서울중앙지방법원 2025타경2836. 강남구 청담동 영동대로 인근 14층 1415호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현 소유자 정혜지는 2024년 4월 15일 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 206,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 206,720,000원으로 감정가 323,000,000원의 64%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 가격 평가는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 130-9 14층1415호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지상15층 건물 내 14층 1415호 |
| 소유자 | 정혜지 (2024.04.15. 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 176,821,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.04.15. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 206,400,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 8월 28일 임의경매개시결정과 2025년 11월 3일 국민은행 가압류 11,967,923원은 매각으로 소멸합니다. 과거 1998년 가압류와 1999년 임의경매신청, 1996년 제일은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 조사 1건, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 더 프레스티지 청담 | 1415호 | 100,000원 | 600,000원 | 2025.08.18 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유자는 더 프레스티지 청담 1건입니다. 전입일은 2025년 8월 18일로 말소기준권리인 2024년 4월 15일보다 늦습니다. 따라서 이 조사 내용 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 매수인의 인수액 산정에는 반영되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 시세 확인이 먼저
감정가는 323,000,000원, 현재 최저매각가는 206,720,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 자료상 시나리오는 165,376,000원(감정가 51%), 그 다음은 132,300,800원(감정가 41%)입니다.
참고로 현 소유자는 2024년 4월 15일 이 물건을 거래가액 315,000,000원에 취득했습니다. 다만 과거 취득가액은 현재 시세를 의미하지 않으므로, 이를 현재 적정가치로 그대로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 206,400,000원 | 203,025,920원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,967,923원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 218,367,923원 중 203,025,920원이 배당되고, 미배당액은 15,342,003원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 청담동 청담역 북동측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 오피스텔, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 영동대로에 접하고, 남동측·북동측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 14층 1415호이며, 위생·급배수·소방·승강기·주차설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물가를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 더 프레스티지 청담의 실제 점유상태와 계약관계, 명도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 조사된 조건은 보증금 100,000원·월세 600,000원이므로 실제 임대차계약서와 현재 임대료 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납. 관리비와 공용부분 체납 여부, 주차·관리 규정을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현재 가격
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024년 4월 15일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자도 2025년 8월 18일 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 323,000,000원에서 2회 유찰돼 206,720,000원까지 내려왔지만, 현재 시장을 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 반드시 현장 시세로 다시 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 안전합니다.
