💰 153,000,000원 🏠 보증금 145,000,000원 ✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 미배당 150,480,031원
창원지방법원 2026타경10109. 창원시 성산구 중앙동 ‘창원광장 동광뷰엘’ 16층 1615호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 노한영이며, 2018.06.18. 소유권이전등기가 됐습니다.
권리 구조의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022.07.12. 창원세무서장의 압류가 말소기준권리로 계산돼 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 임차인 윤창배는 2022.01.27. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 16층 1615호 · 도로명주소 경상남도 창원시 성산구 용지로 110 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 철근콘크리트구조 19층 건 중 16층 |
| 소유자 | 노한영 · 2018.06.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,538,031원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준권리는 2022.07.12. 국의 압류입니다. 하지만 윤창배의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.01.27.로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 판단되고, 보증금 145,000,000원에 대해 우선변제권도 행사합니다. 실제 임차인은 윤창배 1명입니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤창배 | 주거(임차권등기) · 제1615호 전부 | 2022.01.27. | 2022.01.27. | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 제출 |
② 현재 가격 — 시세 대신 권리·배당 구조로 판단
현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원이고, 현재 회차는 1회 유찰·감정가 100%로 표시돼 있습니다. 현재 가격은 임차보증금 145,000,000원보다 높아 아래 예상배당 구조에서는 임차인 보증금이 전액 배당됩니다.
다만 이 사건의 가격 매력도를 실거래 시세와 숫자로 비교할 근거는 확인되지 않으므로, 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 입찰 판단의 중심은 매매시세 추정보다 확약의 유효성, 세금 압류의 우선순위, 현재 점유상태 확인에 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 윤창배 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,538,031원 | 5,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,942,000원과 임차인 보증금 145,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 5,058,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 150,480,031원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰가만 보고 싸다고 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 5,058,000원 | 150,480,031원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 0원 | 155,538,031원 | 25,113,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 0원 | 155,538,031원 | 49,242,560원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 회차에서는 통상 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있어, 낙찰가만 낮아졌다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 이 사건에서도 2회·3회 유찰 시 룰상 인수액이 각각 25,113,600원·49,242,560원으로 표시됩니다. 그러나 윤창배 임차권에는 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 말소 동의 확약이 있으므로 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원광장 남서측 인근 중심 상가지대. 동유형 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 백화점, 대형마트, 다가구주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단 통행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 16층 1615호입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 북서측 대로와 접하고 남동측 소로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 제반 상황은 인근 탐문·집합건축물대장·외부관찰을 토대로 조사됐으며 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원세무서장·창원시·마산세무서장 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당의 신뢰도를 높일 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.05.25. 공매공고가 등기됐다가 2023.07.18. 공매취소공고를 원인으로 2023.08.04. 말소됐습니다. 현재 경매 진행과의 관계를 원본에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 적절합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 윤창배의 전입·확정일자는 2022.01.27.로 말소기준인 2022.07.12. 압류보다 빠르고, 임차보증금도 145,000,000원에 달합니다. 원칙대로라면 배당 부족분의 인수 여부가 핵심 리스크가 됩니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
남는 과제는 명확합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 확약서 원문과 효력, 폐문부재 상태에서의 현재 점유관계입니다. 현재 최저가 153,000,000원이 시세상 유리한지는 별도 검증이 필요한 만큼, 이 물건은 “낮은 유찰가”보다 확약과 세금·점유 확인의 완결성으로 접근해야 하는 사건입니다.
