부산지방법원 2025타경102084. 부산광역시 사상구 감전동 158-27에 소재한 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강두수이며, 토지는 지목 대, 면적 382.7㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 감정평가상 1층은 공장, 2층은 사무실·화장실 등으로 이용 중입니다.
권리의 핵심은 2017년 3월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 600,000,000원으로 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권과 하나은행 근저당권, 신용보증기금·국민은행·부산은행의 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 공장·사무실의 실제 거래가격과 건물 상태를 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 낮아진 최저가가 곧 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 현황과 환금성을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102084 (강제경매개시결정 등기 확인) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 158-27 도로명주소: 부산광역시 사상구 학감대로 216-17 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 토지 | 382.7㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업용 · 준공업지역 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 · 사용승인 1979.12.19 |
| 현황 이용 | 1층 공장 · 2층 사무실 및 화장실 등 |
| 소유자 | 강두수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,755,830,000원 / 602,250,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청 사건 청구금액 | 558,887,177원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 일괄매각 범위 | 토지 및 건물 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-4 포함 |
① 권리 흐름 — 2017년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리: 2017년 3월 16일 국민은행 근저당권.
갑구 10번 소유권이전과 을구 7번 근저당권 설정이 같은 날인 2017년 3월 16일에 이루어졌습니다. 현재 소유자는 강두수이며, 국민은행 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리를 판단합니다.
| 구분 | 설정일 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 7번 | 2017.03.16 | 국민은행 | 600,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 8번 | 2020.02.13 | 국민은행 | 180,000,000원 | 소멸 |
| 을구 9번 | 2020.07.29 | 국민은행 | 60,000,000원 | 소멸 |
| 을구 10번 | 2021.07.21 | 국민은행 | 144,000,000원 | 소멸 |
| 을구 11번 | 2023.11.24 | 하나은행 | 120,000,000원 | 소멸 |
말소기준권리 이후 설정된 추가 근저당권은 물론, 2025년 설정된 신용보증기금 가압류 532,500,000원, 국민은행 가압류 658,388,140원, 부산은행 가압류 34,949,319원 및 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
갑구 18번에는 신용보증기금의 강제경매개시결정(2025타경102084), 갑구 19번에는 더블유케이2509유동화전문 유한회사의 별도 임의경매개시결정(2025타경102241)이 확인됩니다. 두 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다.
② 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없으나 임대관계 미상
확인된 임차인 자료는 없습니다. 따라서 배당에 반영된 임차보증금이나 임차인 인수금액은 없으며, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
특히 공장·사무실은 일반 주거용과 달리 사업자 점유, 시설 사용, 설비 및 집기 인수 문제 등이 발생할 수 있습니다. 임대차관계와 별개로 실제 사용자의 인도 협의 및 시설 철거·원상복구 비용도 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 602,250,000원입니다. 감정가 1,755,830,000원 대비 약 34.3% 수준으로, 이미 3회 유찰된 물건입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 단순 비교할 수 있는 대상이 아닙니다. 공장·사무실과 토지가 결합된 물건이며, 건물의 사용승인 시점, 실제 사용상태, 토지의 활용 가능성, 제시외 건물의 상태에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 다음 회차의 매각 결과를 의미하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 602,250,000원 | 34.3% | 2,294,897,136원 |
| 4회 유찰 시 | 421,575,000원 | 24.01% | 2,473,765,386원 |
| 5회 유찰 시 | 295,102,500원 | 16.81% | 2,598,553,571원 |
최저가가 더 내려가더라도 채권자들의 배당 부족액은 커집니다. 반면 매수인 인수액은 제시된 세 시나리오 모두 0원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이므로 혼동해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 8,422,500원 | - |
| 을구 7번 국민은행 근저당 | 600,000,000원 | 593,827,500원 | 6,172,500원 |
| 을구 8번 국민은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 을구 9번 국민은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 을구 10번 국민은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 을구 11번 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 갑구 14번 신용보증기금 가압류 | 532,500,000원 | 0원 | 532,500,000원 |
