서울중앙지방법원 2025타경2836. 서울 강남구 청담동 130-9, 14층 1415호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 현재 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현 소유자는 정혜지이며 2024.03.30 매매를 원인으로 315,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정계약에 따른 국민은행 근저당이 2024.04.15 접수됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 206,400,000원으로 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 2025.08.27 임의경매개시결정과 2025.10.31 결정에 따른 국민은행 가압류 11,967,923원이 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 잡힌 ‘더 프레스티지 청담’은 1415호를 사용하고 보증금 100,000원, 월차임 600,000원으로 기재돼 있으나 전입일이 2025.08.18이라 2024.04.15 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 130-9 14층1415호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 이용 · 지상15층 건물 내 14층 1415호 |
| 소유자 | 정혜지 (2024.03.30 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 176,821,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 현재 분석의 기준점은 2024.04.15 을구 3번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 206,400,000원이고 매각으로 소멸합니다. 이후 경매개시결정과 국민은행 가압류도 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 1996년 제일은행 근저당과 1998년 주택사업공제조합 가압류, 1999년 임의경매신청은 이미 말소된 과거 등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 더 프레스티지 청담 | 1415호 | 2025.08.18 | 100,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2025.08.18은 말소기준 2024.04.15보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 매수인이 보증금 100,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 기재되어 있지 않고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 323,000,000원, 현재 최저매각가는 258,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 현 소유자의 2024년 등기상 거래가액은 315,000,000원이지만, 이것을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래·시장 추세 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 직접 판단할 자료가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,967,923원 | 11,967,923원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,614,477원 |
현재 회차 258,400,000원 가정에서는 채권 합계 218,367,923원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 35,614,477원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 258,400,000원 | 218,367,923원 | 0원 | 35,614,477원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 206,720,000원 | 203,025,920원 | 15,342,003원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 165,376,000원 | 162,260,736원 | 56,107,187원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당은 15,342,003원, 3회 유찰 시 56,107,187원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 말소되는 담보·가압류 채권의 부족분이고, 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 176,821,434원도 충족되는 구조로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청담역 북동측 인근으로 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상15층입니다.
- 도로. 남서측 영동대로에 접하고 남동측·북동측으로 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 942.4㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지·가로장방이며 공시지가는 29,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·주차설비가 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래가 없으므로 258,400,000원의 시장가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 더 프레스티지 청담의 대항력은 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 기재된 토지이용 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 매각기일 2026.08.19 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 1명 역시 말소기준 뒤인 2025.08.18 전입이라 대항력이 없으며, 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 323,000,000원에서 한 차례 유찰돼 258,400,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴한 청담 물건’으로 해석할 수 없습니다. 2024년 소유권 이전 거래가액 315,000,000원도 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고, 가격 매력은 최신 시장자료 확인 전까지 보류입니다.
