부산지방법원 2025타경102024. 부산 북구 화명동 화명유림아파트 103동 3층 303호, 전용 59.921㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 전연후이며, 2022.02.04 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 등기부에 존재하는 가압류나 압류보다 문수현의 선순위 임차권입니다. 문수현은 2022.03.14 임대차계약, 2022.03.15 확정일자, 2022.06.29 주민등록·점유개시를 갖췄고, 말소기준인 2024.03.29 부산신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
그 상태만 놓고 보면 보증금 180,000,000원 중 현재 최저매각가 113,400,000원에서 배당되지 못하는 68,987,600원이 매수인에게 승계되는 인수형 경매입니다. 하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 2026.06.16 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 문수현 보증금의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 103동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.921㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 21층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 전연후 · 2022.02.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.03.29 갑구 39번 부산신용보증재단 가압류 25,998,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 문수현은 말소기준보다 앞선 2022.06.29 주민등록·점유개시를 갖춘 임차인이어서 본래 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 문수현 주택 전부 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.06.29 | 우선변제 有 확정 2022.03.15 · 배당요구 | 실질 0원 2026.06.16 포기확약 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 문수현 보증금 대위·승계 | 0원 | 중복신고 | 승계 행사 | 별도 보증금 없음 |
실제 임차인은 1명, 문수현입니다. 보증공사는 문수현 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 확약도 문수현 보증금에만 적용됩니다. 이 사건에 표시된 다른 별도 임차인의 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
화명유림 동일면적 59.92㎡의 최근 12건 실거래 평균은 167,250,000원입니다. 가장 최근 2026.08 거래는 이 물건과 같은 3층에서 144,000,000원에 체결됐습니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 113,400,000원으로 최근 12개월 평균의 67.8%이고, 최신 3층 거래 144,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 19 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 19 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 167,250,000원 |
실거래 범위는 140,000,000원~189,000,000원입니다. 특히 같은 3층 거래가 2026.08 144,000,000원, 2026.07 150,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 전제에서 현재 최저가 113,400,000원은 최근 거래 대비 가격 여유가 있는 구간입니다. 반대로 확약이 없다고 가정하면 최저가 113,400,000원에 미배당 인수액 68,987,600원이 더해져 실질 부담은 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이므로, 단순히 ‘감정가 70%’만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 문수현 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,998,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,777,680원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 문수현 보증금 미배당액은 68,987,600원으로 산출되지만, 2026.06.16 확약으로 그 잔존 보증금에 대한 매수인 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약 없이는 싸질수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 68,987,600원 | 113,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,380,000원 | 102,448,840원 | 79,380,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,566,000원 | 125,834,188원 | 55,566,000원 |
위 표의 ‘확약 전 룰상 인수’는 대항력 있는 문수현 보증금에 대해 배당되지 않는 금액입니다. 이 사건은 그 임차인에 한해 대항력과 잔존 반환청구권을 포기한다는 확약이 제출됐으므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 반영 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화잠초등학교 남동측. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 21층 건물 내 3층 303호. 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택이나 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능해 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역·주거용지에 포함되고 상대보호구역·소하천에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화명유림은 506세대, 2000.03.30 준공. 동일 59.92㎡ 최근 12건이 140,000,000원~189,000,000원에 거래됐으며 최근 12개월 평균은 167,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기확약 원문 확인. 2026.06.16 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 실제 임차인 수 구분. 문수현이 실제 임차인 1명이며, 보증공사는 문수현 보증금의 대위·승계 신고입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·시점을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 이용상태·관리상태를 확인하지 못했습니다. 수리비 변수가 남아 있습니다.
- 가격 비교. 최근 동일면적 평균 167,250,000원, 최신 2026.08 3층 거래 144,000,000원, 2026.07 3층 거래 150,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 두세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 가격 구조를 바꿨다”
이 사건을 최저가 113,400,000원짜리 아파트라고만 보면 권리구조를 놓칩니다. 문수현은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 보증금 180,000,000원의 임차인이고, 원래 구조라면 현재 회차에서도 68,987,600원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
다만 이 사건은 2026.06.16 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 그 구조가 달라졌습니다. 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 실질취득은 113,400,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 167,250,000원의 67.8%, 최신 같은 3층 거래 144,000,000원보다도 낮습니다. 결론은 “확약 확인이 완료되면 가격 매력은 높고, 확인이 빠지면 전혀 다른 물건”입니다.
