부산지방법원 2025타경101939. 부산 강서구 대저1동 345-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용된 것으로 탐문됐으나 현재는 공실 상태입니다. 건물은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층이며, 주위는 소규모 공장 등으로 형성된 공장지대입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.15. 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류 262,125,000원, 중소기업은행 가압류 11,442,260원, 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 권리 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101939 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 345-1 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번가길 74-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용된 것으로 탐문 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 · 메탈판넬잇기 · H-BEAM · 콘크리트위 하드너 · 샤시창 |
| 소유자 | 미진전기주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,146,914,000원 / 802,840,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 625,751,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현황 리스크를 봐야 한다
말소기준권리는 2023.11.15. 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 미진전기주식회사입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.04.15. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,146,914,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 802,840,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 단순한 건물 한 동만 보는 물건이 아닙니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물 4-1이 포함되고, 일부 토지는 현황 도로·도로예정지이며, 매각에서 제외되는 컨테이너와 철파이프 구조물도 존재합니다. 따라서 유찰률보다 이용가능성·원상복구·행정비용을 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 802,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,428,400원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 262,125,000원 | 72,411,600원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 11,442,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 993,567,260원, 채권자 총 배당액은 792,411,600원, 미배당액은 201,155,660원입니다. 신청채권자 청구액은 625,751,273원이며 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당 채권최고액 720,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족액은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 802,840,000원 | 792,411,600원 | 201,155,660원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 561,988,000원 | 553,968,120원 | 439,599,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 393,391,600원 | 387,084,118원 | 606,483,142원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 561,988,000원, 3회 유찰 시 393,391,600원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰부터는 신청채권자 배당액도 청구액에 미달하는 시나리오로 바뀝니다. 이것은 채권자의 배당 문제이지, 현재 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강서고등학교 북동측 인근이며, 주위는 소규모 공장 등으로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도3호선 강서구청역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용된 것으로 탐문됐으나 현재 공실입니다.
- 토지. 토지면적 345.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방·세로한면(가), 공시지가 1,256,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2024.3.2.~2027.3.1.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 재확인. 제시외 건물 4-1과 컨테이너·철파이프 구조물의 건축물대장 기재, 현재 이행강제금 부과 여부, 원상복구 요구 여부를 강서구청 건축과에 재확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계. 제시외 건물 4-1은 일괄매각에 포함되지만 목록3 토지상 컨테이너 및 철파이프 구조물은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 경계를 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 목록2는 현황 도로, 목록3은 현황 도로 및 도로예정지이므로 실제 사용가능 면적과 출입·개발 제약을 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 목록3 토지는 공부상 ‘전’이며 농지취득자격증명은 불필요하지만, 전용허가 없는 현황 변경에는 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업장 사용 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제공되지 않았으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 낙찰가 상한을 정하지 말고 별도의 현장 시세·수익성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 토지이용계획, 건축물대장과 관할 행정기관 확인 결과를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.11.15. 북부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 실전 위험은 등기 밖에 있습니다. 위반건축물과 이행강제금 탐문, 매각 제외 구조물, 현황 도로와 도로예정지, 원상회복명령 가능성이 한 물건에 겹쳐 있습니다. 게다가 시장 실거래 자료가 없어 802,840,000원이 저렴한지조차 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현황·행정 검증이 먼저인 물건입니다. 가격 할인율보다 실제 이용가능성과 추가 비용 발생 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
