서울중앙지방법원 2025타경102754. 관악구 봉천동 41-89 은천하우스 건물과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 다중주택이며 지하1층·1층 각 7개호, 2층·3층 각 8개호, 4층 3개호, 옥탑1층 2개호가 소재합니다. 지하1층과 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다중주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 안민정·양상희가 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
권리의 기준점은 2018.06.29. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보로 봉천동 41-89 토지가 기재돼 있습니다. 이후 가압류, 강제경매개시결정, 압류와 다수의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 부담이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 41-89 은천하우스 · 서울특별시 관악구 은천로35길 16-5 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다중주택 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,665,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상4층 |
| 소유자 | 안민정 2분의 1 · 양상희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,472,820,900원 / 2,778,257,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영환 / 140,708,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 후속관계가 많다
② 임차·점유 관계 — 다수 후순위, 미상 점유 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 이름이 확인된 임차·점유자는 모두 말소기준 2018.06.29. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 우선변제 여부가 별도로 확정되지 않은 항목은 미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현영 | 2025-04-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2021-12-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전성훈 | 2021-10-13 | 미상 | 2025-07-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장형준 | 2022-04-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성원 | 2022-02-03 | 미상 | 2025-06-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고유리 | 2024-12-24 | 미상 | 2025-07-04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태완 | 2022-11-08 | 미상 | 2025-05-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도헌 | 2023-11-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민수 | 2024-07-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원예성 | 2022-11-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노민지 | 2024-07-23 | 미상 | 2025-06-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기석 | 2024-04-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도경 | 2024-04-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAHN TAE YOUNG | 2021-12-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하경 | 2022-08-01 | 120,000,000원 | 2024-07-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한솔 | 2020-08-28 | 130,000,000원 | 2024-08-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성방 | 2022-09-19 | 140,000,000원 | 2024-09-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장승연 | 2022-08-10 | 145,000,000원 | 2024-10-07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영환 | 2020-07-29 | 140,000,000원 | 2024-12-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보연 | 2020-11-24 | 120,000,000원 | 2024-12-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 2022-08-01 | 135,000,000원 | 2025-03-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수연 | 2023-04-10 | 10,000,000원 | 2025-04-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁유림 | 2022-07-13 | 125,000,000원 | 2025-05-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 2019-06-12 | 125,000,000원 | 2025-05-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 2025-04-30 | 20,000,000원 | 2025-05-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진솔 | 2021-07-16 | 130,000,000원 | 2025-05-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현욱 | 2024-05-20 | 10,000,000원 | 2025-07-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박초연 | 2022-08-18 | 135,000,000원 | 2025-10-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,778,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,182,570원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김양기 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최영환 | 140,708,900원 | 140,708,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,327,365,530원 |
현재 회차 시나리오에서 채권자 청구액 1,420,708,900원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 현재 계산상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 2,778,257,000원 | 0원 | 1,327,365,530원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,222,605,600원 | 0원 | 777,270,644원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,778,084,480원 | 0원 | 337,194,735원 | 0원 |
⑤ 건물·이용상태 — 위반건축물과 용도 불일치가 핵심
- 현황 용도. 다중주택으로 이용 중이며 지하1층·1층 각 7개호, 2층·3층 각 8개호, 4층 3개호, 옥탑1층 2개호가 소재합니다.
- 근린생활시설 부분. 지하1층과 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 각각 7개호의 다중주택으로 이용 중입니다.
- 옥탑. 매각물건명세서 비고에는 옥탑 30㎡ 조립식 패널 단독주택이 위반건축물로 기재돼 있습니다.
- 옥탑 이용. 옥탑 다락부분은 4층 내부계단으로 출입하는 것으로 등재돼 있으나, 탐문상 4층 내부에 계단이 없고 외부계단을 통해 별도 다중주택 501호·502호로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층/지상4층이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 은천삼거리 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철2호선 서울대입구역이 있으며 대중교통 이용편의 정도는 보통입니다.
- 토지. 면적 264.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으며 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 항목의 실제 점유자와 전입시점을 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 현황. 지하1층부터 옥탑까지 다수 호실로 사용 중이므로 실제 점유자와 임차권등기자의 일치 여부를 호실별로 대조해야 합니다.
- 최영환 관계 확인. 임차권자 최영환과 신청채권자 최영환의 관계 및 임차관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 30㎡ 조립식 패널 단독주택 및 501호·502호 이용 상태를 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설인 지하1층·1층이 현황 다중주택으로 이용되는 점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 실제 임대관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 장점은 말소기준이 분명하다는 점입니다. 2018.06.29. 우리은행 근저당 이후의 이름 있는 임차·점유자는 모두 후순위로 판정되고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 계산상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 하지만 다중주택 전체가 경매 대상이고 임차권등기가 다수 존재하며, 전입·보증금 미상 점유 항목도 남아 있습니다.
여기에 공부상 근린생활시설의 다중주택 이용, 옥탑 위반건축물과 별도 501호·502호 이용 문제가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 단순한 ‘후순위 임차인 소멸형’으로만 볼 수 없고, 호실별 점유·명도와 건축물 현황 확인이 권리분석만큼 중요한 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트도 부여할 수 없습니다. 등기 구조는 비교적 명확하지만, 현장과 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
