서울중앙지방법원 2025타경103501. 노량진큐브스테이트 16층 1606호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 212,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 169,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아닙니다. 전유부분 전부에 임차권을 가진 박지연의 임차보증금 230,000,000원과 그 대항력입니다.
박지연은 2022.01.04 임대차계약, 2022.01.06 확정일자, 2022.02.11 주민등록·점유개시를 갖췄고, 2024.02.20 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2024.07.23 엘에스증권주식회사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 267-6 노량진큐브스테이트 16층 1606호 · 도로명 서울특별시 동작구 노량진로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제16층 제1606호 |
| 소유자 | 이남임 지분 2분의 1 · 천명토건주식회사 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 169,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 세대수 | 2020.08.31 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.07.23 접수된 갑구 5번 엘에스증권주식회사 가압류 515,199,028원입니다. 이후 국·동작구·서울특별시 등의 압류와 2025.07.25 강제경매개시결정, 2026.05.06 곽서영 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 박지연은 주민등록·점유개시일이 2022.02.11이고 임차권등기도 2024.02.20에 이루어져 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지연 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.02.11 2022.01.06 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
박지연은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 보증금 230,000,000원이 현재 최저매각가 169,600,000원보다 크기 때문에 배당만으로 전액 회수될 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로, 보증금을 별도로 중복 합산할 요소는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 91.7%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
노량진큐브스테이트의 확인된 거래는 2025.02 전용 16.84㎡·12층 185,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 15.94㎡이며 면적 매칭으로 집계된 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 16.84㎡ | 12 | 185,000,000원 |
최저가 169,600,000원만 놓고 보면 최근 거래의 91.7%입니다. 그러나 이 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당상 박지연에게 166,425,600원이 배당되고 63,574,400원이 미회수되어 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가와 인수액의 단순 합계는 233,174,400원으로 최근 거래 185,000,000원을 48,174,400원 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 박지연 보증금 | 230,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 엘에스증권주식회사 | 515,199,028원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽서영 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,174,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 166,425,600원이 배당됩니다. 보증금 부족분 63,574,400원이 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 169,600,000원 | 63,574,400원 | 233,174,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 135,680,000원 | 97,019,520원 | 232,699,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 108,544,000원 | 123,775,616원 | 232,319,616원 |
현재 최저가 169,600,000원이 135,680,000원, 108,544,000원으로 내려가도 인수 예상액은 각각 97,019,520원, 123,775,616원으로 커집니다. 결국 단순 합계는 계속 232,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 추가 유찰은 낙찰자 총부담을 크게 낮추지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 16층 건물이며 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·재정비촉진지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 762.0㎡, 평지·사다리형·광대로한면, 공시지가 10,260,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 단지 18세대이며 확인된 실거래는 2025.02의 185,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 169,600,000원이 최근 거래의 91.7%라는 숫자만 보고 할인으로 판단하지 말아야 합니다.
- 인수액 포함. 현재 회차는 임차인 미배당 63,574,400원을 더해 실질 부담을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어 총부담이 230,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 박지연의 임차권등기·전입·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 임차인 배당 및 인수액이 변동할 수 있습니다.
- 거래표본 한계. 확인된 최근 거래가 1건이므로 층·면적·상태 차이를 감안해 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 안 내려간다”
이 사건의 표면 가격은 감정가 212,000,000원에서 한 차례 유찰된 169,600,000원입니다. 그러나 실제 승부처는 할인율이 아니라 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 배당 기준 인수 예상액 63,574,400원을 더하면 단순 부담은 233,174,400원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 232,000,000원대에 머뭅니다. 최근 확인 거래는 185,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸 보이는 인수형 경매”이지, 유찰만 기다리면 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다. 권리 핵심은 선순위 임차보증금, 결론은 가격 경쟁력 부족입니다.
