창원지방법원 2025타경11611. 김해시 부원동 가락로50번길 8-1의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(상호명: 클라우드나인 호텔) 및 일부 주택 등으로 이용 중이고, 토지는 일반상업지역의 상업용 대지입니다. 감정가는 6,405,015,400원, 두 차례 유찰된 현재 회차 최저매각가는 3,138,457,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 고액 상업용 경매입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.09 설정된 중부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 문제는 그보다 약 9년 앞선 갑구 14번 소유권이전청구권 가등기입니다. 해당 권리는 말소기준보다 선순위이며, 분석 자료에도 매수인 인수 가능 권리로 분류되어 있고 동시에 가등기의 종류 확인 필요 경고가 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11611 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 849-1 · 도로명 경상남도 김해시 가락로50번길 8-1 |
| 등기대상 | 경상남도 김해시 부원동 849-1, 849-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(클라우드나인 호텔) 및 일부 주택 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물 · 승강기·위생·급배수·전기·소화·난방설비 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 858.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 1,344,000원/㎡ |
| 소유자 | 김영경 |
| 감정가 / 최저가 | 6,405,015,400원 / 3,138,457,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부산농업협동조합 / 5,100,796,244원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
이 사건의 권리분석은 2021.04.09 근저당부터 보는 것이 아니라 2012.07.09 가등기부터 보는 것이 핵심입니다. 갑구 14번 가등기는 강택열 명의로 접수됐고, 원인에는 2012.07.09 매매예약과 2013.05.10 매매가 함께 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 그대로 떠안을 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 자료상 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시돼 있으므로, 가등기인지 담보가등기인지, 본등기와의 관계 및 현재 효력을 원 등기기록에서 반드시 확정해야 합니다.
확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 주된 인수위험은 임차보증금이 아니라 선순위 가등기입니다. 숙박시설과 일부 주택이 혼재해 이용되고 있으므로, 실제 점유자와 객실·주택 부분의 사용관계 역시 현장에서 따로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 3,138,457,000원은 감정가 6,405,015,400원의 49%입니다. 세 번째 유찰 시 가정가격은 2,196,919,900원(감정가 34.3%), 네 번째 유찰 시 1,537,843,930원(감정가 24.01%)입니다. 할인폭만 보면 매우 커 보입니다.
하지만 이 물건은 동일 물건군의 최근 실거래 가격을 기준으로 할인 여부를 검증할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 더욱이 숙박시설·일부 주택 혼합 이용, 선순위 가등기, 위반건축물 표시와 층·용도 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 현재 49%라는 숫자는 “감정가에서 얼마나 유찰됐는가”를 보여줄 뿐, 실제 시장가보다 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,138,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 33,784,570원 |
| 2. 을구 27번 근저당 · 중부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 3,104,672,430원 |
| 3. 을구 29번 근저당 · 정진수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 34번 가압류 · 신용보증기금 | 91,121,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 6,211,121,445원 중 예상 배당액은 3,104,672,430원이고, 미배당은 3,106,449,015원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 “매수인 인수 0원” 계산은 채권 배당 시뮬레이션 기준이며, 말소기준보다 앞선 갑구 14번 가등기의 권리 인수 가능성을 제거하는 의미가 아닙니다.
④ 건물·토지 상태 — 권리 외에도 확인할 것이 많다
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(상호명: 클라우드나인 호텔) 및 일부 주택 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 김해중학교 남서측 인근으로, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 858.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·자루형, 세로한면(가) 도로접면이며 일반상업지역·방화지구입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 무단증축으로 건축법 제14조 위반건축물 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 관할관청 확인이 필요합니다.
- 층수·용도 차이. 목록4의 공부상 ‘4층~8층’은 현황 ‘5층~9층’으로 이용 중이며, 공부상 8층 근린생활시설은 현황 주택 등으로 이용 중입니다.
- 멸실 건물. 목록2 토지에는 등기사항증명서상 세멘브록크조아연즙평가건 창고 건평 8평이 등재돼 있으나 현황 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 14번 가등기 원문 확인. 2012.07.09 접수 가등기의 성격이 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 담보가등기인지, 본등기와 어떤 관계인지부터 확정해야 합니다.
- 선순위 가등기 말소 가능성 확인. 낙찰로 소멸하는 후순위 권리와 달리 해당 가등기는 말소기준보다 앞섭니다. 인수 여부를 확정하지 않은 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 건축과 원상회복 리스크 확인. 무단증축 표시의 정확한 위반 부분, 이행강제금·시정명령·원상회복 가능성을 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 층수 대조. 공부상 4층~8층과 현황 5층~9층의 대응관계, 각 층의 실제 면적·용도 및 건축물대장 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영 상태 확인. 현재 이용 중인 객실·주택 부분의 실제 점유자, 영업 상태, 비품·시설의 소유관계와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·제시외 시설의 정확한 매각 범위와 경계를 매각목록 및 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 현장 상태·운영수익·수선비·법적 정리비용까지 반영해 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
이 사건의 숫자만 보면 강하게 끌릴 수 있습니다. 감정가 6,405,015,400원이 두 번 유찰되어 3,138,457,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 49%가 아니라 2012.07.09입니다. 그날 접수된 갑구 14번 가등기가 2021.04.09 말소기준 근저당보다 앞서기 때문입니다.
후순위 근저당과 가압류는 정리되더라도 선순위 가등기는 별도로 남을 수 있고, 매각물건명세서에는 무단증축 위반건축물 표시와 공부·현황의 층수 및 용도 차이까지 적혀 있습니다. 숙박시설 및 일부 주택이라는 이용 형태도 단순한 주거용 물건과는 다릅니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리와 물건 상태가 정리되기 전에는 저가 매수라고 평가할 수 없다”입니다. 선순위 가등기의 성격이 확인되지 않는 한, 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 이 사건의 핵심 위험은 그대로 남습니다.
