창원지방법원 2025타경12209. 김해시 주촌면 김해주촌두산위브더제니스 108동 15층 1501호 아파트입니다. 이 물건의 말소기준은 2020.04.21 주식회사하나은행 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 여러 근저당·전세권·가압류와 과거 경매개시결정이 있었지만 상당수는 이미 등기부에서 말소되었고, 현재 경매와 관련해 남아 있는 김해시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 342,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 239,400,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 동일 면적권 실거래 평균은 310,958,333원이고 현재 최저가의 최근시세 대비 비율은 77.0%입니다. 최신 거래는 2026.08월 350,000,000원이며, 같은 15층 거래도 2026.07월 320,000,000원이 확인됩니다. 현재 회차는 최근 거래 수준보다 낮은 가격대에 진입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12209 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 108동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9765㎡ · 29층 건물 내 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이정환 |
| 사용승인일 | 2019.11.26 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 239,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 128,722,480원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.21 하나은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정됐다가 이미 말소된 근저당·전세권이 다수 있고, 2021.12.03 김해시 압류 역시 2021.12.10 해제됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 2022.03.07 김해시 압류와 2025.10.13·2025.11.03 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래 아래
김해주촌두산위브더제니스는 851세대, 사용승인일 2019.11.26인 아파트 단지입니다. 비교 대상 면적은 84.9765㎡이며, 최근 거래 자료에는 84.98㎡ 및 77.88㎡·77.92㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 310,958,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 23 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 309,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 27 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 77.92㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 77.88㎡ | 20 | 279,500,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 25 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 77.88㎡ | 16 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 77.92㎡ | 6 | 286,000,000원 |
| 평균 | 84.9765㎡ | 12건 | 310,958,333원 |
최근 거래 범위는 279,500,000원~350,000,000원이며 최근 12개월 평균은 310,958,333원입니다. 감정가 342,000,000원은 최근 평균보다 높은 구간이지만, 1회 유찰 후 최저가는 239,400,000원까지 내려와 최근 평균 대비 77.0%입니다. 특히 2026.07월 같은 15층 84.98㎡ 거래가 320,000,000원이고 최신 2026.08월 거래가 350,000,000원으로 확인돼, 현재 최저가는 최근 실거래들과 비교해 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,151,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,248,400원 |
현재 최저가 239,400,000원 가정 시 집행비용 4,151,600원, 하나은행 근저당 220,000,000원이 배당되고 소유자 교부액은 15,248,400원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 239,400,000원 | 220,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 167,580,000원 | 164,433,880원 | 55,566,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 105,136,284원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수는 별개라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 부근은 대단위 아파트단지, 기존주택, 근린상가 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 전체적으로 보통수준입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 15층 1501호로, 사용승인일은 2019.11.26입니다.
- 설비. 급수·배수 및 위생설비, 가스보일러 개별난방, 승강기, 소방, 방송설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로와 접하고 주변 가로망 정비 및 연결상태는 대체로 양호합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 759,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지규모. 김해주촌두산위브더제니스는 851세대로 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유자를 확인하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2026.03.04 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.08.26 매각기일의 실제 진행 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.04.21 하나은행 근저당권 220,000,000원이 말소기준인지 등기부 원본과 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 239,400,000원은 최근 12개월 평균 310,958,333원의 77.0%입니다. 2026.07월 같은 15층 거래 320,000,000원도 함께 비교하세요.
- 배당표 유의. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도 확인. 매수 후 비용과 인도 절차에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비 및 현장 점유상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 물건의 권리분석 중심축은 분명합니다. 2020.04.21 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 신건 감정가 342,000,000원보다 현재 회차가 훨씬 유리합니다. 1회 유찰 후 최저가는 239,400,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 310,958,333원의 77.0% 수준입니다. 최신 거래 350,000,000원, 같은 15층 거래 320,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 임대관계 미상과 집행정지 통지 이력이 있으므로 권리·가격은 긍정적, 절차와 점유는 입찰 직전 재확인이 이 사건의 핵심입니다.
