서울중앙지방법원 2025타경2904. 종로3가역 인근 피카디리플러스 2층 2-22호로, 공부상 용도는 판매 및 영업시설인 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 17,600,000원으로 감정가 22,000,000원의 80%까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 2007년 국민은행 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정도 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 이 물건은 권리관계만 보고 “깨끗하다”고 결론내리기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고와 감정요항표 모두 공부상 독립된 1개 구분점포와 실제 이용상태가 다르다고 적고 있습니다. 현황은 여러 구분점포가 하나로 연결돼 일체 사용 중이고, 특정 임차인이 본건을 포함한 여러 점포를 사무실로 이용하는 것으로 조사됐습니다. 임대관계가 미상인 만큼 점유자의 사업자등록·점유 개시·보증금 등 대항력 판단에 필요한 사실은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2904 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 돈의동 137 피카디리플러스 2층 2-22호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매 및 영업시설 · 현황 사무실 이용 |
| 소유자 | 김현욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 17,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 28,378,566원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 지하7층 / 지상9층 · 제2층 제2-22호 · 사용승인일 2004.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 파산선고는 별도 확인
말소기준권리는 2007.05.10. 을구 1번 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 56,500,000원입니다. 2025.09.02. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 서울특별시서초구·종로구·송파구 등의 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·이용상태 — 이 사건의 핵심 리스크
감정평가 내용상 본건은 공부상 독립된 구분점포 1개호입니다. 그런데 실제 현황은 여러 구분점포와 물리적으로 일체화돼 있고, 특정 임차인이 본건을 포함한 여러 구분점포를 사무실로 사용하고 있는 것으로 조사됐습니다.
또한 감정자료의 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 실제 점유가 조사됐지만 사업자등록일, 보증금, 확정일자에 해당하는 정보 등이 없어 대항력 여부는 미상입니다. 따라서 배당 계산의 매수인 인수액 0원과 별개로, 현장 점유자에 관한 사실관계 확인이 중요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 근거가 없다
현재 최저가는 17,600,000원으로 감정가 22,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 14,080,000원, 3회 유찰 시에는 11,264,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 점포의 실거래 자료가 없어 현재 17,600,000원이 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 유찰률 자체만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 17,600,000원 | 16,883,200원 | 39,616,800원 |
| 2회 유찰 시 | 14,080,000원 | 13,426,560원 | 43,073,440원 |
| 3회 유찰 시 | 11,264,000원 | 10,661,248원 | 45,838,752원 |
④ 예상배당표 (매각가 17,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 716,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 56,500,000원 | 16,883,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 17,600,000원 기준으로 국민은행 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못해 39,616,800원의 미배당이 발생합니다. 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 종로3가 소재 종로3가역 1번출구 북측 인근. 대형 상업시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1·3호선 종로3가역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용. 공부상 판매 및 영업시설이지만 현황은 특정 임차인이 여러 구분점포와 함께 사무실로 일체 이용하고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하7층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2004.10.29입니다.
- 설비. 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지·스프링클러, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 토지이며 토지면적은 3,774.1㎡, 공시지가는 25,310,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 독립 이용 가능성. 2-22호의 현장 경계, 출입구, 벽체, 냉난방·전기 등 설비가 다른 점포와 어떻게 결합돼 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 특정 임차인이 여러 구분점포를 사무실로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 점유자·임대차계약·사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 임대관계가 미상인 상태이므로 점유만으로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 대항요건 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.07.25. 파산선고결정 후 2025.09.02. 임의경매가 개시된 사건입니다. 파산절차와 담보권 실행 관계를 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 구분점포 실거래 자료가 없어 17,600,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가 22,000,000원에서 한 차례 유찰돼 내려온 17,600,000원입니다. 등기와 배당만 놓고 보면 국민은행 근저당이 말소기준이고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 현장 사용관계가 먼저입니다.
공부상 독립된 2-22호 하나를 사는 경매지만, 현실에서는 여러 구분점포가 하나의 사무실처럼 사용되고 있고 특정 임차인의 점유도 조사됐습니다. 여기에 임대관계 미상과 파산선고 등기까지 있습니다. 따라서 권리 자체보다 점유·독립성·환금성 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 현재 회차가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 현장과 원본 서류가 정리되지 않으면 낮은 절대가격이 오히려 함정이 될 수 있습니다.
