서울중앙지방법원 2025타경103549. 동작구 대방동 ‘다인캐슬3차’ 102동 4층 401호, 전용면적 매칭 27.23㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이민희는 2021.04.09 매매를 원인으로 거래가 350,000,000원에 취득했고, 2021.05.27 소유권 이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기부상 2021년 한남동새마을금고 근저당권은 2021.05.18 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2025.08.01 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2022년 임차관계입니다. 최원락은 2022.06.17 확정일자, 2022.08.06 점유개시, 2022.08.08 주민등록을 갖추고 2024.08.19 보증금 358,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 임차권에 한해서는 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-71 다인캐슬3차 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.23㎡ · 철근콘크리트구조 6층 내 4층 |
| 소유자 | 이민희 (2021.04.09 매매 · 거래가 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 302,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 주된 인수 해소
| 점유·임차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최원락 · 전유부분 전부 | 358,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 60,633,600원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 별도 주거 점유 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 전입일·확정일자·보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 확약이 이행되면 최근 시세 아래, 하지만 ‘권리 미상’이 가격 가점을 제한
다인캐슬3차는 2021.03.11 사용승인, 28세대이며 전용 27㎡대 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 전체 평균 352,800,000원보다 최근 12개월 평균 356,333,333원과 최신 거래 382,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.5%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 27.62㎡ | 5 | 382,000,000원 |
| 2024.08 | 27.62㎡ | 5 | 382,000,000원 |
| 2024.03 | 27.83㎡ | 2 | 327,000,000원 |
| 2024.02 | 27.83㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2024.01 | 27.83㎡ | 2 | 327,000,000원 |
| 2024.01 | 27.23㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 356,333,333원 |
특별매각조건이 그대로 이행되고 별도 미상 점유에서 추가 인수 문제가 나오지 않는다면 매수인의 실질취득은 현재 최저가 302,400,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 356,333,333원의 84.9%이고, 최신 거래 382,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최원락 임차권만 놓고 보면 현재 회차는 가격상 여지가 있습니다. 다만 이 가격 차이를 곧바로 안전마진으로 볼 수 없는 이유가 바로 별도 미상 점유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,033,600원 |
| 1. 임차인 최원락 보증금 | 358,000,000원 | 297,366,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 최원락 미배당액은 60,633,600원으로 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각의 특별매각조건을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 별도 미상 점유에는 적용되는 것으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최원락 보증금만 보면 낙찰가 하락이 ‘공짜 할인’은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 302,400,000원 | 60,633,600원 | 최원락 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 241,920,000원 | 120,266,880원 | 최원락 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 193,536,000원 | 167,973,504원 | 최원락 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 최원락의 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문에, 단순히 최저가만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 최원락에 대해서만 그 구조가 해소됩니다. 따라서 회차가 내려가면 최원락 보증금 때문에 실질취득이 358,000,000원 부근으로 고정되는 사건으로 보지 않고, 확약 이행 시 해당 임차인의 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 미상 점유가 별도 임차관계로 확인될 경우에는 그 권리관계를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 서울공업고등학교 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철7호선 보라매역·신대방사거리역, 신림선 서울지방병무청역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 5,619,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부조사가 불가해 건축물현황도와 표준적 관리상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 28세대 다세대주택이며 전용 27㎡대 거래가 확인되지만, 최근 실거래는 327,000,000원부터 382,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 주거 점유의 실제 신원과 임대차관계를 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 전체 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 최원락 권리 구분. 최원락은 보증금 358,000,000원, 확정일자 2022.06.17, 주민등록 2022.08.08의 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다. 실질 인수 0원 판단은 오직 특별매각조건 때문입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 내부 구조·수리상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 302,400,000원은 최근12개월 평균 356,333,333원의 84.9%입니다. 다만 미상 점유가 추가 부담으로 확인되면 이 할인폭의 의미가 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일의 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 보증금은 풀렸지만, 마지막 한 칸이 비어 있다”
이 사건의 핵심은 보증금 358,000,000원의 최원락 임차권입니다. 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춰 일반적인 경매라면 현재 회차에서 60,633,600원의 인수를 각오해야 합니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어 최원락에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 조건만 보면 현재 최저가 302,400,000원은 최근12개월 평균 356,333,333원의 84.9%로 가격상 여지가 있습니다.
그럼에도 등급을 높이기 어려운 이유는 별도 주거 점유입니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 최원락에 대한 확약이 이 점유까지 덮는다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “최원락 인수 해소 = 전체 권리 깨끗”으로 읽어서는 안 됩니다. 가격은 매력 가능, 권리는 추가 확인 필수. 입찰 여부를 가르는 마지막 조건은 미상 점유의 실체 확인입니다.
