창원지방법원 2025타경12615. 사건의 등기상 핵심은 2020.09.18. 설정된 학성새마을금고 근저당권 1,313,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2026.01.05. 같은 학성새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 계산표에서는 최저매각가 1,817,720,000원에 집행비용 20,577,200원과 근저당 1,313,000,000원이 반영돼도 484,142,800원이 소유자 교부 몫으로 남으며, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 권리관계가 단순하다고 해서 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록 1은 공유지분 매각입니다. 토지 일부는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 부속토지인 주차장부지로 이용되고, 건물은 근린생활시설·숙박시설·단독주택이 혼재합니다. 숙박시설은 현재 영업하지 않고 휴업상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 549-4 / 건물 등기상 경상남도 김해시 진영읍 진영리 553-3, 진영로 46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 전체~3층 일부 숙박시설 · 3층 일부 단독주택 |
| 소유자 | 이성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,596,744,860원 / 1,817,720,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 학성새마을금고 / 1,030,427,820원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.18. 을구 9번 학성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,313,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상3층 · 사용승인일 1987.06.30 · 증축일 1989.10.10 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 공유지분 매각 |
① 권리 흐름 — 핵심 근저당 이후는 매각으로 소멸
과거 설정됐던 부산경남양돈협동조합·농업협동조합중앙회·진영농업협동조합의 근저당권과 김해시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.09.18. 학성새마을금고 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.05. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현성 | 1층점포 및 점포내 방1칸 | 2023.07.28 | 3,000 | 2026.03.17 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
장현성의 전입일은 2023.07.28.로 말소기준권리인 학성새마을금고 근저당 2020.09.18.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 2026.03.17. 배당요구는 했지만 확정일자 및 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 보며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 70%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 1,817,720,000원으로 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 1,817,720,000원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설·숙박시설·단독주택과 토지가 결합된 복합자산이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,817,720,000원 | 1,313,000,000원 | 0원 | 484,142,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,272,404,000원 | 1,257,279,960원 | 55,720,040원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 890,682,800원 | 879,375,972원 | 433,624,028원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,817,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,577,200원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 학성새마을금고 | 1,313,000,000원 | 1,313,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 484,142,800원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 484,142,800원이 소유자에게 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층 근린생활시설, 2층 전체~3층 일부 숙박시설, 3층 일부 단독주택으로 이용 중입니다. 숙박시설은 영업하지 않고 휴업상태입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상3층, 사용승인일 1987.06.30, 증축일 1989.10.10입니다.
- 토지. 토지면적 225.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 474,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 1~2 토지는 공부상 지목이 전이나 현재 기호 3 토지의 부속토지인 주차장부지로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록1은 공유지분 매각입니다. 목록4 부속건물 신축 부분은 목록4 근린생활시설과 현황 1동의 건물로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 목록1이 공유지분 매각이므로 실제 취득 지분과 토지 이용관계를 등기·지적도·매각목록에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 및 부속건물 신축 부분이 실제 어떤 범위로 일괄매각되는지 현황과 목록을 맞춰보세요.
- 임차인 점유 확인. 장현성은 자료상 대항력이 없지만 1층점포 및 점포내 방1칸을 점유하고 있으므로 실제 점유구역과 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 휴업 숙박시설 점검. 숙박시설은 영업하지 않고 휴업상태이므로 재가동 가능성, 시설 상태와 향후 활용계획을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 70%라고 해서 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 복합용도·공유지분·건물 노후도와 실제 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 학성새마을금고 채권 일부가 미배당되더라도 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. ‘미배당액 = 매수인 승계액’으로 오해하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기를 원문에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 방향은 명확합니다. 2020.09.18. 학성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 장현성의 전입은 2023.07.28.로 그보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건의 복합성에 둬야 합니다. 1층 근린생활시설, 2층 전체~3층 일부 숙박시설, 3층 일부 단독주택이 한 건물에 섞여 있고, 숙박시설은 휴업 중입니다. 공유지분 토지가 포함되며 제시외 건물도 일괄매각 대상입니다. 현재 최저가 1,817,720,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내리기보다는, 실제 사용가치·임대수익·공유지분 범위·재매각 가능성까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
