서울동부지방법원 2025타경51291. 강동구 길동 ‘길동청광플러스원큐브1차’ 13층 1306호, 전용 16.685㎡의 아파트(도시형생활주택: 원룸형)입니다. 권리분석의 핵심은 3회 유찰된 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 이현입니다. 이현의 임대차계약일은 2021.03.13, 확정일자는 2021.03.15, 주민등록·점유개시는 2021.04.23이고, 말소기준인 국의 압류는 2022.11.08입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 있고 우선변제권도 있습니다.

임차보증금은 115,000,000원으로 현재 최저매각가 57,856,000원보다 큽니다. 예상배당에서는 집행비용 1,441,408원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 56,414,592원이 배당되고, 나머지 58,585,408원은 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 현재 회차 기준 매수인의 실질취득 부담은 57,856,000원 + 58,585,408원 = 116,441,408원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총 부담은 보증금 115,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

2014.06.25 설정된 하나은행 근저당권 64,800,000원은 2015.07.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2022.11.08 접수된 국의 압류입니다. 그런데 이현은 그보다 앞선 2021.04.23 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.03.15 확정일자도 갖췄습니다. 이후 2023.05.30 보증금 115,000,000원을 내용으로 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이현은 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있어 보증금은 115,000,000원 한 건으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

청광플러스원(큐브1차) 전용 16.69㎡ 안팎의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 102,125,000원이지만, 과거의 118,500,000원·112,000,000원 거래 등이 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 59.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 116,441,408원은 최근 12개월 평균 97,500,000원의 119.4%, 최신 거래 95,000,000원의 122.6% 수준입니다. 즉 대항력 임차인 인수분까지 합치면 최근 시세보다 높은 부담입니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,856,000원 가정)

임차인 이현의 보증금 중 58,585,408원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현황 아파트(도시형생활주택: 원룸형)로 이용 중이며 전용면적은 16.685㎡입니다. 청광플러스원(큐브1차)은 112세대, 사용승인일은 2012.11.21입니다.
• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무용빌딩 등이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 역, 간선도로가 있어 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 토지 공시지가는 8,738,000원/㎡입니다. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성 신호. 동일 면적대 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균은 97,500,000원으로 이전 구간 대비 -5.4% 하락했습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 최저가 57,856,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 58,585,408원을 더한 실질취득 116,441,408원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인 배당액 확인. 이현은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 판정돼 있습니다. 실제 배당 결과에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액을 최종 확인해야 합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 함께 늘어나 실질취득은 각각 116,233,126원·116,066,501원으로 큰 차이가 없습니다.
• 최근 실거래 우선. 전체 평균 102,125,000원보다 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 가격 추세는 -5.4%입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당 결과를 직접 대조하고, 임차권등기와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 최저가”가 실제 매입가가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 113,000,000원짜리가 3회 유찰돼 57,856,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 완전히 달라집니다. 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인 이현이 있고, 현재 예상배당 후 58,585,408원이 매수인에게 남습니다. 그래서 실질취득은 116,441,408원으로, 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 모두 웃돕니다.

더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 4회 유찰 시 116,233,126원, 5회 유찰 시 116,066,501원으로 총 부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 최근 실거래 추세도 -5.4%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득이 최근 시세보다 높다”가 핵심입니다. 권리 인수와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.