서울동부지방법원 2025타경51301. 강동구 길동에 있는 청광플러스원큐브3차 2층 207호, 전용 17.689㎡의 소형 오피스텔입니다. 2021년 5월 홍윤기 명의로 소유권이 이전되었으며 당시 등기상 거래가액은 104,000,000원입니다. 이후 강동구와 국가의 압류가 발생했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 낙찰가격보다 선순위 임차인의 보증금과 확약서입니다. 최혜란은 2021.04.05 확정일자를 받고 2021.04.30 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.04.11 압류보다 앞선 시점이므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금은 감정가보다도 높은 115,000,000원입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 기재되어 있습니다. 이 서류가 매수인에게 효력을 갖는다면 원래 예상되던 보증금 인수 부담은 해소됩니다. 따라서 이 물건은 확약을 무시하고 인수 위험을 확정해서도 안 되고, 확약의 실제 효력을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단해서도 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2022.04.11 강동구 압류입니다. 그보다 앞서 설정되었던 강동신용협동조합 근저당권은 2021.04.30 이미 말소되었으므로 현재 존속하는 선순위 담보권이 아닙니다.

2022년 강동구 압류 이후 발생한 국가 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 최혜란의 주택임차권은 2023년에 등기되었더라도 전입·점유가 2021년에 시작되었으므로, 단순히 임차권등기 날짜가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 115,000,000원 보증금의 실제 부담

확인된 실제 임차인은 최혜란 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 최혜란의 보증금 115,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 115,000,000원 역시 서로 다른 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.

매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이 내용과 확약서를 종합하면 현재 확인된 임차보증금 인수 위험은 해소되는 방향으로 판단할 수 있습니다. 다만 서류상 확약과 법률상 효력의 일치 여부는 입찰 전에 반드시 대조할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 7,104만원은 정말 저렴한가?

청광플러스원큐브3차의 동일 면적대(전용 약 17.69㎡) 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 108,250,000원이지만, 과거의 고가 거래가 포함되어 있으므로 이를 그대로 현재 시세로 판단해서는 안 됩니다. 가격 평가에는 최근 12개월 평균 99,400,000원과 최신 확인 거래 92,000,000원을 우선 적용합니다.

가격의 변화가 뚜렷합니다. 과거 130,000,000원 거래도 있었지만, 최신 확인 거래인 2025.11 거래가는 92,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -13.2%로, 시세 하락을 고려해야 합니다.

확약서가 유효한 경우 실질취득금액 71,040,000원은 최근 평균의 71.5%이고, 최신 확인 거래가 92,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약 효력이 확인된다는 조건에서는 가격상 할인 폭이 존재합니다. 다만 오래된 전체 평균과 비교한 65.6% 수치만으로 과도한 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,040,000원 가정)

배당액은 제공된 예상배당 계산에 따른 것이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당요구 관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권청구와 임차보증금은 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

이 예상배당표에서는 임차보증금 115,000,000원 중 69,361,280원이 배당되고, 45,638,720원이 미회수되는 것으로 계산됩니다. 그러나 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 경우, 이 미회수 금액이 그대로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 무엇이 달라지나?

현재까지 6회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 내려가는 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 실질취득금액은 확약이 유효하여 해당 임차보증금의 실질 인수가 0원인 경우를 기준으로 합니다.

확약 전 인수 금액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 산정값으로, 보증금 115,000,000원과 실제 합계가 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 기준 금액에는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근입니다. 근린생활시설·업무시설·의료기관·공공기관 등이 혼재하는 지역이며, 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 2층 207호입니다. 사용승인일은 2014.10.06이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기상 주거 목적으로 사용된 임대차가 확인됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)에 해당하며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 진황도로의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재·폐문 등으로 감정평가 당시 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부구조와 도면이 다를 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 이력은 있으나 최근 평균 99,400,000원, 최신 확인 거래 92,000,000원으로 가격이 낮아졌습니다. 최근 거래 추세 -13.2%와 다회 유찰 이력 때문에 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구, 적용 임차보증금, 제출 주체의 권한을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 여부. 확약 전 산정 인수액은 45,638,720원이며, 확약이 유효한 경우에만 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 차이가 입찰 판단의 핵심입니다.
• 임차인 및 명도. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 임차권등기 말소와 실제 점유·인도는 별개의 절차이므로 현재 점유자를 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
• 실거래 시세 재검토. 전체 평균 108,250,000원보다 최근 평균 99,400,000원과 최신 확인 거래 92,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세 -13.2%도 반영해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 71,040,000원, 7회 유찰 시 56,832,000원, 8회 유찰 시 45,465,600원입니다. 단, 실제 후속 기일 및 최저가 변동은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불완전했습니다. 오피스텔 내부 상태, 누수·설비·실제 구조 등을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 가능성, 취득 관련 세금, 집행비용 및 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 법원 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 배당요구 관계 및 최신 매각 조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”

이 사건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 111,000,000원인 오피스텔이 6회 유찰되면서 최저가 71,040,000원까지 떨어졌고, 최근 실거래 평균 99,400,000원과 비교하면 71.5% 수준입니다.

그러나 최혜란의 선순위 임차보증금 115,000,000원을 빼놓고 가격을 평가해서는 안 됩니다. 확약이 없다면 예상 미회수 보증금 45,638,720원에 대한 매수인 인수 문제가 발생하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 올라갑니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.25 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 그 경우 현재 최저가 71,040,000원 자체가 실질취득금액이므로 최근 시세 대비 가격상 여유가 있습니다.

문제는 6회 유찰과 -13.2%의 거래 하락 추세입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.1회라는 점, 내부 상태를 정확히 확인하지 못했다는 점도 무시할 수 없습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 법적 효력과 말소 이행 가능성이 입증되면 가격 검토 가치가 있지만, 그 확인이 되지 않는다면 보증금 인수 위험이 커집니다. 권리는 확약 확인이 필수이고, 가격은 하락장과 환금성을 감안해 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.