부산지방법원 2025타경102082. 부산 사하구 하단동 500-62의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 주택이고, 매각물건명세서에는 1층 101호~102호, 2층 201호~203호로 이루어진 다가구 원룸으로 추정된다고 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 함께 매각되며, 토지상에는 건축자재 등이 적재돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 허진도이고, 2017.02.22 설정된 초량4동새마을금고의 채권최고액 153,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 이후 초량새마을금고로 이전됐고, 2025.10.27 초량새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 최저가 270,211,000원에 매각될 경우 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 500-62 · 부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 다가구 원룸 추정 |
| 건물 구조 | 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 · 외벽 몰탈위 페인팅 · 내벽 벽지 · 새시창 |
| 토지 | 139.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 준주거지역 |
| 소유자 | 허진도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 386,015,200원 / 270,211,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 초량새마을금고 / 108,788,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.02.22 근저당
과거 2010.02.26 동대신3동새마을금고 근저당 102,000,000원이 있었으나 2017.02.23 해지로 말소됐습니다. 이미선의 주택임차권도 2014.03.27 등기됐지만 2015.02.26 해지로 말소돼 현재 말소기준권리보다 앞서 정리된 과거 권리입니다. 현재 말소기준은 을구 12번 2017.02.22 초량4동새마을금고 근저당 153,600,000원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 우위는 확인되지 않는다
감정가는 386,015,200원, 현재 최저매각가는 270,211,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70% 회차로 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 현재 기준 실질취득액은 인수액 0원을 반영한 270,211,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 270,211,000원 | 153,600,000원 | 0원 | 112,028,046원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 189,147,700원 | 153,600,000원 | 0원 | 32,099,632원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,403,389원 | 129,749,742원 | 23,850,258원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오까지는 근저당 채권최고액 153,600,000원이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 23,850,258원이 미배당으로 남습니다. 다만 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,954원 |
| 2. 근저당 · 초량4동새마을금고 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,028,046원 |
현재 최저가 270,211,000원 가정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택이며, 매각물건명세서상 1층 101호~102호와 2층 201호~203호로 이루어진 다가구 원룸으로 추정됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 1-1 내지 1-4가 일괄매각 대상입니다.
- 입지. 하단중학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 139.0㎡ 대지, 평지·정방형이며 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 1,459,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함되며 제2종일반주거지역에 접합니다.
- 건물. 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층으로, 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 현장사항. 토지상에 건축자재 등이 적재돼 있으므로 경매 진행과 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 다가구 원룸 추정 물건이고 임대관계가 미상이므로 101호~102호·201호~203호 각 호실의 실제 점유상태와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 을구 12번 2017.02.22 근저당권과 2025.10.20 근저당권 이전, 2025.10.27 경매개시결정을 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 구분. 이미선의 45,000,000원 주택임차권은 2015.02.26 해지로 말소된 과거 등기입니다. 현재 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1 내지 1-4가 일괄매각에 포함되므로 현황과 감정 범위를 확인해야 합니다.
- 적재물 확인. 토지상 건축자재 등의 적재 현황과 인도 시 정리 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 270,211,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 70% 회차라는 이유만으로 저가라고 결론 내리지 않아야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “현장상 안전”은 같은 말이 아니다
현재 자료만 보면 말소기준은 분명하고, 270,211,000원 매각을 전제로 한 예상배당에서도 근저당 153,600,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 5개 호실로 이루어진 다가구 원룸으로 추정되고 임대관계가 미상입니다. 따라서 권리분석의 승부처는 각 호실의 실제 점유와 임대차 확인입니다.
가격 역시 같은 원칙이 적용됩니다. 감정가 386,015,200원에서 한 차례 유찰돼 270,211,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 구조는 단순하지만 점유와 가격 검증은 남아 있는 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실한 결론입니다.
