부산지방법원 2025타경102118. 부산 사상구 모라동 백양그린아파트 205동 5층 508호, 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 등기부상 과거 근저당들은 모두 이미 말소되어 현재 담보권 인수 문제는 두드러지지 않습니다. 그러나 이번 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 최지민의 전입일이 2023.03.29이고 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.10.31이므로 전입이 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 잔액의 매수인 승계 가능성을 확인해야 합니다.
가격만 보면 현재 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 71,833,333원보다 낮고, 2026.07 최신 거래 65,000,000원보다도 2,000,000원 낮습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 명목 낙찰가 기준입니다. 선순위 점유자의 보증금을 낙찰자가 떠안게 되면 실질취득가는 낙찰가에 인수액을 더한 금액이 되므로, 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 552 백양그린아파트 205동 5층508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.3㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 508호 |
| 사용승인 | 1992.07.08 |
| 소유자 | 조광래 (2014.04.04 매매 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손혜진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심
과거 한국주택은행 근저당 2건과 한국외환은행·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.31 강제경매개시결정이며, 이후 2025.11.27 케이뱅크 가압류 80,394,522원은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 최지민의 전입일 2023.03.29가 말소기준보다 앞선다는 점이 별도의 인수위험을 만듭니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지민 | 2023.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 63,000,000원은 ‘명목상’ 최근 시세 아래
백양그린 동일면적 41.3㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 60,000,000원에서 82,000,000원 사이이고 평균은 71,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07의 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.3㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 41.3㎡ | 15 | 69,000,000원 |
| 2025.12 | 41.3㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 41.3㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 41.3㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 41.3㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 41.3㎡ | 12건 | 71,833,333원 |
현재 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.7%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 명목 최저가가 2,000,000원 낮습니다. 다만 실거래 최저 60,000,000원보다는 3,000,000원 높습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 63,000,000원 자체를 실질취득가로 간주해 시세차익을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 손혜진 | 120,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 80,394,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 200,394,522원 중 61,466,000원이 배당되고 미배당은 138,928,522원입니다. 이 배당표는 임차인 최우선변제 및 당해세를 반영하지 않았습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이므로 매수인 인수액 0원이라는 시뮬레이션 값은 최종 권리판단으로 사용할 수 없습니다.
④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 138,928,522원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 157,488,322원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 170,480,183원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 138,928,522원에서 157,488,322원, 170,480,183원으로 늘어납니다. 다만 이 수치 역시 선순위 점유자의 보증금 인수 여부와는 별개의 배당 시뮬레이션입니다. 유찰이 더 진행돼 가격이 낮아지더라도 임차보증금 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모산초등학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 백양그린은 1,080세대, 사용승인일 1992.07.08이며 본건은 15층 건물 중 5층입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있고 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,028,000원/㎡이며 북서하향 완경사지를 조성한 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최지민의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당종기 관련 서류와 배당요구 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’으로 실질취득가를 계산하고 그 금액을 최근 평균 71,833,333원 및 최신 거래 65,000,000원과 비교해야 합니다.
- 63,000,000원만 보고 싸다고 판단 금지. 명목 최저가는 최근 평균의 87.7%지만 최신 거래가와는 2,000,000원 차이에 불과합니다.
- 등기부 원본 대조. 강제경매개시결정 및 케이뱅크 가압류의 매각 소멸 여부와 기존 말소등기를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 물건은 감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰돼 63,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 71,833,333원보다 낮고 최신 거래 65,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 전입일 2023.03.29인 최지민이 현재 말소기준인 2025.10.31보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 핵심은 63,000,000원에 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 그 뒤 얼마를 더 떠안을 수 있느냐입니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정되지 않습니다. 등기는 단순하지만 점유관계가 미확정 — 입찰 판단은 보증금 확인 이후가 맞습니다.
