부산지방법원 2025타경101812. 명지 대방노블랜드 오션뷰1차 104동 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 470,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 329,000,000원입니다. 동일 평형 최근 거래는 405,000,000원부터 780,000,000원까지 확인되고, 최근 12개월 평균은 492,083,333원, 최신 거래는 2026.08 435,000,000원입니다. 따라서 법원 최저가만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
하지만 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 실제 임차인으로 조사된 주상고의 전입일은 2022.05.27이고, 말소기준권리인 부산은행 근저당권의 설정일은 2024.04.23입니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 대항력 유무·우선변제·매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 329,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보고 시세 차익을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101812 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3423 명지 대방노블랜드 오션뷰 1차 104동 2층202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 104동 20층 건물 내 2층 202호 |
| 시세 비교 면적 | 전용 84.9341㎡ |
| 소유자 | 주민희 · 단독소유 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 545,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 148,028,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.23 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 400,400,000원입니다. 이후 2025.08.19 주식회사 오션시티의 강제경매개시결정과 롯데카드·현대카드·우리금융캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 권리 자체는 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주상고 | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주상고는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현재 자료만으로는 보증금 규모가 전혀 확인되지 않습니다. 선순위 대항력이 최종 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있으므로, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득’은 아직 확정 불가
명지대방노블랜드오션뷰1차는 737세대, 2015.12.29 준공 단지입니다. 전용 84.93㎡대 최근 거래 12건의 평균은 492,083,333원이며, 최신 거래는 2026.08 435,000,000원입니다. 현재 법원 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 780,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 18 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 평균 | 84.9341㎡ | 12건 | 492,083,333원 |
최근 거래 중 가장 낮은 금액도 405,000,000원으로 현재 최저가 329,000,000원보다 높습니다. 감정가 470,000,000원은 최근 평균 492,083,333원보다 낮고, 최저가는 그보다 더 내려와 있습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 매수 메리트로 확정하면 안 됩니다. 주상고의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인의 총 취득부담이 329,000,000원에 고정된다고 볼 수 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 400,400,000원 | 323,594,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 오션시티 | 148,028,055원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 50,671,326원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,008,659원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,001,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 615,109,949원 중 323,594,000원이 배당되고 291,515,949원이 미배당됩니다. 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으며 특히 주상고의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 291,515,949원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 388,834,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 456,956,889원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북동측 인근이며 서낙동강에 근접합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 명지대방노블랜드오션뷰1차는 737세대이며 2015.12.29 준공입니다.
- 도로. 아파트 단지 4면으로 차도에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 41,852.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주상고의 보증금이 현재 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 매수인 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 대항력 확정 금지. 2022.05.27 전입이 2024.04.23 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상이므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 492,083,333원의 66.9%입니다. 임차인 인수 문제가 해소되는 경우에만 이 할인폭을 온전히 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 매수인 인수 0원과 임차보증금 미상 문제를 동일시하지 마세요. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다.
- 후순위 권리. 부산은행 근저당 이후 경매개시결정과 롯데카드·현대카드·우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 주상고의 실제 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 한 가지
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 470,000,000원에서 1회 유찰되어 329,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 492,083,333원의 66.9%입니다. 최신 거래 435,000,000원과 최근 거래 최저 405,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 현재 단계에서 ‘시세보다 싸게 살 수 있다’고 결론내리기에는 결정적인 빈칸이 하나 있습니다. 주상고는 2022.05.27 전입해 2024.04.23 말소기준 근저당보다 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 실제 부담은 낙찰가에 그 금액이 더해질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 권리확정 전에는 실질취득가가 미상인 조건부 물건입니다. 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 주상고의 보증금과 권리관계를 먼저 확정하는 것입니다.
