서울중앙지방법원 2025타경1604. 서울 동작구 사당동 1026-50 소재 건물에 대한 강제경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 3층 구조이며, 주택과 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다. 소유자 김회순은 2014년 8월 4일 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2017년 가압류가 설정됐고, 2024년 건물철거 및 토지인도 청구권을 피보전권리로 하는 가처분이 등기됐습니다. 2025년에는 강제경매개시결정이 내려졌습니다.

가격만 보면 감정가 260,380,740원에서 최저가 133,315,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건을 일반적인 다세대주택 경매처럼 평가하면 중요한 위험을 놓칩니다. 토지소유자가 건물소유자에 대하여 건물철거 및 토지인도를 요구하는 가처분이 존재하기 때문입니다. 특히 매각물건명세서가 해당 가처분의 매수인 인수를 명시하고 있다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가처분의 치명적인 예외

이 사건의 말소기준권리는 2017.09.01. 김회목의 가압류 10,000,000원입니다. 2025년 강제경매개시결정은 통상적인 매각 소멸 대상입니다. 그러나 2024년 갑구 4번 가처분은 매각물건명세서상 별도로 인수권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

특히 이 사건에서 확인되는 등기사항전부증명서는 건물 등기입니다. 토지에 관한 소유권과 건물의 대지사용권이 어떻게 구성되어 있는지를 별도로 확인해야 합니다. 단순히 건물의 낙찰가격만 지불하면 토지를 안정적으로 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 4명, 보증금과 우선변제 불명

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입 관련 인원은 4명입니다. 모두 말소기준권리인 2017.09.01. 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일을 기준으로 할 때 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없다는 분석이지만, 각자의 임대차계약 내용과 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

대항력 표시는 2017.09.01. 말소기준권리와 전입일을 비교한 결과입니다. 각 점유자의 실제 임차인 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 조사상 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51%가 안전한 가격은 아니다

감정가 260,380,740원인 물건의 현재 최저매각가는 133,315,000원입니다. 3회 유찰에 따른 감정가 대비 비율은 51.2%입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 시세와 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

현재 최저가만 기준으로 하면 감정가에서 상당 폭 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 매수인은 낙찰대금 외에 가처분에 따른 분쟁 대응, 건물 사용의 제한, 토지 관련 권리 정리 등의 위험을 부담할 수 있습니다. 이 위험은 단순한 고정 금액으로 계산할 수 없으며, 낙찰가가 낮아져도 가처분 인수 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,315,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 36,387,658원이 곧바로 매수인의 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다. 반면 배당표의 매수인 금전 인수 추정액 0원에는 건물철거·토지인도 가처분에 따른 비금전적 권리위험이 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낮은 낙찰가에도 인수위험은 남는다

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 이것만으로 채권 미배당액을 매수인이 인수한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 금전 인수 추정액이 0원이라는 사실만으로 이 사건이 안전하다고 평가할 수도 없습니다.

⑥ 건물 현황·토지 규제 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 외벽은 벽돌 및 일부 화강석 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 주택과 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있고 주택 부분에는 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 건축물대장과 현황의 차이. 일반건축물대장 도면에는 지상 3층 다가구주택이 2개 호로 표시되지만, 현장조사에서는 3개 호로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 원상회복 또는 이행강제금 발생 가능성에 유의해야 합니다.
• 토지 현황. 소재 필지는 지목 '대', 면적 200.3㎡, 평지의 사다리형 토지이며 토지이용상황은 주상용입니다. 해당 면적은 토지 현황으로, 경매를 통해 취득하는 토지 지분이나 대지권 면적으로 확정해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
• 토지 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로구역에 접합니다. 구체적인 허가 대상 여부와 제한 내용은 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. ㎡당 6,868,000원입니다. 공시지가를 건물 경매의 매수가능가격이나 실거래 시세로 직접 대체할 수는 없습니다.
• 환금성. 주택·근린생활시설 혼용 건물이며 대지 사용 관련 분쟁과 건물철거 청구 위험이 존재합니다. 정상적인 보유·임대·매각 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 가처분 인수 내용 최우선 확인. 갑구 4번 가처분의 등기원인, 피보전권리, 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하고 매수인에게 미치는 법적 효과를 검토해야 합니다.
• 건물철거·토지인도 분쟁 확인. 관련 본안소송의 존재 여부와 진행상태, 건물철거 청구의 인용·확정 여부, 판결의 효력 및 분쟁의 해결 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 소유관계와 대지 사용권 확인. 건물의 소유권과 토지의 소유권이 어떻게 나뉘어 있는지, 건물이 적법하게 토지를 사용할 권원을 갖는지 확인해야 합니다.
• 전입자 4명 점유 조사. 정인경·김재영·김민구·정선욱의 실제 점유 부분과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 건축물대장과 현황 대조. 지상 3층의 공부상 2개 호와 실제 3개 호 이용에 따른 원상회복·이행강제금 문제를 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래허가구역 및 건축허가·착공제한 관련 규제가 실제 취득 및 활용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래와 실질 비용 재산정. 주변 유사 건물의 실거래가격, 토지 권리 정리 가능성, 가처분 분쟁 비용, 건축물 현황 정리 비용을 함께 고려해야 합니다.
• 매각기일·서류 최신본 확인. 2026.10.28. 매각기일 전 변경된 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 사건 진행내역을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반이어도 안전한 반값은 아니다”

서울중앙지방법원 2025타경1604는 겉으로 보면 감정가 260,380,740원에서 133,315,000원으로 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 하지만 이 가격만 보고 할인 매물로 평가할 수는 없습니다.

핵심은 매각으로 소멸하지 않는 건물철거 및 토지인도 가처분입니다. 매수인이 배당상 금전채무를 별도로 인수하지 않는다고 가정하더라도, 건물의 존속과 토지 사용에 관한 법적 위험은 여전히 남습니다. 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이, 전입자 4명의 점유관계 미확인 문제도 존재합니다.

실거래 시세를 확인할 수 없고 가처분에 따른 실질취득 부담도 확정할 수 없는 상황에서, 낮아진 최저매각가를 수익의 근거로 삼는 것은 위험합니다. 낙찰가격보다 먼저 확인할 것은 해당 건물을 법적으로 안정되게 소유하고 사용할 수 있는지 여부입니다.

결론은 명확합니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리위험은 해소되지 않았습니다. 가처분과 토지관계에 대한 전문적인 법률검토 없이는 입찰 보류가 적절합니다.