창원지방법원 2026타경10118. 김해시 화목동 355-9의 대지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제조업소, 2층 사무실이고, 2층은 공부상 제조업소이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2003.03.17입니다.
권리의 기준점은 2017.03.03 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이고 토지 화목동 355-9와 공동담보입니다. 이 근저당 이후 현대커머셜 근저당, 서울보증보험·우리금융캐피탈·부산신용보증재단·하나캐피탈 등의 가압류와 경매개시결정이 이어지지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10118 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 화목동 355-9 · 경상남도 김해시 칠산로 307-14 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 1층 제조업소 · 2층 사무실 |
| 토지 | 330.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 조성민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 685,648,760원 / 479,953,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호:주식회사대구은행) / 386,268,865원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인은 인수되지 않는다
말소기준권리는 2017.03.03 주식회사대구은행 근저당권입니다. 등기부상 과거 가처분·가압류·압류·전세권·근저당권 상당수는 이미 말소됐고, 현재 문제되는 후순위 근저당과 가압류는 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 이는 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은미(더클래식) | 1층일부(약3/2) 및 2층제시건물전부 | 2024.07.15 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정미경(해솔푸드) | 1층일부(약3/1) 및 제시외 건물(ㄱ)전부 | 2017.10.12 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인 모두 신고일이 말소기준인 2017.03.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 내용 기준으로는 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 대비 저렴함’은 다른 문제
감정가는 685,648,760원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 479,953,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 479,953,000원입니다.
유찰 시나리오는 현재 479,953,000원에서 2회 유찰 시 335,967,100원, 3회 유찰 시 235,176,969원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 987,941,748원에서 1,130,231,657원, 1,229,610,727원으로 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,199,530원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 3. 근저당 · 현대커머셜주식회사 | 70,000,000원 | 28,753,470원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 184,277,723원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 141,244,954원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 18,415,931원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 29,325,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 53,728,430원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,190,870원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,512,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,460,695,218원 중 채권자 배당액은 472,753,470원, 미배당은 987,941,748원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 화목동 “꼬꼬마 공원” 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·소규모 공장·주택 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 1층은 제조업소, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 2층은 공부상 제조업소이나 현황 사무실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2003.03.17입니다.
- 토지. 면적 330.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 918,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 대지와 제조업소·사무실이 함께 매각되는 형태이고 비교 실거래 시세가 확인되지 않아, 아파트처럼 표준화된 가격 비교보다는 개별 현장성과 사용가치 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.03.03 대구은행 근저당권이 기준이며 이후 현대커머셜 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 임은미(더클래식), 정미경(해솔푸드) 2명의 실제 점유 범위와 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 명도 일정. 대항력과 별개로 제조업소·사무실 영업자가 실제 점유 중이라면 인도와 영업시설 반출 일정이 낙찰 후 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 사용상태를 반드시 대조하세요.
- 용도 확인. 목록2의 2층은 공부상 제조업소, 현황은 사무실이므로 실제 이용상태와 향후 활용계획을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 479,953,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 토지·근린생활시설·소규모 공장 거래와 현장 가치를 따로 검증하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 987,941,748원은 채권자 미회수액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 별도 검증”
이 사건의 가장 중요한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 2명 모두 말소기준권리보다 늦게 신고해 대항력이 없고, 현대커머셜 근저당과 다수의 가압류 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당 규모가 987,941,748원으로 크지만 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 단순하게 판단하기 어렵습니다. 감정가 685,648,760원에서 1회 유찰돼 479,953,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 70%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 대지와 제조업소·사무실, 제시외 건물이 함께 묶인 물건인 만큼 현장 상태와 실제 사용가치를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 가격 검증과 명도·활용성입니다.
