서울중앙지방법원 2025타경1604. 서울 동작구 사당동 1026-50 소재 부동산으로, 분류는 연립/다세대이며 감정 현황상 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 3층입니다. 현재 소유자는 김회순으로, 2014.08.04 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 150,000,000원입니다.
권리 흐름의 출발점은 2017.09.01 김회목의 10,000,000원 가압류입니다. 제공된 권리분석상 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후 전입한 정인경·김재영·김민구·정선욱은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 일반적인 소멸형 경매처럼 보입니다. 그러나 2024.05.07 가처분에는 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1026-50 · 서울특별시 동작구 사당로28길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 · 지상 3층 |
| 소유자 | 김회순 (2014.08.04 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,380,740원 / 208,305,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 157,036,248원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘인수 가처분’을 먼저 본다
2017.09.01 김회목 가압류가 말소기준입니다. 2025.05.22 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 2024.05.07 갑구 4번 가처분입니다. 등기 내용에는 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 내용과 함께, 피보전권리로 건물철거 및 토지인도 청구권이 기재되어 있습니다.
제공된 매각물건명세서 주의사항은 이 가처분을 명시적으로 예외 처리합니다. 즉 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 실제 매수인에게 인수되는 권리입니다. 금액으로 환산된 인수액이 0원이라고 해서 인수 부담이 없는 물건으로 보면 안 됩니다. 이 사건의 인수는 금전채권이 아니라 부동산 존립·사용에 직접 영향을 줄 수 있는 비금전 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 4명 모두 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 정인경·김재영·김민구·정선욱이 확인됩니다. 네 사람 모두 전입일이 2017.09.01 말소기준권리 이후여서 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정인경 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재영 | 2021.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민구 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정선욱 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 확인할 수 없다
감정가는 260,380,740원, 현재 최저매각가는 208,305,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래 및 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 단순한 가격 할인 여부보다 매수인이 인수하는 철거·토지인도 가처분의 결과가 가치에 미치는 영향을 먼저 해소해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,716,270원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김회목 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김주경 | 157,036,248원 | 157,036,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,552,482원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 167,036,248원이 전액 배당되고 소유자 잔여 37,552,482원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 4번 가처분은 금전배당 문제가 아니라 매수인이 인수하는 별도 권리입니다.
⑤ 건물 현황 — 공부상 2개호, 실제 3개호
감정 현황에 따르면 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조이며, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있고, 주택부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
따라서 권리분석만 끝내고 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다. 인수 가처분과 함께 실제 건물 이용상태가 공부와 다른 부분까지 동시에 검토해야 합니다.
⑥ 토지·입지 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 토지. 지목 대 · 토지면적 200.3㎡ · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가).
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,868,000원/㎡.
- 추가 지정. 건축허가·착공제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 도로구역에 접합니다.
- 건물 이용. 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 지상 3층의 공부상 호수와 실제 이용 호수가 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분을 최우선으로 확인. 2024.05.07 갑구 4번의 피보전권리는 건물철거 및 토지인도 청구권이며 매수인 인수 대상입니다. 이 권리의 실제 영향을 해소하지 않고 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 토지와 건물의 권원 관계 확인. 가처분 자체가 토지소유권을 원인으로 한 건물철거·토지인도 청구이므로 토지와 건물 사이의 권리관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 4명의 임차·점유관계 보완. 정인경·김재영·김민구·정선욱은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다.
- 3층 현황 차이 확인. 공부상 2개호와 현황상 3개호의 차이에 대해 원상회복 또는 이행강제금 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표를 확정값으로 보지 말 것. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 208,305,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘무엇을 인수하느냐’가 먼저다
현재 최저매각가는 208,305,000원으로 감정가 260,380,740원의 80% 회차입니다. 그러나 이 할인만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 말소기준 뒤에 설정된 2024.05.07 가처분이 일반적인 후순위 권리처럼 사라지는 것이 아니라, 건물철거 및 토지인도 청구권을 보전하는 가처분으로 매수인에게 인수됩니다.
조사된 4명은 모두 대항력이 없어 임차보증금 승계형 위험은 확인되지 않지만, 보증금·확정일자는 미상입니다. 건물 역시 지상 3층이 공부상 2개호와 달리 현황상 3개호로 이용되어 원상회복·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 검증할 수 없습니다.
결론은 가격보다 권리 선행. 이 사건은 단순히 “1회 유찰된 서울 물건”으로 볼 수 없고, 매수인 인수 가처분의 실질적 영향이 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 고위험 경매입니다.
