서울동부지방법원 2025타경51301. 강동구 길동 ‘청광플러스원큐브3차’ 2층 207호, 전용 17.689㎡의 오피스텔입니다. 감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고, 2014.10.06 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 하나가 아니라 선순위 임차인의 대항력과 그 대항력을 포기한 확약서입니다. 최혜란 씨는 2021.04.30 전입·점유를 시작해 2022.04.11 말소기준 압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 88,800,000원에서 집행비용 1,998,400원을 제외하면 임차인에게 86,801,600원이 배당되고, 보증금 115,000,000원 중 28,198,400원이 남는 계산입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.06.25 확약으로 최혜란 씨 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 2층 207호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 17.689㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.05.27 매매 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 88,800,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.04.11 강동구 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 강동신용협동조합 근저당 101,189,400원은 2021.04.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.11 강동구 압류이며, 그 뒤의 2023.05.19 임차권등기, 2024.04.01 국 압류, 2025.04.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 최혜란 씨의 실제 전입·점유일은 2021.04.30로 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 존재
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜란 | 건물 제2층 제207호 17.689㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 | 2021.04.05 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 88,800,000원은 최근 평균 아래지만, 하락장이 더 중요하다
청광플러스원큐브3차 전용 17.69㎡ 거래는 최근 12개월 5건의 평균이 99,400,000원이고, 최신 거래는 2025.11의 92,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 88,800,000원은 최근 12개월 평균의 89.3% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 과거 대비 -13.2%이므로, 전체 12건 평균 108,250,000원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.69㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 17.69㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 17.69㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 17.69㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 17.69㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 17.69㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 17.69㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 17.69㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 17.69㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 17.69㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 99,400,000원 |
가격만 보면 실질취득 88,800,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 최신 실거래가 92,000,000원까지 내려온 상태이고, 최근과 과거 거래를 비교한 추세도 -13.2%입니다. 따라서 “전체 평균 108,250,000원 대비 82.0%라서 싸다”는 식의 판단은 과거 105,000,000원~ 130,000,000원 거래가 섞인 평균에 과도하게 기대는 해석입니다. 현재 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,998,400원 |
| 1. 임차인 최혜란 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 86,801,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 28,198,400원입니다. 다만 2026.06.25 확약으로 최혜란 씨가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액은 실질취득액에 더하지 않습니다. 즉 실질취득은 최저가와 같은 88,800,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2014.10.06이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 207호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무용 시설·의료기관·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·용도지역. 남측으로 진황도로의 포장도로에 접하며, 도시지역·일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 집합건축물대장 현황도면·외부관찰·주변 탐문으로 평가됐으며 실제 내부구조와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 207세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%가 제시돼 있어 권리안전성과 별개로 처분 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득액이 88,800,000원으로 유지되는 핵심 근거는 2026.06.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 해당 문구와 적용 대상이 최혜란 임차권에 정확히 대응하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당부족액과 실질 인수 구분. 배당 계산상 28,198,400원이 미배당되지만, 확약이 적용되므로 이를 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 거래 평균 108,250,000원보다 최근 12개월 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -13.2%입니다.
- 5회 유찰의 의미 확인. 현재 가격은 감정가의 80%지만 이미 5회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰도 5.9회이므로 저가 여부와 환금성을 분리해서 판단해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부가 확인되지 않아 실제 내부구조와 현황도면이 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 배당표는 집행비용을 추정했고 당해세·최우선변제 등은 변동 가능성이 있습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격보다 환금성이 더 큰 변수다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 115,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 28,198,400원의 부족분을 만듭니다. 그러나 2026.06.25 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 최혜란 씨 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 88,800,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 99,400,000원의 89.3%까지 내려와 이전보다 나아졌습니다. 하지만 최신 실거래가 92,000,000원이고 최근 거래 추세가 -13.2%인 하락 흐름이며, 이미 5회 유찰된 데다 단지 경매 평균 유찰도 5.9회입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리문제는 상당 부분 해소됐지만, 5회 유찰과 하락장·환금성을 감안하면 가격 가점을 크게 줄 수 없는 C급 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
