서울중앙지방법원 2025타경103501. 노량진큐브스테이트 16층 1606호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 이남임과 천명토건주식회사로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가 212,000,000원에서 최저매각가가 169,600,000원으로 내려왔지만, 이 물건을 단순히 감정가보다 할인된 다세대 주택으로 평가하면 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다.
임차인 박지연의 전입신고일은 2022.02.11, 확정일자는 2022.01.06, 임차권등기일은 2024.02.20입니다. 이들 날짜는 경매개시결정일인 2025.07.25보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석되며, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 267-6 노량진큐브스테이트 16층 1606호 도로명주소: 서울특별시 동작구 노량진로 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층수 | 비교 대상 전용면적 15.94㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물의 16층 1606호 |
| 소유자 | 이남임 (2분의 1), 천명토건주식회사 (2분의 1) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,600,000원 (감정가의 80%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.25 강제경매개시결정 (갑구 11번) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 박지연 · 보증금 230,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 압류가 핵심
등기부의 주요 흐름을 보면 소유권보존과 신탁 설정·말소를 거친 뒤 임차권등기, 공유자 지분에 대한 가압류 및 여러 압류가 발생했습니다. 이후 2025.07.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되고, 2026.05.06 곽서영의 가압류가 추가되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억의 실제 인수 여부
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박지연 전유부분 전부 · 주거 |
전입 2022.02.11 확정 2022.01.06 임차권등기 2024.02.20 |
230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 반환채권 승계 |
실제 임차인은 박지연 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 임차보증금반환채권승계인으로 기재되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 동일한 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
“임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 특별조건이 유효하게 이행되는 경우 박지연 임차보증금과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 명목상 미배당액 63,574,400원을 매수인 취득비용에 다시 더해서는 안 됩니다.다만 이 포기·말소 조건은 해당 임차보증금 반환채권에 관한 것입니다. 선순위 가압류와 국세·지방세 압류 등 다른 권리의 처리까지 자동으로 보장하는 것은 아닙니다. 입찰 전 특별매각조건의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인처럼 보이지만 거래 표본이 적다
노량진큐브스테이트의 비교 가능한 실거래로 확인되는 것은 2025년 2월 거래 1건입니다. 전용 16.84㎡, 12층에서 거래된 금액은 185,000,000원입니다. 분석 대상의 비교 면적은 15.94㎡로, 실제 거래 세대와 면적·층수 조건이 완전히 같지는 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 16.84㎡ | 12층 | 185,000,000원 |
| 비교 평균 | 1건 | — | 185,000,000원 |
특별매각조건을 적용한 취득 기준금액 169,600,000원은 비교 거래금액 185,000,000원의 91.7%입니다. 단순 비교로는 거래가격보다 낮습니다. 하지만 거래가 1건뿐이고 2025.02 거래이므로, 이 차이만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,174,400원 |
| 1. 박지연 임차보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 엘에스증권주식회사 가압류 | 515,199,028원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 곽서영 가압류 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 전부 사용됩니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권승계인이기도 하므로 해당 보증금과 별개로 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 보증금 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 명목상 미배당 인수 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (80%) | 169,600,000원 | 63,574,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 (64%) | 135,680,000원 | 97,019,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 (51.2%) | 108,544,000원 | 123,775,616원 | 0원 |
특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 3회 유찰의 경우 낙찰가와 명목 인수액의 합계가 232,699,520원, 4회 유찰의 경우 232,319,616원으로 여전히 보증금 수준에 머뭅니다. 최저가만 크게 내려간다고 실질취득액까지 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 후속 회차에도 동일하게 적용되고 유효하게 이행된다면 위 명목 미배당 잔액은 매수인의 실질 인수액이 아니며, 임차보증금 인수는 각 회차에서 0원으로 취급합니다. 따라서 회차별 실질취득 판단도 명목 미배당액을 중복 가산하지 않고 낙찰대금을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 건물 형태. 노량진큐브스테이트는 2020.08.31 준공된 18세대 규모의 건물입니다. 해당 물건은 철근콘크리트구조 16층 건물의 16층에 위치합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있으며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 실제 행위 제한과 거래 허가 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 거래 표본. 비교 거래는 2025.02의 185,000,000원 거래 1건으로 제한됩니다. 이 자료만으로 현재 환금가격이나 매수 수요를 안정적으로 판단하기 어렵습니다.
- 환금성. 18세대 규모에 거래 표본이 적고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 점에서 매도 기간과 가격 변동에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 확인합니다.
- 실제 임차인 확인. 박지연 1명과 임차보증금 230,000,000원을 기준으로 분석하며, 보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사를 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 선순위 권리 조사. 엘에스증권주식회사 가압류와 국세·지방세 압류 4건의 말소·배당 처리, 법정기일 및 당해세 여부를 원본 서류로 확인합니다.
- 입찰가 결정. 비교 실거래 185,000,000원이 단 1건이고 거래 시점도 2025.02이므로, 91.7%라는 비율만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 임차권등기 말소 및 인도. 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 실제 점유·인도 상태를 확인합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 않습니다.
- 체납·비용 확인. 미납 관리비, 제세공과금, 인도 및 취득 과정의 추가 부담을 별도로 점검합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.28 매각 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “2.3억 보증금보다 특별매각조건이 중요하다”
이 사건을 최저매각가 169,600,000원이라는 숫자만 보고 평가해서는 안 됩니다. 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 포기 조건이 없다면 미배당 보증금까지 더한 실질 부담이 비교 거래가격을 웃돌 수 있기 때문입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 중요한 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 이행되는 한 해당 임차보증금에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
그럼에도 다른 선순위 권리의 처리와 세금 문제는 남아 있고, 비교 가능한 실거래가 1건뿐이라는 점도 가격 평가의 한계입니다. 결론은 “임차보증금 위험은 특별조건으로 해소 가능, 그러나 권리 원본과 실제 시세를 추가 검증한 뒤 입찰”입니다.
