부산지방법원 2025타경102084. 부산 사상구 감전동 158-27에 있는 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 토지는 382.7㎡, 지목은 대, 이용상황은 공업용이며 준공업지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 1층은 공장, 2층은 사무실·화장실 등으로 이용 중이고 사용승인은 1979.12.19.입니다. 현재 소유자는 강두수입니다.
권리구조의 기준점은 2017.03.16. 국민은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 국민은행의 추가 근저당 3건과 하나은행 근저당, 신용보증기금·국민은행·부산은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제·임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 현 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102084 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 158-27 · 부산광역시 사상구 학감대로 216-17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 1층 공장, 2층 사무실·화장실 등 |
| 토지 | 382.7㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 준공업지역 · 공시지가 1,640,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인 1979.12.19. |
| 소유자 | 강두수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,755,830,000원 / 1,229,081,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 558,887,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 미배당과 인수는 다른 문제
말소기준 이후 채권의 총액은 현 매각대금을 크게 넘습니다. 현재 최저가 1,229,081,000원을 매각가로 가정한 배당 계산에서 채권자 총 청구액은 2,888,724,636원, 총 배당액은 1,214,390,190원, 미배당은 1,674,334,446원입니다. 그러나 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명이므로 점유·명도 문제도 없다’고까지 단정하는 것은 피해야 합니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 1,755,830,000원이고 현재 최저매각가는 1,229,081,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 860,356,700원(감정가 49%), 3회 유찰 시 602,249,690원(감정가 34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실은 확인할 수 있어도, 시장가보다 30% 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다. 특히 공장·사무실과 토지가 결합된 공업용 부동산은 동일 조건 거래를 직접 대조하지 않고 감정가 할인율만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,229,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,690,810원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 532,500,000원 | 110,390,190원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 658,388,140원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사부산은행 | 34,949,319원 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 갑구 19번 임의경매개시결정 · 더블유케이2509유동화전문 유한회사 | 558,887,177원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,674,334,446원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 건물·토지와 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며 1층은 공장, 2층은 사무실·화장실 등입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물, 사용승인 1979.12.19. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어, 바닥은 하드너 및 일부 타일깔기, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 입지. 사상구청 남측 인근으로 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 382.7㎡, 지목 대, 공업용, 평지·세로장방이며 준공업지역입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함되며 최고높이 지정구역은 60m 이하입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.03.16. 을구 7번 국민은행 근저당권이 기준입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시등기의 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현 회차 채권 미배당은 1,674,334,446원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자·사업자·점유자와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 2-1 내지 2-4가 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·이용상태를 매각서류와 직접 대조하세요.
- 현황 차이 확인. 스라브 및 판넬지붕과 공부상 용도·현황 용도의 차이를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 저렴’하다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 1,229,081,000원, 2회 유찰 시 860,356,700원, 3회 유찰 시 602,249,690원입니다. 각 가격에서 실사용·임대수익·토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 매각 전 최신 배당요구·체납관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남아 있다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.03.16. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 1,674,334,446원의 미배당이 발생하더라도 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 1,755,830,000원에서 한 차례 유찰돼 1,229,081,000원, 즉 70%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없습니다. 여기에 공장·사무실 이용, 1979.12.19. 사용승인 건물, 임대관계 미상, 제시외 건물 일괄매각과 현황 차이가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 70%라는 숫자만으로 가격 매력까지 확정할 수는 없다”입니다.
