창원지방법원 2026타경34. 김해시 흥동 청호빌라7차 에이동 1층 102호로, 전용 74.92㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 정영철은 2003.08.26 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2014년 부산은행의 후순위 근저당, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 표본과 점유 확인입니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 0원이지만, 점유자 김가매의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부와 명도 조건은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 흥동 40-7 청호빌라7차 에이동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 전하로49번길 8-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 74.92㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 1997.12.23 |
| 소유자 | 정영철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 33,106,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
1999년과 2002년 활천동새마을금고 근저당은 2003.08.26 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 4번 부산은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 부산은행의 추가 근저당과 국민건강보험공단 압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가매 | 본건내일부 | 2016.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김가매의 전입일 2016.06.28은 말소기준일 2003.08.26보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 실질취득액은 현재 최저가 기준 59,500,000원입니다.
③ 시세 비교 — 80.4%지만 거래는 1건
청호빌라7차는 16세대이며, 대상과 같은 전용 74.92㎡의 확인된 거래는 2024.09 74,000,000원 1건입니다. 거래 호수는 2층이고 경매 대상은 1층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 74.92㎡ | 2 | 74,000,000원 |
현재 최저가 59,500,000원은 최근 거래 74,000,000원의 80.4%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 동일 면적 거래가 1건뿐이고 층도 다릅니다. 따라서 이를 곧바로 확정 시세로 보거나 “시세보다 싸다”고 단정하기보다는 인근 다세대 거래와 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,750,000원 | 5,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,279,000원 |
현재 최저가에서는 부산은행의 두 근저당이 전액 배당되고 4,279,000원이 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 59,500,000원 | 53,750,000원 | 0원 | 4,279,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 13,249,700원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 25,519,790원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 에이동 1층 102호입니다.
- 입지. 흥동3동마을회관 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 주거용 건부지이며 남측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45M)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 현황. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 청호빌라7차는 16세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 실제 매수층과 적정 가격은 인근 다세대 거래까지 넓혀 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김가매의 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금과 점유·전입 요건을 확인해야 실제 배당을 판단할 수 있습니다.
- 명도 준비. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간·비용을 검토하세요.
- 가격 표본 보완. 최근 거래 74,000,000원은 동일 면적 1건입니다. 1층이라는 조건과 내부 상태를 반영해 추가 비교하세요.
- 현장 상태 확인. 1997.12.23 사용승인된 다세대주택이므로 내부 마감과 급배수·난방설비 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건은 2003년 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 59,500,000원으로 동일하며, 최근 거래 74,000,000원의 80.4%입니다.
다만 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이고 대상은 1층입니다. 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 미상이라 배당과 명도 조건을 추가로 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 비교 보완, 점유는 확인 필수입니다.
