부산지방법원 2025타경102033. 부산 사상구 학장동 학장대림아파트 105동 12층 1206호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 단지 시세 비교 면적은 84.99㎡입니다. 현재 소유자는 홍성주이고, 등기부상 2016.07.13 설정된 부산화명새마을금고 근저당권의 채권최고액은 154,700,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 부산신용보증재단 가압류, 사상구 압류, 부산화명새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 쪽에서는 1회 유찰이 이미 의미 있는 변화를 만들었습니다. 감정가 160,000,000원에서 현재 최저가는 112,000,000원으로 내려왔고, 동일 면적의 최근 12개월 평균 140,687,500원 대비 79.6% 수준입니다. 전체 12건 평균 144,791,666원과 비교해도 현재 최저가는 77.4%입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.01 148,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.0% 낮아진 흐름입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 등기부의 핵심은 2016.07.13 부산화명새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.06.24 부산신용보증재단 가압류 37,615,000원, 2025.08.29 사상구 압류, 2025.10.17 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래, 시장은 하락 추세

학장대림 동일 면적 84.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 144,791,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균 140,687,500원을 우선합니다. 현재 최저가 112,000,000원은 이 최근 평균의 79.6%입니다.

최근 12개월 거래는 128,000,000원~160,000,000원 범위에 형성되어 있고 최신 거래는 2026.01의 148,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -8.0%이므로, 과거 전체 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 최저가 112,000,000원을 가정하면 집행비용 2,368,000원 후 부산화명새마을금고에 109,632,000원이 배당되고, 부산신용보증재단에는 배당이 남지 않습니다. 채권 총액 192,315,000원 중 예상 배당은 109,632,000원, 미배당은 82,683,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 학장동 구학초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층이며, 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측 진출입로가 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 공시지가는 1,331,000원/㎡, 지목은 대입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 제2종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 학장대림은 825세대이며 준공일은 1991-07-13입니다. 동일 면적 84.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 144,791,666원보다 최근 12개월 8건 평균 140,687,500원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.0% 낮습니다. 과거 고가 거래를 근거로 할인폭을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01, 148,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원과 함께 실제 현장 매물 수준을 대조할 필요가 있습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서·현황조사에서 점유자와 임차권을 재확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 본건은 현재 1회 유찰입니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 하락장 확인이 먼저”

이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.13 부산화명새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 112,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 140,687,500원의 79.6% 수준이어서 신건 때와 달리 할인은 분명합니다.

그러나 시장 흐름은 함께 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.0% 낮아졌고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 단순하고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 추가 하락과 점유관계 확인을 반영해 응찰가를 보수적으로 정할 물건”입니다.