감정가 49%까지 내려왔지만, 다수 점유와 미상 임차관계부터 확인해야 한다 — 구포동 블루밍

부산지방법원 2024타경833. 부산 북구 구포동의 현칭 ‘블루밍’ 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층으로, 2~4층은 원룸식 다가구주택, 5~6층은 2룸식 업무시설로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2014.04.08. 접수된 부산거제신용협동조합의 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 구남신용협동조합 근저당권 432,000,000원과 이후의 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순위보다 현장 점유관계입니다. 전입일이 확인된 사람은 말소기준일 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 1명이 남아 있습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 수치이며, 입찰 전 해당 점유자의 전입세대확인서·임대차계약서·점유 호실을 확인해야 최종 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준인 부산거제신용협동조합 근저당권과 같은 날 설정된 구남신용협동조합 근저당권은 이후 주식회사주찬파이낸스대부로 이전됐고, 각 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 채권자가 변경돼도 기준이 되는 설정 순위는 2014.04.08.입니다. 2024년 이후 등기된 임차권 7건과 가압류·압류는 모두 이보다 뒤에 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 관계 17명

임차권등기된 사람은 7명이며, 별도로 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유자가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 사람들은 모두 실제 임차·점유 관계로 분류됩니다. 전입일이 확인되는 16명은 모두 말소기준일인 2014.04.08. 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 전입일이 없는 1명은 대항력 가능·미상입니다.

임차권등기 보증금은 김동환 50,000,000원, 홍태재 75,000,000원, 손현진 50,000,000원, 장석원 85,000,000원, 신현 85,000,000원, 조성민 45,000,000원, 남종섭 75,000,000원입니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차권자입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 500,678,000원으로 감정가 1,021,791,100원의 49% 회차입니다. 다만 동일하거나 유사한 구포동 다가구주택·업무시설 혼합 건물의 최근 실거래 비교가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 개별 아파트 한 호가 아니라 토지 202㎡와 6층 건물 전체를 함께 취득하는 구조입니다. 호실별 임대수익, 공실, 업무시설의 실제 사용 상태, 건물 유지비와 명도비용을 반영한 수익가치 검토가 필요합니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 시세 대비 할인 폭은 확인되지 않은 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 500,678,000원 가정)

채권 합계 720,265,455원 중 493,271,220원이 배당되고, 미배당액은 226,994,235원입니다. 현재 회차에서는 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 매각대금이 모두 소진되어 소유자 잔여금은 없습니다. 후순위 가압류와 임차권자에게 돌아갈 일반 배당재원도 남지 않는 구조입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 채권 원금은 원문 배당요구서 및 채권계산서로 확인해야 합니다.

⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 계단·승강기·통신실, 2~4층은 원룸식 다가구주택, 5~6층은 2룸식 업무시설로 이용되고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 부합물. 5~6층 베란다에 샷시조 샷시지붕 약 0.72㎡가 실마다 하나씩 있으나, 철거가 용이한 부합물로 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 입지. 백양고등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 구명역이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 202㎡, 평지의 부정형 토지로 소로각지에 접하며 공시지가는 1,500,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 부산백양고등학교·효림유치원 상대보호구역에 포함되고, 도로 및 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입세대 등재일, 보증금, 계약일, 확정일자와 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
• 전 호실 현황 조사. 2~6층 각 호실의 현재 점유자, 공실 여부, 퇴거 상태와 임대차계약서를 대조하세요.
• 소액임차인 검토. 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 대상이 있는지 각 계약 체결일과 보증금 기준으로 다시 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자를 상대로 한 인도명령·명도협의에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 용도 적합성 확인. 5~6층은 업무시설로 평가돼 있으므로 현황상 주거 사용 여부와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
• 수익가치 산정. 호실별 실제 보증금·월세·공실·수선비를 조사해 500,678,000원의 적정성을 별도로 계산하세요.
• 파산절차 대조. 2024.04.05. 파산선고와 경매·배당절차의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 발급받아 대조하세요.

맺으며 — 권리 순위는 명확하지만 점유관계는 단순하지 않다

이 사건의 말소기준은 2014.04.08. 부산거제신용협동조합 근저당권으로 명확합니다. 전입일이 확인된 임차·점유자는 모두 기준일 이후이므로 대항력이 없고, 임차권등기 7건도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건은 한 세대가 아니라 여러 호실로 나뉜 6층 혼합용도 건물입니다. 실제 임차·점유 관계가 17명에 이르고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 남아 있습니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 등기 순위는 정리 가능, 현장 점유와 가격 검증은 필수입니다.