서울중앙지방법원 2025타경103321. 신림동 대명아트빌 4층 402호, 전용 28.93㎡의 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다. 감정가 251,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 160,640,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 64% 수준이어서 할인폭이 크게 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 2022년부터 이어진 임차관계와 특별매각조건입니다.
성기범은 2022.01.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.15입니다. 말소기준으로 제시된 전북신용보증재단 가압류일 2022.04.01보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 249,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 일반 원칙대로라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계돼 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-4 대명아트빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 28.93㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김민수 (2022.01.18 매매, 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,584,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인·점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 성기범 전유부분 전부 · 주거 | 2022.01.10 확정일자 2021.12.15 | 249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* |
| 기사항전 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 별도 확인 |
② 가격 비교 — 64.5%지만 ‘현재 시세 확정’으로 읽으면 안 된다
동일 면적 28.93㎡로 확인되는 거래는 2022.01 한 건, 249,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 249,000,000원으로 집계돼 있고, 현재 최저가 160,640,000원은 그 금액의 64.5%입니다. 성기범의 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 160,640,000원으로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 28.93㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 비교값 | 28.93㎡ | 1건 | 249,000,000원 |
다만 이 비교값은 거래 1건에 불과하고 거래월도 2022.01입니다. 따라서 단순히 “최저가가 64.5%이니 지금 시세보다 35.5% 싸다”고 확정적으로 말하기 어렵습니다. 특히 12세대 규모의 소형 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타나 아파트처럼 풍부한 실거래를 전제로 가격을 단정하기에는 표본이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 성기범 보증금(우선변제) | 249,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 13,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,190,921원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,584,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 성기범의 미배당액은 91,408,960원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 성기범 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 기사항전의 보증금·대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난우공원 남측 인근. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 대명아트빌(610-4)은 12세대, 사용승인일 2016.11.09이며 확인된 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 소규모 다세대 특성상 풍부한 거래사례를 전제로 한 환금성 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 성기범의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 반영됐는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 현황조사와 주민등록 전입세대 열람 등으로 실체를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 249,000,000원 비교거래는 2022.01 단 1건입니다. 현재 최저가 160,640,000원이 64.5%라고 해서 현재 시세보다 확정적으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 128,512,000원, 4회 유찰 시 102,809,600원으로 내려가지만 성기범의 룰상 미배당액은 각각 123,087,168원, 148,429,734원으로 증가합니다. 성기범은 특별조건으로 실질 0원이지만 그 밖의 미상 점유는 별개입니다.
- 세금·관리비. 국의 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않을 수 있습니다. 관리비 체납과 조세채권의 실제 우선순위도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상 점유가 남았다”
이 사건은 얼핏 보면 감정가 251,000,000원에서 두 번 유찰돼 160,640,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 더구나 성기범의 대항력 있는 보증금 249,000,000원도 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정돼 있어 주된 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 그래서 성기범만 놓고 보면 현재 회차의 실질취득은 160,640,000원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도로 확인되는 기사항전은 보증금도, 전입일도, 확정일자도 알 수 없어 대항력을 판정할 수 없습니다. 특별조건이 이 사람에게까지 적용된다는 근거도 없습니다. 여기에 가격 비교 거래는 2022.01의 249,000,000원 단 한 건이고, 12세대 규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 완전 안전 + 확실한 저가”가 아니라, 주된 임차인 위험은 해소됐지만 미상 점유 확인을 마쳐야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 타당합니다.
