서울중앙지방법원 2025타경103561. 관악구 신림동 성진리치빌5차 5층 503호의 다세대주택입니다. 소유자는 서정훈이고, 등기부에는 2021.10.06 소유권 이전과 민간임대주택등기가 함께 기록돼 있습니다. 이후 2023.11.27 허주원의 주택임차권등기가 들어왔고, 보증금은 275,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.09.30, 확정일자는 2021.09.01입니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.02.19 관악세무서장의 압류로, 허주원 임차권은 그보다 앞서기 때문에 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 현재 최저가 229,600,000원 가정 배당에서는 허주원에게 집행비용을 제외한 225,585,600원이 배당되고, 부족분 49,414,400원이 발생하지만 이 부족분은 특별매각조건을 반영하면 실질 인수 0원입니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 다른 점유·임차 정보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103561 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.92㎡ · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 서정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 세대수 | 2021.02.02 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 허주원은 특별조건 해소, 그 밖은 확인 필요
② 임차인·점유관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허주원 | 2021.09.30 · 전유부분 전부 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 특별조건 실질 0원 |
| 조기훈 | 2024.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 미상 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 또는 인수 여부를 단정하지 않고 미상 위험으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 표본 최신성 확인 필요
성진리치빌5차 동일 면적 거래 표본은 2건이며 평균은 277,500,000원, 최저 275,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 229,600,000원은 이 평균의 82.7%로, 숫자만 놓고 보면 감정가 287,000,000원보다 가격 부담이 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | 28.92㎡ | 2건 | 277,500,000원 |
다만 실제 거래월이 2021.06과 2021.08에 집중돼 있어 현재 매각기일인 2026.08.19와는 시차가 큽니다. 따라서 82.7%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다는, 입찰 직전 인근 다세대의 현재 거래 수준을 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 물건의 가격 가점은 권리 미상 위험을 해소한 뒤에만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 임차인 허주원 보증금 | 275,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 허주원의 미배당 보증금은 49,414,400원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 허주원 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 효과는 다른 미상 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 허주원 룰상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 229,600,000원 | 49,414,400원 | 허주원 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 183,680,000원 | 94,691,520원 | 허주원 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 146,944,000원 | 130,913,216원 | 허주원 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 허주원의 미배당 보증금이 늘어 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 이 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 허주원 부분에 한해서는 이 구조가 해소됩니다. 따라서 회차가 내려갈수록 허주원 인수 때문이 아니라 다른 미상 임차인과 환금성이 핵심 변수가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택과 아파트가 분포하는 주거지대이며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 교통상황도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물의 제5층 제503호이며 외벽 타일붙임, PVC샷시, 위생 급배수·소화·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며 공시지가는 3,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·토지거래계약에관한허가구역·도시지역·제2종일반주거지역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 허주원 미배당액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 조기훈 보증금 확인. 2024.04.15 전입 정보는 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 범위와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 동일 면적 거래 표본은 2021.06·2021.08 거래이므로 2026.08.19 입찰 전 현재 인근 다세대 거래가를 재확인해야 합니다.
- 다세대 환금성 반영. 평균 유찰 4.0회인 경매 통계를 고려해 향후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 관악세무서 및 서울특별시 압류가 있는 만큼 배당과 별개로 당해세 등 우선채권 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 남은 미상권리가 승부처”
이 사건은 표면적으로는 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 49,414,400원을 인수해야 하는 구조처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건에 따라 허주원 관련 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하므로, 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 조기훈은 보증금·확정일자가 미상이고, 기사항전 역시 전입·보증금 정보가 부족합니다. 현재 최저가가 시세 기준 평균의 82.7%까지 내려왔다는 가격상 장점보다 먼저 확인해야 할 것은 확약 밖 임차인의 실제 보증금과 점유관계입니다. 성진리치빌5차의 평균 유찰 횟수도 4.0회인 만큼 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 필수”입니다.
