서울중앙지방법원 2025타경103484. 서울 동작구 상도동 벨라루체 6층 603호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박제연은 2022.01.25. 거래가 465,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2022.02.24. 설정된 이준성의 근저당권 채권최고액 195,000,000원입니다.
겉으로 보면 임차보증금이 감정가보다 큰 고위험 인수형처럼 보입니다. 김지혜는 2021.12.29. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.11.15.로 말소기준인 2022.02.24.보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 352,000,000원에서 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원을 배당받는 계산이므로, 규칙상 미배당 보증금은 118,728,000원입니다.
그러나 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있습니다. 따라서 김지혜와 관련한 118,728,000원은 계산상 인수액일 뿐, 특별조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103484 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 35.17㎡ · 지하1층/지상6층 건 내 6층 603호 |
| 소유자 | 박제연 (2022.01.25. 거래가 465,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 352,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 465,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 4,080,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
중요한 순서는 명확합니다. 김지혜의 주민등록·점유개시일 2021.12.29.이 말소기준인 이준성 근저당 2022.02.24.보다 빠릅니다. 따라서 김지혜는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 단순한 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있으니 소멸한다”는 방식으로 보면 안 됩니다.
| 점유자 / 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 465,000,000원 | 2021.12.29 | 2021.11.15 | 있음 2024.01.09 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 규칙상 118,728,000원 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 75.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
벨라루체는 총 12세대, 2020.12.30. 준공 물건입니다. 대상 전용면적은 35.17㎡이고, 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.01. 6층 465,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.17㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 확인 표본 | 35.17㎡ | 1건 | 465,000,000원 |
현재 최저가 352,000,000원은 확인 실거래 465,000,000원의 75.7%입니다. 김지혜의 실질 인수가 특별조건으로 0원이므로, 그 임차인만 놓고 보면 실질취득 기준도 현재 매각가 352,000,000원과 같습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 “현재 시세보다 24.3% 싸다”는 의미로 확대하면 안 됩니다. 확인되는 거래가 2022.01. 단 1건뿐이어서 현재 가격대를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 특히 12세대 소규모 물건으로 거래 표본 자체가 매우 얇으므로, 이 사건의 75.7%는 가격 참고치이지 강한 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금(우선변제) | 465,000,000원 | 346,272,000원 |
| 2. 근저당권 · 이준성 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 465,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,583,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김지혜의 보증금 미배당액은 118,728,000원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 김지혜 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 별도 미상 점유자 기사항전의 보증금·대항력 여부는 이 계산에 포함할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 유지되면 김지혜 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 김지혜 규칙상 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 352,000,000원 | 118,728,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 281,600,000원 | 188,142,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 225,280,000원 | 243,673,920원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건의 김지혜 보증금은 특별매각조건으로 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 조건이 있으므로, 김지혜만을 기준으로는 유찰 시 매각가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다. 다만 이 판단은 어디까지나 김지혜 관련 특별조건에 한정되며, 기사항전의 미상 권리는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 6층 603호이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 일부 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 벨라루체는 12세대 규모이고 확인 실거래가 1건이라, 대단지 아파트처럼 거래사례가 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 김지혜 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 기사항전 점유 확인. 현장·전입세대·매각물건명세서 보완자료 등을 통해 실제 점유 여부, 전입시점, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 75.7%에 과도한 의미 부여 금지. 최저가 352,000,000원은 확인 거래 465,000,000원의 75.7%지만, 거래 표본은 2022.01. 1건뿐입니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 특별조건에서 요구하는 임차권등기 말소가 매각 이후 실제로 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유가 남아 있을 수 있으므로 인도·명도 대상과 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·배당요구 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 미상 권리는 남았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 465,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보인다는 것입니다. 현재 최저가 352,000,000원에서 김지혜에게 배당되지 않는 금액도 118,728,000원이라, 특별한 조건이 없다면 매수인에게 상당한 부담이 됩니다.
하지만 이번 매각은 그 부담을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김지혜 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 점 하나만 보면 권리구조는 크게 개선됩니다.
다만 최종 판단을 막는 변수가 있습니다. 기사항전이라는 별도 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 여기에 시세도 2022.01. 465,000,000원 거래 1건만 확인돼 현재 최저가가 정말 시장가 대비 충분히 싼지 판단할 자료가 얇습니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 해소, 미상 점유 확인 전에는 보수적 접근”입니다.
