부산지방법원 2025타경102061. 명지동 영어도시 퀸덤1차 링컨타운 210동 6층 603호, 전용면적 기준 비교 대상은 84.85㎡인 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 322,000,000원의 70%인 225,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 11월 28일 주식회사오케이자산관리대부의 근저당권 60,000,000원이며, 그 뒤에 붙은 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 김수영 1명이 확인되며, 전입신고가 말소기준권리보다 먼저입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 최저가의 할인율보다 보증금 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102061 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 210동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 15층건 중 6층 603호 |
| 소유자 | 박견주 · 2015.10.10 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 43,016,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인이 핵심
현재 소유자 박견주는 2015년 10월 10일 매매를 원인으로 취득했고, 2024년 11월 28일 주식회사오케이자산관리대부 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 9월 9일 케이비국민카드 12,438,539원 가압류, 2025년 10월 27일 임의경매개시결정, 2025년 11월 14일 국민은행 28,668,030원 가압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수영 | 주거 | 2024.05.23 | 2024.05.02 | 미상 | 2025.11.12 | 대항력 있음 | 가능 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 6개월 빠르고 확정일자도 확보돼 있습니다. 배당요구까지 했기 때문에 배당받은 부분은 소멸하지만, 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 경우 그 미배당 보증금의 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 없어 그 계산의 출발점이 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
퀸덤1차링컨타운은 1,102세대, 2009년 5월 1일 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 84.85㎡이고 최근 12개월 거래 12건의 평균은 323,833,333원입니다. 현재 최저가 225,400,000원은 이 평균의 69.6%이고, 최신 거래 2026년 3월 305,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.85㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 13 | 338,000,000원 |
| 2025.11 | 84.81㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 84.85㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.81㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 15 | 322,000,000원 |
| 2025.05 | 84.81㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 323,833,333원 |
실거래 범위는 290,000,000원~388,000,000원이고 최신 거래는 305,000,000원입니다. 최저가 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건에서는 225,400,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 밝혀져야 낙찰가에 더해질 미배당 인수액을 계산할 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이자산관리대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,438,539원 | 12,438,539원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 28,668,030원 | 28,668,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,337,831원 |
위 표는 제공된 현재 회차 배당 산정값입니다. 집행비용 3,955,600원과 등기상 채권을 반영하면 소유자 잔여가 120,337,831원으로 계산됩니다. 그러나 임차인 김수영의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 인수액이 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 ‘매수인 인수 0원’ 산정값은 실제 최종 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 225,400,000원 | 101,106,569원 | 120,337,831원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,780,000원 | 101,106,569원 | 53,664,511원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,446,000원 | 101,106,569원 | 6,993,187원 | 0원* |
* 제공된 시나리오의 인수 산정값. 선순위 임차인 김수영의 보증금이 미상이므로 실제 임차인 배당·미배당 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호초등학교 북서측 인근. 대규모 아파트단지, 근린상가 및 사무실 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 퀸덤1차링컨타운 1,102세대 · 2009.05.01 준공. 비교 면적은 84.85㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·역사문화환경보존지역이며 명호초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉이 확인됩니다.
- 토지 상태. 평지·정방형, 중로각지. 공시지가 1,253,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지시설이 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수영 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서와 관련 문건에서 실제 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 배당 예상 재계산. 보증금 확인 후 확정일자 2024.05.02, 전입일 2024.05.23, 배당요구일 2025.11.12를 기준으로 실제 배당액과 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 매수인 인수액이 생기면 최저가 225,400,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 표면 할인율 과신 금지. 최저가가 최근 평균의 69.6%라는 숫자는 임차보증금 확인 전까지 잠정적인 할인율입니다.
- 1회 유찰 상태. 현재 최저가 225,400,000원, 2회 유찰 시 157,780,000원, 3회 유찰 시 110,446,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 미완성”
이 물건은 감정가 322,000,000원에서 한 차례 유찰돼 225,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 323,833,333원과 최신 거래 305,000,000원보다 낮습니다. 따라서 표면적인 가격 경쟁력은 상당합니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 가압류도 모두 소멸합니다.
하지만 결론을 뒤집을 수 있는 한 가지가 남아 있습니다. 김수영의 보증금입니다. 전입은 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 보증금이 얼마인지, 매각대금에서 얼마를 배당받는지에 따라 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가가 달라집니다. 따라서 이 사건은 “최저가 2.254억이라 싸다”가 아니라 “보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 합격권이지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다.
