서울중앙지방법원 2025타경2843. 대치동 927-1, 삼성로67길 37의 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 임차권이 말소기준권리보다 먼저 성립했다는 점입니다. 김선경은 2022.03.04. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024.02.29. 보증금 1,070,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2024.03.19. 이춘우의 120,000,000원 가압류가 말소기준이 됐습니다. 따라서 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 다 받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 현재 회차에서는 결과가 달라집니다. 최저매각가 1,179,213,000원을 전제로 한 배당표에서 집행비용 14,192,130원을 공제한 뒤 김선경의 보증금 1,070,000,000원이 전액 배당되고, 이춘우 가압류에 95,020,870원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션에는 인수 138,463,304원, 3회 유찰 시에는 325,250,643원이 잡혀 있어, 최저가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 부분이 매수인 부담으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2843 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 927-1 5층501호 · 서울특별시 강남구 삼성로67길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리구트조 평슬라브지붕 5층건 내 제5층 제501호 |
| 대상 면적 | 95.06㎡ |
| 소유자 | 유광자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,015,800원 / 1,179,213,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 세대수 | 2001.12.27 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.03.19. 접수된 이춘우의 가압류 120,000,000원입니다. 그보다 앞서 김선경은 2022.03.04. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024.02.29. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 2022.03.04 | 1,070,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김선경은 배당요구를 했고, 확정일자와 우선변제권도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 1,070,000,000원 한 건입니다. 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차부터는 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다.
② 회차별 실질취득 — 추가 유찰이 곧 가격 할인은 아니다
| 회차 | 최저가 | 배당상 인수 추정 | 권리분석상 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,179,213,000원 | 0원 | 1,179,213,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 943,370,400원 | 138,463,304원 | 약 1,070,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 754,696,320원 | 325,250,643원 | 약 1,070,000,000원 |
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 추가 유찰 후의 최저가가 아니라 임차보증금 1,070,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면, 낮아진 낙찰가만큼 배당이 줄고 그 미배당 부분이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 2회·3회 유찰 시에는 “943,370,400원”, “754,696,320원”만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 실질취득은 보증금 수준인 약 1,070,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션의 인수 추정액은 집행비용 선공제 등이 반영된 수치이므로 낙찰가와 단순 합산하면 보증금 수준을 조금 웃돌 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 312.0%지만 면적이 달라 직접 비교는 곤란
제공된 최근 거래는 2026.06. 29.41㎡·3층·378,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 378,000,000원이고 최신 거래 역시 378,000,000원입니다. 현재 최저가와 최근 12개월 평균의 표시 비율은 312.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.41㎡ | 3 | 378,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.41㎡ | 1건 | 378,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,179,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,192,130원 |
| 1. 임차인 김선경 보증금 | 1,070,000,000원 | 1,070,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이춘우 | 120,000,000원 | 95,020,870원 |
| 3. 경매개시결정 · 김선경 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 1,070,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류 이춘우는 95,020,870원을 배당받고 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 동측 인근이며, 아파트단지·업무·상업용건물·다세대주택·주상복합건물·단독주택 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 도곡로·삼성로변에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측 약 460미터 지점에 수인분당선 한티역이 있습니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용중이며 기본적인 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 동측으로 약 6미터·약 4미터 내외 아스팔트 포장도로와 접하며 도곡로·삼성로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 204.5㎡, 공시지가 9,229,000원/㎡이며 평지·세로장방·세로각지(가)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 12세대 규모이고 제공된 최근 거래는 1건이며, 대상 95.06㎡와 거래 29.41㎡의 면적이 일치하지 않아 동일면적 시세 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 최저가 1,179,213,000원 기준에서는 김선경 보증금 1,070,000,000원이 전액 배당되는 구조인지 매각 직전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수 전환. 2회 유찰 시 인수 추정 138,463,304원, 3회 유찰 시 325,250,643원입니다. 낮은 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 실질취득은 약 1,070,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김선경으로 동일하며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약·채권관계를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 제공된 378,000,000원 거래는 29.41㎡로 대상 95.06㎡와 면적이 다릅니다. 직접 가격 비교에는 한계가 있습니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 요건을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보면 반쪽 분석이다
이 사건은 현재 회차만 보면 김선경의 보증금 1,070,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 권리의 본질은 선순위 대항력 임차권입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에, 낮아지는 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 면에서도 제공된 최근 12개월 거래는 378,000,000원 한 건이고 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 대비 비율은 312.0%지만, 그 수치만으로 대상 물건의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차의 배당 완결 여부, 추가 유찰 시 인수 전환, 동일면적 시세 확인이 함께 해결돼야 하는 물건입니다. 권리구조가 단순한 매물은 아니며, 최저가 하락만을 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
