서울중앙지방법원 2025타경2843. 강남구 대치동 삼성로67길 37의 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인 김선경은 2022.03.04 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.02.29 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.03.19 이춘우의 가압류입니다. 따라서 김선경의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 943,370,000원입니다. 이 가격만 보면 감정가의 64% 수준까지 내려온 것으로 보이지만, 예상배당에서는 임차인 김선경에게 931,536,300원만 배당되고 138,463,700원이 부족합니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 최저가 943,370,000원이 아니라 943,370,000원 + 138,463,700원 = 1,081,833,700원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 927-1 5층501호 · 서울특별시 강남구 삼성로67길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리구트조 평슬라브지붕 5층건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 유광자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,015,800원 / 943,370,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.03.19 접수된 이춘우의 가압류 120,000,000원입니다. 그런데 김선경은 2022.03.04 이미 전입 및 확정일자를 갖췄고, 임차권등기도 2024.02.29 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 명시돼 있으며, 배당에서 보증금 1,070,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 적시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 / 2022.03.04 | 1,070,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 64%) | 943,370,000원 | 138,463,700원 | 1,081,833,700원 |
| 3회 유찰 시(감정가 51%) | 754,696,000원 | 325,250,960원 | 1,079,946,960원 |
| 4회 유찰 시(감정가 41%) | 603,756,800원 | 474,680,768원 | 1,078,437,568원 |
세 시나리오 모두 총부담은 임차보증금 1,070,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 유찰로 최저가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 보증금 부족분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 시세 비교 — 378,000,000원 거래는 면적이 다르다
확인된 최근 거래는 2026.06 한 건으로, 거래면적은 29.41㎡, 3층, 거래금액은 378,000,000원입니다. 반면 분석 대상의 비교면적은 95.06㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 378,000,000원을 이 물건의 동일면적 시세라고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.41㎡ | 3 | 378,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 378,000,000원 |
현재 최저가 943,370,000원은 최근 12개월 평균 378,000,000원의 249.6%로 집계돼 있습니다. 다만 거래면적 29.41㎡와 대상 비교면적 95.06㎡가 일치하지 않기 때문에 이 비율만으로 고평가 폭을 정밀하게 산정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 가격을 ‘최근 거래보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 이 사건에서는 최저가보다 높은 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 943,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,833,700원 |
| 1. 임차인 김선경 보증금(우선변제) | 1,070,000,000원 | 931,536,300원 |
| 2. 가압류 · 이춘우 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김선경 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 김선경의 임차보증금 중 931,536,300원이 배당되고 138,463,700원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 동측 인근. 아파트단지, 업무·상업용건물, 다세대주택, 주상복합건물, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 도곡로·삼성로변에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측 약 460미터 지점에 수인분당선 한티역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리구트조 평슬라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며, 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 도곡로·삼성로와 연계됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 9,229,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정평가 자료상 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 건물은 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2001.12.27이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 943,370,000원에 인수 예상액 138,463,700원을 더한 1,081,833,700원을 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득은 1,070,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.03.04 전입·확정일자, 2024.02.29 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 기재를 원본으로 다시 확인하세요.
- 김선경의 법적 지위 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 표시된 관계와 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 시세는 동일면적으로 재검증. 현재 확인된 거래는 29.41㎡ 한 건뿐이며 대상 비교면적 95.06㎡와 일치하지 않습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 집행비용, 당해세 및 법정 우선순위에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 감정가 1,474,015,800원에서 두 번 유찰돼 최저가가 943,370,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 김선경의 보증금 1,070,000,000원이 남아 있고, 현재 회차 예상배당에서 138,463,700원이 미배당됩니다.
그래서 현재 실질취득은 1,081,833,700원입니다. 3회 유찰 시에도 1,079,946,960원, 4회 유찰 시에도 1,078,437,568원으로 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조를 정확히 계산하고, 동일면적 실거래를 별도로 확인해 그 실질취득액이 감당 가능한 가격인지 판단하는 데 있습니다.
