부산지방법원 2025타경102136. 부산 사하구 괴정동 946-5 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 일반건축물대장상 지상 2층 건물은 1·2층 모두 근린생활시설입니다. 토지는 326.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이고 일반상업지역에 속합니다. 건물은 블록조 스라브 및 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로, 사용승인일은 1978.12.29, 증축일은 2014.05.15 및 2014.06.24입니다.
등기상 핵심은 2024.11.08 설정된 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 채무자는 주식회사뉴그린파워입니다. 이후 2025.01.09 구본형 근저당권 420,000,000원, 2025.11.05 구본형의 임의경매개시결정, 2026.04.13 사하구 압류, 2026.05.07 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어지며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 946-5 · 부산광역시 사하구 사하로197번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일반건축물대장상 1·2층 근린생활시설 |
| 토지 | 326.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 블록조 스라브 및 샌드위치판넬지붕 지상 2층 · 사용승인 1978.12.29 · 증축 2014.05.15, 2014.06.24 |
| 소유자 | 주식회사뉴그린파워 |
| 감정가 / 최저가 | 3,832,009,640원 / 2,682,406,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.11.08 을구 13번 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 과거 김정구·우리은행·부산은행·농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태이고, 현재 경매에서 직접 따져야 할 등기 권리는 2024.11.08 이후의 권리들입니다. 이 부분만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 1건, 미상 2건
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | - | 2017.02.16 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 병천순대 | 1층 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 뽀끼뽀끼 | 1층, 2층 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
감정 이용상태에서는 1층 일부의 병천순대 부분은 공실로, 그 외 1층·2층의 뽀끼뽀끼 부분은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임차관계 기록상 병천순대와 뽀끼뽀끼 모두 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유관계는 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고도 단정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차 배당구조 (매각가 2,682,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,224,060원 |
| 인수 · 김태경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 부산진신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 2,653,181,940원 |
| 을구 14번 · 구본형 | 420,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서 집행비용 29,224,060원을 제외한 2,653,181,940원이 부산진신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권 합계는 3,420,000,000원이고 예상배당 합계는 2,653,181,940원으로, 766,818,060원의 미배당이 발생합니다. 구본형 근저당권 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다.
김태경 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 인수되는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,682,406,000원 | 2,653,181,940원 | 766,818,060원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,877,684,200원 | 1,856,507,358원 | 1,563,492,642원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 1,314,378,940원 | 1,298,835,151원 | 2,121,164,849원 | 5,000,000원 |
김태경 보증금 인수액은 제시된 모든 회차에서 5,000,000원으로 동일합니다. 따라서 2회 유찰 시 확인되는 최소 실질취득액은 매각가 1,877,684,200원에 5,000,000원을 더한 구조이고, 3회 유찰 시에도 같은 방식으로 봐야 합니다. 여기에 병천순대·뽀끼뽀끼의 미상 보증금이 확인될 경우 추가 인수 가능성이 별도로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철1호선 괴정역 남측 인근으로, 낙동대로를 따라 은행·아파트가 형성되어 있고 병원·점포 등 근린생활시설과 숙박시설·아울렛 등 상업시설이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철1호선 괴정역이 있어 교통상황은 원활합니다.
- 이용상태. 1·2층 모두 근린생활시설이며, 1층 일부 병천순대 부분은 공실, 그 외 1층·2층 뽀끼뽀끼 부분은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 326.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,354,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1 내지 2-6이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태경 인수 반영. 현재 회차에서 최저가 2,682,406,000원과 별도로 보증금 5,000,000원 인수를 자금계획에 포함해야 합니다.
- 병천순대 확인. 1층 점유기록이 있으나 전입일·보증금이 미상이고 감정 이용상태에는 해당 부분이 공실로 기재되어 있으므로 실제 점유와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 뽀끼뽀끼 확인. 1층·2층을 이용 중인 것으로 기재되어 있으나 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 유찰률과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 배당모형에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 부담을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함 여부와 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 선명합니다. 2024.11.08 부산진신용협동조합 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 매수인에게 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 김태경의 보증금 5,000,000원은 확정 인수이고, 병천순대와 뽀끼뽀끼는 보증금·전입일이 미상이라 추가 승계 위험이 남습니다.
따라서 현재 회차에서 판단해야 할 취득원가는 단순한 최저가 2,682,406,000원이 아니라 확정 기준 최소 2,687,406,000원입니다. 그리고 이 금액조차 두 미상 점유관계가 정리되기 전에는 최종값으로 볼 수 없습니다. 말소기준은 합격, 임차관계는 보류. 이 물건의 입찰 여부는 유찰률보다 먼저 병천순대·뽀끼뽀끼의 실제 계약·보증금·점유관계를 확정한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
