서울중앙지방법원 2025타경103561. 서울 관악구 신림동 성진리치빌5차 503호가 경매에 나왔습니다. 2021년 준공된 16세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 28.92㎡입니다. 현재 최저매각가는 146,944,000원으로 감정가의 51.2%에 해당합니다. 그러나 이 사건은 낙찰가격보다 선순위 임차권, 특별매각조건, 다른 점유자의 보증금 확인이 우선인 물건입니다.
특히 등기부에는 허주원의 주택임차권이 등기되어 있고, 2025년 압류보다 앞선 전입신고 이력을 가진 조기훈도 확인됩니다. 임차권자의 보증금 275,000,000원은 낙찰가를 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 통상적인 선순위 임차권 인수 사례와 다르게 판단해야 합니다. 문제는 그 특별조건이 다른 임차인에게까지 적용된다는 근거가 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 53 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 |
| 전용면적 | 28.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제5층 제503호 · 승강기설비 |
| 단지 | 성진리치빌5차 · 16세대 · 2021.02.02 준공 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.10.06 소유권 이전) |
| 감정가 | 287,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,944,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2025.02.19 국(관악세무서장) 압류 |
| 임차권등기 | 허주원 · 보증금 275,000,000원 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준이지만 선순위 임차권이 있다
이 사건의 말소기준권리는 2025.02.19 국(관악세무서장)의 압류입니다. 2021년에 설정되었던 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권은 2021.09.30 이미 말소되었습니다. 따라서 그 과거 근저당권을 현재의 말소기준권리로 보거나 낙찰자가 인수하는 채무로 계산하면 안 됩니다.
반면 허주원의 전입일 2021.09.30, 확정일자 2021.09.01, 임차권등기일 2023.11.27은 말소기준일보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 275,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 계산에서는 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 특별조건 밖의 위험이 남는다
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 허주원 주택임차권등기 |
전입 2021.09.30 확정 2021.09.01 |
275,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계 미표시 특별매각조건의 적용·이행 확인 필요 |
| 조기훈 현황조사상 전입자 |
전입 2024.04.15 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 미표시 보증금·실제 점유관계 확인 필요 |
| 기사항전 명세서상 불명확한 표기 |
미상 | 미상 |
대항력 미상
우선변제 미상
승계 미표시 실제 인명·점유자 해당 여부 재확인 |
성명이 구체적으로 확인되는 사람은 허주원과 조기훈입니다. 별도로 기재된 ‘기사항전’은 정상적인 성명인지 불명확하므로 실제 임차인으로 확정하거나 임차보증금을 임의로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 역시 권리승계 관계가 확정되지 않은 상태에서 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 인수금 계산 — 특별매각조건의 적용 여부가 갈림길
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 146,944,000원 | 입찰가격 기준 |
| 허주원 임차보증금 | 275,000,000원 | 선순위 임차권등기 |
| 허주원 예상배당 | 144,086,784원 | 집행비용 차감 후 추정 |
| 조건 미적용 시 미배당분 | 130,913,216원 | 일반 인수 계산상 금액 |
| 조건 미적용 시 실질취득 | 277,857,216원 | 낙찰가 + 미배당분 |
| 특별조건 이행 시 허주원 관련 인수 | 0원 | 반환청구권 포기·임차권 말소 전제 |
| 조기훈 등 별도 인수 위험 | 미확정 | 특별조건 적용 범위 밖 |
여기서 구별해야 할 것은 등기상 보증금의 명목상 미배당금과 특별매각조건을 반영한 실질 인수채무입니다. 허주원 관련 미배당분 130,913,216원은 일반적인 인수 계산에서 발생하지만, 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 조건이 온전히 이행되고 별도 인수채무가 없다면 매수인의 기본 취득금액은 낙찰가 146,944,000원입니다. 반대로 그 포기·말소가 적용되지 않는 경우에는 현재 회차의 계산상 실질취득액이 277,857,216원으로 커집니다. 어느 경우에도 미확인 임차보증금과 취득 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
④ 시세 비교 — 53%라는 할인율을 그대로 믿어도 될까?
성진리치빌5차의 확인되는 비교 실거래는 2021년 6월과 8월의 2건입니다. 두 거래의 평균은 277,500,000원으로, 현재 최저매각가는 이 평균의 53.0% 수준입니다. 그러나 해당 거래들은 2026년의 최신 시세를 직접 보여주는 거래가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5층 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5층 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
특별매각조건이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득액 277,857,216원은 과거 거래 평균 277,500,000원보다 높고, 2021.08 거래가 275,000,000원도 웃돕니다. 이런 경우 최저매각가가 낮다는 이유로 저렴하다고 평가하면 명백한 오류입니다.
