서울중앙지방법원 2024타경3528. 서울 중구 청계천로 334의 2층 나-36호로, 감정평가상 현재 판매시설(오픈형상가) ‘피오니’로 이용 중인 근린시설입니다. 사용승인일은 1983.04.07.이고, 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 문선경이며 2024.04.10. 상속을 원인으로 2024.11.19. 소유권이 이전됐습니다.
권리의 중심은 2019.07.30. 수협은행 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당 78,000,000원·104,000,000원과 2021.02.04. 수협은행 근저당 36,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3528 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층나-36호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(오픈형상가) · 상호 “피오니” |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층 · 제2층 제나-36호 · 사용승인일 1983.04.07. |
| 소유자 | 문선경 · 2024.04.10. 상속 · 2024.11.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰·80%) |
| 청구액 | 288,587,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.07.30. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며 채무자는 당시 전기은, 2024.04.10. 상속 이후 변경등기에는 채무자 문선경이 기재돼 있습니다. 2025.05.01. 개시된 임의경매의 채권자는 에프에스에이치2406유동화전문유한회사이며, 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우(피오니) | 2020.10.15. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 확인되는 점유자는 정진우(피오니) 1명입니다. 전입신고일 2020.10.15.은 말소기준일 2019.07.30.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 임차인으로 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 80%, 하지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 282,000,000원, 현재 최저매각가는 225,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 직접 비교할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도는 아파트가 아니라 도매상가·판매시설이 혼재한 상업지역의 오픈형 판매시설입니다. 이런 물건은 주거용처럼 단순히 “감정가에서 몇 % 떨어졌는가”만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다. 따라서 80%라는 숫자 자체를 가격 가점으로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 288,000,000원 | 221,641,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,600,000원 기준 집행비용 3,958,400원을 제외하면 수협은행 근저당에 221,641,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 66,358,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 판매시설(오픈형상가) 상호 “피오니”로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 광희초등학교 북측 인근으로, 주위는 도매상가와 판매시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 동묘앞역(1·6호선), 동대문역(1·4호선)이 소재합니다.
- 도로. 북측 약 8M, 동측 약 25M, 남측·서측 각각 약 4M 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 토지면적 2,142㎡ · 공시지가 20,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 시장, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 서울도심 등이 포함되며 도로 접함·철도 저촉·건축선 저촉 사항이 확인됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층 건물로 사용승인일은 1983.04.07.이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 정진우(피오니)의 전입신고는 후순위라 대항력은 없지만, 현재 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금은 미상입니다. 대항력은 없더라도 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 점유관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 225,600,000원은 감정가의 80%이나 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 오픈형상가의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성 점검. 도매상가·판매시설이 혼재하는 상업지역의 구분상가이므로 같은 건물 내 점포 위치와 영업 동선이 매각 후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각기일 2026.08.19. 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.30. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 점유자는 그보다 뒤인 2020.10.15. 전입신고라 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 감정가 282,000,000원에서 한 차례 유찰돼 225,600,000원까지 내려왔지만, 대상은 1983.04.07. 사용승인된 오픈형 판매시설이고 현재 동일 유형 실거래와 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 80%라는 할인율보다 실제 상권·점포 위치·영업·점유 상태와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
