부산지방법원 2025타경102007. 부산 북구 만덕동 럭키만덕아파트 11동 605호, 감정평가상 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 더엘리주식회사로 2022.04.18 임의경매 매각을 원인으로 2022.04.25 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 기준권리는 2025.10.02 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정입니다.
여기까지 보면 등기 구조는 단순해 보이지만, 기준권리보다 앞선 주택임차권이 있습니다. 한국토지주택공사는 임차보증금 180,000,000원, 전입 2022.05.20, 점유개시 2022.05.25, 확정일자 2022.05.06으로 등기돼 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차 배당가정에서는 99,279,000원을 배당받고 80,721,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사로부터 2026.05.27 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 따라서 이 180,000,000원 임차권의 룰상 인수액 80,721,000원은 실질적으로 0원으로 처리합니다. 다만 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 11동 6층 605호 |
| 용도 / 면적 | 공동주택(아파트) · 84.28㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 |
| 사용승인일 | 1991.08.03 |
| 소유자 | 더엘리주식회사 (2022.04.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 195,647,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
현 소유자 더엘리주식회사는 2022년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 그 뒤 2024.06.11 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권의 전입일은 2022.05.20으로 이번 말소기준인 2025.10.02 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차권으로 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복합산 금지
신고 내용은 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 건으로 표시돼 있어 실제 임차인과 별개의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 분류되는 신고는 2명입니다. 특히 확약 밖 신고는 별도로 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2022.05.20 | 2022.05.06 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 중복합산 금지 · 2026.05.27 확약 적용 |
| 보험 | 2022.05.20 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 신고 배당요구 2025.10.01 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 거래보다 낮다
럭키 단지의 면적 84.28㎡ 기준 최근 12개월 거래는 12건, 평균 140,083,333원입니다. 현재 최저매각가 101,500,000원은 이 평균의 72.5%이고, 최신 거래인 2026.07 거래가 162,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 주요 180,000,000원 임차권에 확약이 유효하게 적용되고, 확약 밖 임차인에서 추가 인수액이 발생하지 않는 경우를 전제로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.2㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 84.28㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.28㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 7 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.28㎡ | 12건 | 140,083,333원 |
거래 범위는 115,000,000원~172,000,000원으로 편차가 크고, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 감정가 145,000,000원도 최근 평균과 크게 벌어지지 않지만 1회 유찰 후 최저가는 101,500,000원까지 내려왔습니다. 따라서 확약 밖 인수액이 없다면 가격 조건 자체는 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 반대로 미상 임차보증금이 추가로 승계된다면 실질취득비용은 그만큼 올라가므로 72.5%라는 표면 할인율만 보고 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 180,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 195,647,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 한국토지주택공사 임차보증금 중 80,721,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.05.27 대항력포기확약서가 이 임차권에 적용되므로 해당 80,721,000원의 실질 인수는 0원입니다. 이 판단은 확약의 대상인 임차권에 한정되며, 별도 임차정보의 미상 보증금까지 0원으로 만드는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 덕양초등학교 동측 인근. 주위는 아파트단지, 아파트 상가, 근린생활시설, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도3호선 남산정역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호, 사용승인일은 1991.08.03입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,499,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 900세대이며 최근 12개월 동일 면적군 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 115,000,000원에서 172,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용 범위. 2026.05.27 확약이 한국토지주택공사에서 서울보증보험주식회사로 연결된 180,000,000원 임차보증금 전체에 적용되는지 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 180,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계 건이므로 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 보험 신고 확인. 전입 2022.05.20·확정일자 2022.05.06·배당요구 2025.10.01로 표시됐지만 보증금은 미상입니다. 별도의 실제 임대차인지, 승계 관계의 중복표시인지 확인이 필요합니다.
- 한국토지 신고 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 취급해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.5%지만, 확약 밖 인수액이 확인되면 실질취득비용에 그대로 더해질 수 있으므로 표면 최저가와 실질취득비용을 분리해 판단해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15이고 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만, 권리는 아직 조건부
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 101,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 140,083,333원의 72.5%입니다. 최신 거래도 162,000,000원이어서 표면 가격은 최근 거래보다 낮습니다.
원래 더 큰 문제였던 180,000,000원 선순위 임차권도 2026.05.27 확약서로 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼, 데이터상 룰 인수 80,721,000원은 실질 0원으로 해소됩니다. 여기까지만 보면 매우 좋아 보입니다.
하지만 확약 밖 신고가 남습니다. 실제 임차인으로 분류되는 신고 가운데 보험은 보증금 미상, 한국토지는 전입·확정일자·보증금 미상입니다. 특히 한국토지 신고는 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “주요 인수는 해소, 가격은 낮음, 그러나 잔여 임차위험 확인 전까지 조건부”입니다. 이 미상 부분이 중복신고로 정리된다면 현재 회차의 가격 메리트가 살아나지만, 별도 선순위 임대차로 확인된다면 실질취득비용이 달라집니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 확약 밖 임차인의 실체입니다.
