창원지방법원 2026타경10092. 김해시 어방동 719-4 토지와 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황상 1~4층 모두 다가구주택으로 이용 중입니다. 일반건축물대장상 1층 용도는 사무소이나 현황은 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2015.08.25. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 2025.10.24. 송이슬의 주택임차권과 2026.02.02. 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10092 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 719-4 · 경상남도 김해시 활천로 150-1 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1~4층 모두 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 146.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 573,700원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2008.12.01 |
| 소유자 | 강진갑 |
| 감정가 / 최저가 | 415,610,300원 / 290,927,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 61,944,946원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
과거 감전1동새마을금고 근저당권 85,800,000원·117,000,000원, 최자옥 전세권 30,000,000원, 양덕신용협동조합 근저당권 204,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2015.08.25. 부경양돈협동조합 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광재 | 101호 전체 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동철 | 201호 | 2023.06.26 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 옥주희 | 미상 | 2024.12.13 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.04.16 | 해당 없음 |
| 김용승 | 미상 | 2024.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송이슬 | 301호 (3층 전부) | 2021.09.06 | 2021.08.03 | 60,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.10.24 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 사유가 없고, 실제 임차인은 5명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.08.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 송이슬의 임차보증금은 60,000,000원으로 확인되지만, 김광재·정동철·옥주희·김용승의 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 현재 가격과 회차별 배당
감정가 415,610,300원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 290,927,000원, 감정가의 70%입니다. 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 평가는 감정가 대비 유찰률과 권리·점유 리스크를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 290,927,000원 | 0원 | 68,109,076원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 203,648,900원 | 17,947,131원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 142,554,230원 | 78,186,475원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 서로 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,872,978원 |
| 1. 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 송이슬 | 61,944,946원 | 61,944,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,109,076원 |
현재 최저매각가를 가정하면 채권자 합계 217,944,946원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 68,109,076원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어방초등학교 남측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 현황. 1~4층 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 일반건축물대장상 1층 용도는 사무소이나 현황은 다가구주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2008.12.01입니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 146.9㎡, 완경사·자루형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김광재·정동철·옥주희·김용승의 보증금이 확인되지 않으므로 계약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 송이슬 관계 확인. 301호 임차권자와 경매개시결정 채권자가 동일하게 기재된 경위를 확인하세요.
- 점유 확인. 101호·201호·301호 외에도 점유부분이 미상인 임차인이 있어 실제 호실별 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 1층 이용상태 확인. 일반건축물대장상 사무소, 현황은 다가구주택으로 이용 중인 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 임차관계는 확인해야 한다
이 사건의 말소기준은 2015.08.25. 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인 5명은 모두 이보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 현재 회차를 포함한 제공 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 순위 자체는 비교적 명확합니다.
다만 이 물건은 여러 세대가 점유하는 다가구주택 현황이고, 4명의 보증금이 확인되지 않으며 송이슬이 임차권자와 경매개시결정 채권자로 함께 나타납니다. 더구나 실거래 비교 자료가 없어 최저가 290,927,000원이 시장가 대비 싼지 여부를 판단할 근거도 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 전 승부처는 임대차관계 확인과 가격 검증입니다.
