서울중앙지방법원 2025타경103321. 관악구 신림동 대명아트빌 4층 402호, 전용 28.93㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부의 근저당이 아니라 2022.01.10 전입한 성기범의 임차권입니다. 말소기준은 2022.04.01 전북신용보증재단 가압류이므로 성기범의 전입이 약 3개월 앞섭니다. 보증금은 249,000,000원, 확정일자는 2021.12.15, 점유개시는 2022.01.10이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 형태입니다.
현재 최저매각가 200,800,000원을 기준으로 집행비용 3,611,200원을 먼저 빼면 성기범에게 197,188,800원이 배당되고, 보증금 중 51,811,200원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 성기범 관련 인수액은 룰상 51,811,200원이지만, 실질 부담은 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103321 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-4 대명아트빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.93㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김민수 (2022.01.18 매매 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 200,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,584,926원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘특별매각조건’이 핵심
등기부상 현재 소유자는 김민수이며 2022.01.27 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2022.04.01 전북신용보증재단 가압류 13,500,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국 압류, 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 새마을금고 근저당과 2017년 신한은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다.
성기범은 등기상 임차권 설정일이 2024.01.23이지만 임대차계약일 2021.12.05, 확정일자 2021.12.15, 주민등록·점유개시일 2022.01.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 249,000,000원 전액에 대해 배당이 되지 않으면 원칙적으로 미배당분 인수 가능성이 생기는 대항력 임차인입니다. 다만 이번 매각의 특별조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 성기범 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 점유 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성기범 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 / 2021.12.15 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 20% 할인됐지만 비교 거래가 1건뿐
이 물건은 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 200,800,000원입니다. 확인되는 동일면적 전용 28.93㎡ 거래는 2022.01 4층 249,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 이 금액의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 28.93㎡ | 4 | 249,000,000원 |
숫자만 보면 249,000,000원보다 48,200,000원 낮지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 이를 곧바로 현재 시세 전체로 확대해 해석하기는 어렵습니다. 특히 이 사건은 가격 할인보다 확약 밖 미상 점유자의 권리 확인이 먼저입니다. 성기범 특별매각조건만 반영하면 현재 회차 실질취득은 200,800,000원이지만, 기사항전의 보증금은 미상이라 추가 인수 여부를 금액으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,611,200원 |
| 1. 임차인 성기범 보증금 | 249,000,000원 | 197,188,800원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 13,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,190,921원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,584,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 자동 배당 구조상 성기범 보증금 부족액은 51,811,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 성기범에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 기사항전의 보증금 및 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 성기범 보증금 부족분은 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 성기범 미배당 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 200,800,000원 | 51,811,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 160,640,000원 | 91,408,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 128,512,000원 | 123,087,168원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건의 성기범 임차권은 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 성기범에 한해서는 유찰이 진행돼도 그 미배당액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 다만 확약 밖 기사항전의 권리는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 주위환경. 신림동 난우공원 남측 인근으로 단독주택·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,736,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 175.0㎡이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 대명아트빌은 12세대, 사용승인일은 2016.11.09이며 확인되는 전용 28.93㎡ 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 성기범의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사와 주민등록 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 성기범과 미상 점유자를 분리해서 판단. 성기범에 적용되는 포기·말소 조건을 다른 점유자에게까지 확대 해석하면 안 됩니다.
- 가격 표본 한계. 확인되는 동일면적 거래는 2022.01의 249,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 200,800,000원이 80.6%라는 사실만으로 현 시세 대비 할인율을 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에선 집행비용 3,611,200원과 성기범 배당 197,188,800원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 존재하므로 실제 배당과 매수 후 부담 가능 항목을 원본 자료로 대조하고 미납 관리비도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.06.17~2026.08.30으로 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 규제의 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.49억 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
표면적으로는 부담이 큰 사건입니다. 성기범의 보증금은 249,000,000원이고, 전입 2022.01.10은 말소기준 2022.04.01보다 앞섭니다. 현재 최저가 200,800,000원으로 배당하면 룰상 51,811,200원이 남아 원래대로라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 하지만 특별매각조건으로 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 성기범 관련 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 기사항전이라는 별도 주거 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고, 이 사람은 성기범에게 적용되는 포기·말소 조건의 범위 밖입니다. 가격은 한 차례 유찰돼 200,800,000원까지 내려왔고 확인 거래 249,000,000원의 80.6%지만, 거래 자체가 1건이라 가격만으로 높은 평가를 주기도 어렵습니다. 주된 인수 위험은 조건부 해소, 미상 점유 위험은 잔존. 이 사건의 입찰 판단은 기사항전의 실제 점유·보증금·전입관계를 확인한 뒤에야 완성됩니다.
* 성기범 관련 ‘실질 인수 0원’은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건을 반영한 판단입니다. 현재 회차 배당 계산상의 미배당액은 51,811,200원입니다.