| 갑구 15번 국민은행 가압류 | 658,388,140원 | 0원 | 658,388,140원 |
| 갑구 16번 부산은행 가압류 | 34,949,319원 | 0원 | 34,949,319원 |
| 갑구 18번 신용보증기금 경매개시 | 미상 | 0원 | 산정 제외 |
| 갑구 19번 더블유케이2509유동화전문 | 558,887,177원 | 0원 | 558,887,177원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 갑구 18번의 채권액 미상 부분은 합계에서 제외했습니다. 실제 배당은 확정된 채권잔액, 집행비용, 당해세 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
채권자 청구 총액은 2,888,724,636원이며, 예상 배당액은 593,827,500원입니다. 따라서 금액이 확인된 채권 기준 미배당액은 2,294,897,136원입니다. 이 미배당액은 기존 채권자들의 배당 부족분이지 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 감전동 소재 사상구청 남측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 382.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용입니다. 준공업지역에 속하며 평지·세로장방형으로 평가되어 있습니다. 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 준공업지역 외에 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 이용 및 향후 활용계획에 앞서 각 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 토지의 시장 매매가격과 동일한 개념이 아니므로 별도 시세 검토가 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물이며 사용승인은 1979.12.19입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 하드너 및 일부 타일 마감으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 화재탐지·경보설비가 되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 이용. 1층은 공장, 2층은 사무실·화장실 등으로 이용 중입니다. 공부상 용도에는 공장·사무실·사택이 기재되어 있으나 현황은 공장 및 사무실로 조사되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 2-1 내지 2-4가 일괄매각 대상에 포함된다고 기재되어 있습니다. 현장 위치와 실제 포함 범위, 점유 및 사용 상태를 반드시 확인해야 합니다.
건물의 사용승인 시점이 오래된 만큼 구조 안전성, 누수, 지붕 판넬 상태, 전기설비, 소방설비, 급배수 및 유지보수 비용이 중요합니다. 특히 공장으로 이용되는 건물은 내부 시설과 설비가 낙찰 후 그대로 활용 가능한지, 철거 또는 교체가 필요한지에 따라 실질적인 취득비용이 달라집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 사업장 운영 여부, 임대차계약 및 보증금, 인도 가능성을 확인하세요. 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 공실이라고 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 2-1 내지 2-4가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장에서 각 건물의 위치와 범위, 실제 소유·사용관계, 경계 및 도면 일치 여부를 점검하세요.
- 건축물대장 대조. 스라브 및 판넬지붕의 현황, 공장·사무실의 실제 용도, 공부상 사택 기재와의 차이를 확인하세요. 구조와 용도 변경에 따른 적법성도 점검해야 합니다.
- 건물 상태. 1979.12.19 사용승인 건물이므로 구조 안전성, 누수, 지붕, 전기·소방·급배수설비를 확인하고 수선 및 교체 비용을 산정하세요.
- 토지 활용성. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 가축사육제한구역 등 규제를 확인하세요. 실제 사업 운영 또는 향후 건축·증축 계획이 있다면 관계 규정을 별도로 검토해야 합니다.
- 공장 관련 환경 위험. 과거 및 현재의 공장 사용 이력, 토양오염, 폐기물, 위험물 및 잔존 시설물 여부를 확인하세요. 필요한 경우 전문적인 환경·시설 조사를 검토해야 합니다.
- 가격 산정. 감정가 대비 최저가가 34.3%라는 사실만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 토지와 건물의 개별 가치, 유사 공장·사무실 거래사례, 임대수익, 공실 위험 및 수선비를 반영해야 합니다.
- 배당·권리 원본 확인. 말소기준권리인 국민은행 근저당과 후순위 권리의 실제 등기 순위, 매각물건명세서, 당해세 및 법정 우선권리 등을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 명도 및 부대비용. 사업장 점유자의 인도, 내부 설비·집기 처리, 원상복구, 폐기물 처리 및 미납 관리비·공과금 등을 확인하여 낙찰가 외 추가 비용을 산정하세요.
맺으며 — “권리는 소멸하지만, 물건의 가치는 따로 검증해야 한다”
부산 감전동 158-27 물건은 2017년 3월 16일 국민은행 근저당권을 말소기준으로 삼는 구조입니다. 이후의 추가 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 확인되며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 구조입니다.
그러나 최저매각가 602,250,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 매입 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 공장·사무실과 토지의 결합형으로, 사용승인 시점이 오래된 건물과 제시외 건물 2-1 내지 2-4, 지붕 및 용도 현황의 차이, 임대관계 미상이라는 변수가 존재합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 2,294,897,136원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 권리상 인수 부담과 물건 자체의 수익성·수선비·명도비용은 분리해서 판단해야 합니다.
