창원지방법원 2025타경12399. 창원시 성산구 중앙동 삼일상가 1층 12호입니다. 사건 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 인접 10호·11호와 내부 경계벽을 철거한 뒤 벽체 구분 없이 근린생활시설 ‘D-day bar’로 이용 중인 형태입니다. 권리분석의 기준점은 2020.11.04 설정된 심은성의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류 3건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 점유입니다. 임차인 최미영은 2018.06.29 전입해 말소기준권리인 2020.11.04 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,400,000원이며 전부를 점유합니다. 배당 구조상 우선변제권 없이 보증금이 배당되지 않으므로 30,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 1층 12호 · 중앙대로83번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 12호 · 인접 10호·11호와 경계벽 철거 후 근린생활시설(D-day bar)로 이용 |
| 소유자 | 임범춘 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 133,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.04 을구 18번 근저당권 · 심은성 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2020.11.04 심은성 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 가압류 3건과 2025.11.17 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최미영의 전입일은 2018.06.29로 말소기준보다 앞서므로 등기권리 소멸과 별개로 대항력이 인정되는 임차관계입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미영 | 전부 | 2018.06.29 | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
최미영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복합산 문제는 없으며, 현재 배당 가정에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
② 가격 구조 — 최저가 70%가 실질취득 70%는 아니다
현재 최저매각가는 171,500,000원으로 감정가 245,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 30,000,000원이 별도로 인수되므로, 현재 회차의 실질취득은 201,500,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 82.2%입니다. 감정가 대비 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 실제 부담을 30,000,000원 낮게 보게 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 171,500,000원 | 30,000,000원 | 201,500,000원 | 11,787,766원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 120,049,999원 | 30,000,000원 | 150,049,999원 | 62,517,467원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 84,034,999원 | 30,000,000원 | 114,034,999원 | 97,964,397원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 인수 · 임차인 최미영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 심은성 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 14,544,719원 | 14,544,719원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 14,762,405원 | 14,762,405원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 50,779,642원 | 38,991,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 180,086,766원 중 168,299,000원이 배당되고 11,787,766원 미배당이 발생합니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 인수되는 금액입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용현황. 본건 1층 12호는 인접 10호·11호와 내부 경계벽을 철거해 벽체 구분 없이 근린생활시설 D-day bar로 이용 중입니다.
- 입지. 창원광장 남서측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·업무시설 등이 형성된 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 중 1층 12호이며, 위생·급배수·화재경보·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 장방형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 2,923.2㎡, 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 171,500,000원에 보증금 인수 30,000,000원을 더한 201,500,000원이 현재 회차의 핵심 자금 기준입니다.
- 임차인 대항력. 최미영의 2018.06.29 전입은 2020.11.04 말소기준보다 빠릅니다. 배당액 0원·인수 30,000,000원의 구조를 전제로 입찰가를 정해야 합니다.
- 점유 범위. 임차인은 전부를 점유하고 있으며, 12호가 10호·11호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있는 현황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 경계벽 현황. 인접호와 내부 경계벽이 철거된 상태이므로 12호 단독 사용·인도 과정에서 실제 공간 구분 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 11,787,766원 미배당이 발생하고, 2회·3회 유찰 가정에서는 각각 62,517,467원·97,964,397원으로 확대됩니다.
- 등기 변동 확인. 등기에는 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재도 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항과 말소기준권리·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 반드시 매수인 인수액을 포함한 총부담으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “201,500,000원 실질취득”이 먼저다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 171,500,000원 하나가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 30,000,000원이 전액 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 201,500,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 70%지만, 인수액까지 합치면 약 82.2%입니다.
여기에 본건 12호가 인접 10호·11호와 경계벽 없이 D-day bar로 일체 이용 중이라는 점유·이용현황까지 고려해야 합니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수와 실제 점유 형태는 낙찰 후에도 현실적인 부담으로 남는 핵심 변수입니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰된 70% 물건”이 아니라, 30,000,000원 인수와 통합 사용 현황을 함께 가격에 넣어야 하는 상가형 권리분석 물건으로 보는 것이 맞습니다.
