창원지방법원 2026타경10102. 김해시 삼정동 서남삼송빌라 가동 1층 101호, 전용 64.87㎡ 다세대주택입니다. 소유자 레고나스에반젤리로즈가 2021.10.01 매매로 75,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 87,473,150원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 70%인 63,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 주택임차권과 확약서입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 전입일 2023.01.19, 확정일자 2023.01.03, 보증금 85,000,000원으로 등기돼 있습니다. 기준 시점보다 앞선 대항력 있는 권리여서 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남지만, 2026.04.13 제출된 확약으로 그 잔존 청구권과 임차권등기 말소 문제가 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 613-2 제가동 제1층 제101호 · 활천로10번길 44 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 64.87㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 레고나스에반젤리로즈 (2021.10.01 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 87,473,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
1999년·2003년·2012년에 설정됐던 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2025.01.24 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차권등기는 늦지만 전입일은 2023.01.19, 확정일자는 2023.01.03이므로 2025.12.19 김해시 압류보다 앞섭니다. 김해시 압류는 2025.12.23 해제됐고, 2026.02.03 서울보증보험 주식회사의 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인 0명
한국토지주택공사 신고는 실제 거주 임차인을 별도로 더한 것이 아니라 보증기관의 보증금 권리 신고입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 이 자료에서 집계되는 실제 임차인은 0명입니다.
| 명의자 / 성격 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 85,000,000원 | 확정 2023.01.03 전입·점유 2023.01.19 임차권등기 2025.01.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 룰상 22,846,600원 실질 0원* |
* 0원은 2026.04.13 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체, 임차권등기 말소 동의 범위와 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 75,000,000원 거래 1건뿐
서남삼송빌라(613-2)는 15세대 규모로 1994.06.28 준공됐습니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 64.87㎡ 실거래는 2021.10의 1층 거래 1건이며 금액은 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 64.87㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 비교 기준 | 64.87㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
확약 반영 실질취득액 63,700,000원은 확인 실거래 75,000,000원의 84.9%입니다. 숫자만 보면 낮지만 거래 시점이 2021.10이고 표본도 1건뿐입니다. 현재 가격 추세나 최근 매수층을 확인할 자료가 충분하지 않으므로 현재 시세보다 싸다고 확정하거나 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 87,473,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우선변제 계산상 임차보증금 부족분은 22,846,600원이지만, 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 신청채권자 청구액 87,473,150원은 배당되지 않는 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 63,700,000원 | 22,846,600원 | 0원* | 63,700,000원 |
| 2회 유찰 시 | 44,590,000원 | 41,612,620원 | 0원* | 44,590,000원 |
| 3회 유찰 시 | 31,212,999원 | 54,748,835원 | 0원* | 31,212,999원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 이 사건은 확약이 해당 임차권에 적용되므로 각 회차의 실질취득액이 낙찰가와 같아집니다. 결국 입찰 판단의 전제는 확약의 유효성과 임차권 말소 가능성 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해고등학교 남동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 10m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층으로 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계자가 없어 내부 조사가 곤란했고, 외부관찰과 유사 물건의 통상적 상태를 전제로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1994.06.28 준공된 15세대 다세대주택이며 확인 실거래가 1건이어서 가격 검증과 재매각성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.13 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 원문과 적용 대상을 확인하세요.
- 명의와 말소 절차 확인. 등기상 임차권자 한국토지주택공사와 확약 제출 주체 서울보증보험 주식회사의 권리관계 및 실제 말소에 필요한 서류를 대조하세요.
- 배당요구·우선변제 확인. 보증금 85,000,000원의 우선변제와 확약에 따른 잔존채권 처리 방식이 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인은 별도 집계되지 않지만 내부와 임대관계가 확인되지 않았으므로 현 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 보완. 2021.10 거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 말고 인근 전용 64.87㎡대 다세대 매물과 최근 거래를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부를 조사하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 답은 ‘확약 확인’, 가격의 답은 ‘보수적 검증’
이 물건은 선순위 임차권만 보면 매수인 인수 위험이 분명합니다. 현재 회차에서 룰상 22,846,600원이 남고, 유찰될수록 그 금액이 커집니다. 그러나 신청채권자가 2026.04.13 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다.
실질취득액 63,700,000원은 확인 실거래 75,000,000원의 84.9%지만, 그 거래가 2021.10의 단 한 건이라는 점이 가격 판단을 제한합니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 통과, 가격은 현재 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 결정. 이 두 검증이 끝나기 전까지 최저가만 보고 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
