창원지방법원 2026타경16. 김해시 부원동 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층 에이202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황은 키즈카페였으며, 조사 시점에는 사용하지 않고 폐쇄된 상태로 내부에 집기 일부가 방치되어 있었습니다. 감정가는 2,420,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 1,694,000,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리 측면에서는 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액이 0원입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리만으로 끝나지 않습니다. 임대관계는 미상이고 현재 영업이 중단된 근린생활시설이며, 현황조사 당시 관리비가 약 9,200만 원 미납된 것으로 조사됐습니다. 또한 시세 자료로 연결된 거래들은 본건과 면적이 맞지 않아, 단순히 ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경16 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층 에이202호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 조사 시점 미운영 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 내 2층 에이202호 |
| 소유자 | 주식회사청정본 |
| 감정가 / 최저가 | 2,420,000,000원 / 1,694,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,877,308,706원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소기준 확인은 중요
권리 산정상 말소기준은 2021.12.14. 김해시 압류로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 2025년 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 조사 내역은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
부산은행 근저당은 2023.05.11. 채권최고액 1,485,000,000원과 미화 330,000달러가 설정되었고, 2024.11.20. 채권최고액 110,000,000원이 추가됐습니다. 미화 330,000달러 근저당은 원화 채권액이 특정되지 않아 배당 계산에서는 0원으로 제외되어 있습니다.
② 가격 비교 — 최근 거래가 있어도 ‘직접 비교’는 어렵다
연결된 부원역푸르지오 최근 거래는 2026년 5월~7월의 12건입니다. 최근 12개월 평균은 459,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 430,000,000원입니다. 단, 거래 면적은 81.84㎡~85㎡인 반면 본건의 시세 매칭 기준 면적은 485.482㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 최저가 1,694,000,000원을 이 평균과 그대로 비교해 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 81.84㎡ | 26 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 85㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 81.84㎡ | 14 | 437,000,000원 |
| 2026.06 | 81.84㎡ | 26 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 81.84㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 26 | 585,000,000원 |
| 2026.05 | 81.84㎡ | 6 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 85㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 85㎡ | 19 | 465,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 85㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 평균 | 81.84㎡~85㎡ | 12건 | 459,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,694,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,340,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 1,485,000,000원 | 1,485,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 미화 330,000달러 | 0원 |
| 4. 부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,660,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 확인된 원화 채권 1,595,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 79,660,000원으로 계산됩니다. 다만 미화 330,000달러 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시청 남서측 인근으로 근린생활시설과 아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 부산김해경전철 부원역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설이며 조사 시점에는 미운영 상태입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 키즈카페였고 폐쇄되어 내부 집기 일부가 방치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·에스컬레이터·주차설비 등 근린생활시설 운영에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 40미터 내외 도로, 서측·동측 약 11미터 내외 도로, 남측 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 미상입니다. 현재 운영이 중단된 상태여서 실제 사용·임대 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 현황조사 당시 약 9,200만 원 미납으로 조사됐습니다. 입찰 전 관리사무소에 현재 미납액을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.12.14. 김해시 압류가 기준으로 산정돼 있으나 2023.04.28. 해제 기록이 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 미화 근저당 확인. 부산은행의 미화 330,000달러 근저당은 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외되어 있습니다. 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 시세 자료 구분. 최근 거래 12건은 81.84㎡~85㎡이고 본건 시세 매칭 기준은 485.482㎡입니다. 459,083,333원 평균을 직접 비교시세로 사용하면 안 됩니다.
- 현장 상태 확인. 일반음식점으로 등재됐으나 키즈카페로 이용됐고 현재 폐쇄·미운영 상태입니다. 내부에 집기 일부가 방치되어 있습니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 가격 확신은 아직 부족하다”
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 감정가 2,420,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 1,694,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린생활시설은 현재 운영되지 않고, 현황조사 당시 관리비가 약 9,200만 원 미납된 것으로 조사됐습니다. 무엇보다 최근 거래 자료는 81.84㎡~85㎡로 본건의 485.482㎡ 기준과 맞지 않아 현재 최저가의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다.
권리상 인수는 제한적이지만 가격·운영 리스크는 별개입니다. 70%라는 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기보다는 미납관리비, 실제 사용 상태, 적정 비교사례, 미화 근저당과 세금 배당, 최종 말소기준권리를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