반면 특별매각조건이 유효하게 이행되고 별도 임차인 인수채무까지 없다면 기본 취득금액은 146,944,000원이 됩니다. 과거 거래가와의 차이는 크지만, 확인된 거래가 모두 2021년에 집중되어 있으므로 이를 근거로 현재 시장가격 대비 확실한 할인이라고 단정할 수는 없습니다. 현재의 비교 가능한 실거래와 실제 매각사례를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,857,216원 |
| 1. 임차인 허주원 보증금 | 275,000,000원 | 144,086,784원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제공된 추정 배당순위를 기준으로 한 계산입니다. 세금채권의 법정 우선순위, 실제 집행비용, 채권승계 및 배당권리의 확정 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 허주원 보증금의 계산상 미배당분은 130,913,216원이나, 특별매각조건이 이행되면 해당 반환청구권은 포기 대상입니다. 이 포기가 다른 임차인에게 확대 적용되는 것은 아닙니다.
⑥ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 조건 미적용 시 추정 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 146,944,000원 | 130,913,216원 | 277,857,216원 |
| 4회 유찰 시 | 117,555,200원 | 159,890,573원 | 277,445,773원 |
| 5회 유찰 시 | 94,044,160원 | 183,048,635원 | 277,092,795원 |
위 추정 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 계산상 금액입니다. 허주원 관련 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 해당 인수액은 실질 0원이 됩니다. 조기훈 등 별도의 미확인 임차채무는 포함되지 않았습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택과 아파트 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2021.02.02 준공된 16세대 다세대주택으로 철근콘크리트구조이며 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가 표기는 3,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·토지거래계약에 관한 허가구역·과밀억제권역· 역사문화환경보존지역 등 관련 사항이 표시되어 있습니다. 적용 범위 및 허가 필요 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이며 비교 가능한 매매거래가 적습니다. 단지 평균 유찰 4.5회를 고려하면 재매각 시 가격과 매각기간에 관한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체와 대상 권리, 임차권등기 말소의 이행방법을 명세서 원본 및 법원에서 확인하세요.
- 허주원 임차권 정리. 등기부 을구의 주택임차권등기가 매각 후 어떠한 절차로 말소되는지, 반환청구권 포기의 효력이 해당 보증금 전부에 미치는지 확인하세요.
- 조기훈 임대차관계 확인. 2024.04.15 전입 이력이 있으므로 실제 점유 여부, 계약 당사자, 임차보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항요건을 확인하세요.
- 불명확한 점유자 확인. '기사항전' 표기가 실제 사람의 이름인지 문서 판독 과정에서 생긴 표기인지 원본과 현장조사를 통해 확인하세요.
- 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권액 275,000,000원과 허주원 임차보증금 275,000,000원의 관계를 확인하고 채권양도·대위변제·승계 여부를 확정하세요. 같은 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 동일 단지 거래가 2021년에 집중되어 있으므로 최신 실거래와 주변 유사 다세대주택의 거래가격을 비교하세요.
- 세금·압류 검토. 국과 서울특별시의 압류가 있으므로 법정기일 및 배당순위를 검토해 실제 배당 및 인수 문제를 확인하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 명도 협의 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 반값이어도 권리가 반값은 아니다”
이 사건은 감정가 대비 최저가가 51.2%인 3회 유찰 다세대주택입니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다. 그러나 허주원의 임차보증금 275,000,000원 때문에 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 계산상 실질취득액은 277,857,216원에 이릅니다. 이는 2021년 비교 거래 평균보다도 높은 수준입니다.
다행히 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 존재합니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 허주원 관련 인수는 실질 0원이며, 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와는 다른 가격 구조가 됩니다.
그렇지만 조기훈의 보증금과 실제 대항력, 불명확한 점유자 표기, 주택도시보증공사의 권리관계는 아직 확인할 필요가 있습니다. 게다가 비교 실거래는 2021년 거래이므로 현재 시세에 비추어 저렴하다고 확정하기도 어렵습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 허주원 관련 특별매각조건의 이행을 확인하고, 그 조건 밖의 임차인 인수 위험까지 해소한 이후에만 146,944,000원이라는 최저가를 실질적인 취득가격으로 판단할 수 있습니다. 그전에는 낮은 낙찰가보다 미확인 인수채무가 더 중요한 사건입니다.
