서울중앙지방법원 2025타경103484. 동작구 상도동 벨라루체 6층 603호, 전용 35.17㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정가 440,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 281,600,000원입니다. 권리의 핵심은 2022.02.24. 이준성의 근저당권이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021.12.29. 전입을 갖춘 김지혜 임차인이 있다는 점입니다.
일반적인 배당 계산만 하면 김지혜의 보증금 465,000,000원 중 매각대금에서 배당되지 않는 188,142,400원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김지혜에 관한 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103484 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 35.17㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박제연 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 281,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 465,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공시지가 | 4,080,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2022.02.24. 설정된 이준성 근저당권 195,000,000원입니다. 김지혜는 2021.12.29. 주민등록 및 점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.11.15.로 확인되고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후인 2024.01.09.에 설정됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 그보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 확약 밖 미상 기재를 따로 본다
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 주거 (임차권등기) | 2021.12.29 / 2021.11.15 | 465,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 번째 기재인 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 김지혜에게 적용되는 특별매각조건이 이 별도 미상 임차기재까지 자동으로 해소한다고 볼 근거도 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 60.6%, 표본은 1건
벨라루체 전용 35.17㎡의 거래 표본은 1건이며, 확인된 거래는 2022.01 · 6층 · 465,000,000원입니다. 시세 기준 평균·최고·최저 모두 465,000,000원이고, 현재 최저가 281,600,000원은 그 금액의 60.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.17㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 평균 | 35.17㎡ | 1건 | 465,000,000원 |
특별매각조건을 반영해 김지혜 인수를 실질 0원으로 보면 현재 회차의 실질취득은 281,600,000원이고, 시세 기준 465,000,000원의 60.6%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 최신 거래월도 2022.01이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 ‘확실히 싸다’고 단정하는 것은 위험합니다. 특히 미상 임차관계가 별도로 남아 있어 권리 확인 전 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,742,400원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 465,000,000원 | 276,857,600원 |
| 2. 근저당권 · 이준성 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 465,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,583,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지혜 미배당액은 188,142,400원이나, 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 미상 임차기재는 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 서울강남초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 603호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 일부 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대, 확인된 거래 표본 1건으로 대단지 아파트보다 시세 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 미상 임차기재 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·실제 점유 여부가 확인되기 전에는 확약 밖 인수위험을 0원으로 단정하지 마세요.
- 김지혜 배당구조 확인. 현재 최저가 가정 배당액은 276,857,600원, 계산상 부족분은 188,142,400원입니다. 이 부족분이 특별조건으로 실질 0원이 되는 구조를 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 281,600,000원은 거래 기준 465,000,000원의 60.6%이지만, 거래 표본이 1건이고 거래월이 2022.01이므로 현장 중개업소와 최근 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 12세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 제시되어 있어 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차 확인이 마지막 문턱
이 사건을 단순히 “보증금 465,000,000원의 선순위 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 특별매각조건을 놓친 분석입니다. 반대로 “특별조건이 있으니 인수는 무조건 0원”이라고 끝내도 정확하지 않습니다. 김지혜의 계산상 미배당액 188,142,400원은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 0원으로 정리되지만, 별도 미상 임차기재는 아직 확인이 필요합니다.
가격만 보면 현재 최저가 281,600,000원은 시세 기준 465,000,000원의 60.6%입니다. 그러나 거래 표본은 1건이고, 물건은 이미 2회 유찰됐으며, 총 12세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 결론은 “김지혜 인수는 해소, 미상 임차는 확인 필요, 가격은 표본 한계를 감안해 재검증”입니다. 확약 밖 임차관계가 정리되는 순간 가격 할인폭이 의미를 갖지만, 그 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
