창원지방법원 2025타경870. 경상남도 창원시 성산구 반지동 57-17의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하가 주차장 및 근린생활시설, 1층 다가구주택 2개호, 2층 다가구주택 2개호이며 제시외 건물과 옥상 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 김본안 지분 5분의 3, 윤관호 지분 5분의 2입니다.
권리의 기준점은 2014.06.13 동창원농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 남아 있는 동창원농업협동조합 근저당과 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 4명의 전입일도 모두 2014.06.13보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 반지동 57-17 · 경상남도 창원시 성산구 반송로 75-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하 주차장 및 근린생활시설 · 1층 다가구주택 2개호 · 2층 다가구주택 2개호 |
| 토지 | 266.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 김본안 지분 5분의 3 · 윤관호 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 708,873,760원 / 496,211,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 228,501,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 2014.06.13이 기준
말소기준권리는 을구 8번 동창원농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 을구 11번 60,000,000원, 을구 14번 72,000,000원의 근저당과 갑구 3번 경남신용보증재단 가압류 44,120,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은재 | 지상1층바깥채(102호) | 2024.03.13 | 미상 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영수 | 지상1층안채(101호) | 2022.04.11 | 190,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민주 | 지상2층 201호 | 2024.02.19 | 80,000,000원 | 2026.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원정현 | 지상2층202호 | 2020.02.28 | 80,000,000원 | 2026.01.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
4명 모두 전입신고가 말소기준일인 2014.06.13보다 늦으므로 현재 자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명입니다. 다만 한은재의 보증금은 미상이고, 각 임차인의 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 실제 배당 순위와 배당액은 원본 명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 감정가 할인율만으로 싸다고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 496,211,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 496,211,000원 | 296,120,000원 | 0원 | 192,728,890원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 347,347,700원 | 296,120,000원 | 0원 | 45,564,832원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 243,143,389원 | 238,939,382원 | 57,180,618원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 496,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,362,110원 |
| 을구 8번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,120,000원 | 44,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,728,890원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 채권 296,120,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 192,728,890원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반지민원센터 남동측 인근으로 가로망이 정비된 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용. 지하는 주차장 및 근린생활시설, 1층은 다가구주택 2개호, 2층은 다가구주택 2개호로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 구조·설비. 조적조 경사슬래브지붕 2층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 태양광발전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 266.8㎡, 대, 주상용, 평지, 세로장방, 중로한면이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 위치와 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 한은재의 보증금이 미상이고 4명 모두 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 4명이 확인되므로 각 호실 점유 상태와 낙찰 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 이용현황 재확인. 폐문부재 상태에서 외부관찰·도면 등을 참작해 평가한 만큼 지하 근린생활시설과 1·2층 각 호의 실제 이용내역을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 옥상 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 496,211,000원은 1회 유찰·감정가 70% 회차이지만 실거래 가격 확인 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 그러나 확인할 사람이 4명이다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2014.06.13 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장에서는 확인할 항목이 적지 않습니다. 4개 주거 호실에 임차인이 있고, 한은재의 보증금은 미상이며 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 지하에는 근린생활시설과 주차장이 함께 있고, 폐문부재 상태에서 이용현황이 조사됐습니다. 현재 최저가는 496,211,000원이지만 실거래 시세 비교가 확인되지 않아 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 인수는 안전형, 입찰 판단은 임대차·현장·가격 검증형으로 보는 것이 맞습니다.
