창원지방법원 2026타경53. 감정평가상 이용상태는 축사이고 사건의 물건종류는 기타 + 토지입니다. 등기 건물 표시는 경상남도 김해시 한림면 용덕리 355, 356, 357 및 도로명주소 명동로172번길 37-12로 확인됩니다. 현재 소유자는 배강호이고, 말소기준은 2020.02.13 설정된 장유농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 그 뒤 2024.03.26 같은 장유농업협동조합의 가압류 200,000,000원, 2026.02.11 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 단순합니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 점유·사용관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 등기순위보다 매각물건명세서에 적힌 농지·건물·공유지분 관련 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 344 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 355, 356, 357 · 경상남도 김해시 한림면 명동로172번길 37-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사로 이용중 |
| 소유자 | 배강호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 583,818,000원 / 408,672,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 274,318,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.02.13 장유농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 2024.03.26 가압류 200,000,000원과 2026.02.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행·김해축산업협동조합 및 개인 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 매각조건 — 농취증과 원상복구가 가장 큰 변수
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 건물 현황 차이. 목록 6의 공부상 “조적조 스레트지붕” 337.5㎡는 현황 “조적조 및 경량 철골조 스레트지붕” 166㎡로 상이합니다.
- 관리사 매각 제외. 조적조 스레트지붕 단층 42.69㎡ 관리사는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너 매각 제외. 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 6동은 매각 대상이 아닙니다.
- 공유지분. 목록 7은 공유지분 매각입니다.
- 농지 복구. 목록 4·5는 형질변경된 농지로 농지로서의 복구가 필요하다는 회신이 있습니다.
③ 가격·회차 — 70% 할인만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 583,818,000원, 현재 최저매각가는 408,672,000원으로 1회 유찰·감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 408,672,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 축사 이용 물건에 토지·농지·공유지분·현황 차이가 결합돼 있으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 408,672,000원 | 402,185,280원 | 121,814,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 286,070,400원 | 281,265,414원 | 242,734,586원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 200,249,280원 | 196,645,790원 | 327,354,210원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 408,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,486,720원 |
| 1. 을구 20번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 장유농업협동조합 | 200,000,000원 | 78,185,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 524,000,000원 중 예상배당 402,185,280원, 미배당 121,814,720원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 이용상태·입지·규제
- 위치. 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 용덕 마을회관 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 주변은 소규모 공장, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 축사로 이용중입니다.
- 건물. 목록 6의 건물은 조적조, 현황 조적조 및 경량철골조 스레트지붕 단층이며 사용승인일은 1994.01.06입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이 확인됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 387.0㎡, 공시지가 212,900원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 4·5는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지 복구 범위 확인. 형질변경된 농지에 대한 농지 복구 필요 회신과 원상회복명령 가능성을 한림면 등 주무관서에 확인해야 합니다.
- 건물 실측·현황 확인. 목록 6의 공부상 337.5㎡와 현황 166㎡가 크게 다르므로 실제 경계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 소재불명 관리사 42.69㎡와 이동 가능한 컨테이너 6동은 매각 제외입니다.
- 공유지분 범위 확인. 목록 7은 공유지분 매각이므로 지분 비율과 현실적 이용·처분 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 축사·토지의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 축사·농지·공유지분·복구비용까지 반영해 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 주무관서 회신을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 깨끗”보다 “매각조건 확인”이 먼저
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 물건 자체는 그렇지 않습니다. 목록 4·5 농지취득자격증명, 형질변경 농지 복구, 목록 6의 337.5㎡와 현황 166㎡ 차이, 관리사 42.69㎡ 및 컨테이너 6동 매각 제외, 목록 7 공유지분이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 408,672,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 곧바로 가격 메리트라고 평가하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 축사·농지·공유지분의 환금성과 원상복구 가능 비용을 함께 계산해야 하기 때문입니다. 권리 인수는 0원, 현장·행정 리스크는 큼. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 농취증 발급 가능성과 농지 복구·건물 현황·매각 범위를 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐에 있습니다.
