창원지방법원 2026타경10136. 창원시 의창구 서상동 683-6 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 일괄매각됩니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 토지는 170.2㎡입니다. 감정가 869,480,500원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 608,636,000원입니다.
권리의 출발점은 매우 분명합니다. 2013.05.21. 설정된 반송새마을금고 근저당권 390,000,000원이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 2026년 하상호·문지훈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서보다는 현재 점유관계의 완결성입니다. 전입일이 확인된 현재 임차인들은 모두 말소기준보다 뒤지만, 한 명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10136 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 서상동 683-6 · 평산로147번길 28-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2013.05.15. |
| 토지 | 대 170.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,469,000원/㎡ |
| 소유자 | 박영언 · 박정목 · 박정언, 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 869,480,500원 / 608,636,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반송새마을금고 / 314,696,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준은 2013.05.21. 반송새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 과거 지원형의 전세권, 김석형·함지현·심규환의 주택임차권과 2016년 추가 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 2026.03.26. 하상호 가압류 25,000,000원과 2026.04.08. 문지훈 가압류 90,000,000원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 현재 임차·점유 — 6명은 후순위, 1명은 판정 보류
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원경현 | 101호 | 2022-10-04 | 40,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 문지윤 | 201호 | 2024-06-07 | 90,000,000원 | 2026-02-27 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 정재윤 | 202호 | 2021-02-26 | 65,000,000원 | 2026-03-13 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김명근 | 301호 | 2019-07-26 | 65,000,000원 | 2026-03-25 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 황성준 | 302호 | 2021-07-29 | 30,000,000원 / 300,000원 | 2026-03-26 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 원남경 | 101호 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 현재 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 비승계 |
원경현·문지윤·정재윤·김명근·황성준·원남경은 전입일이 모두 2013.05.21. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 명세서상 이름이 ‘현재’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,486,360원 |
| 1. 근저당 · 반송새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하상호 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 가압류 · 문지훈 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,149,640원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 314,696,990원이지만 배당 시나리오의 근저당 배당은 채권최고액 390,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 608,636,000원 | 505,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 426,045,200원 | 419,384,748원 | 85,615,252원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 298,231,640원 | 293,256,397원 | 211,743,603원 | 0원 |
채권이 전액 배당되지 않는 회차가 오더라도, 제공된 시나리오에서는 매수인에게 넘어가는 권리금액을 모두 0원으로 계산합니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 미배당 채권이 곧바로 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 전입일·보증금이 미상인 점유자의 대항력 여부는 별도 사실확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원과학고등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·각종 근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 2013.05.15.입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 170.2㎡, 완경사·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 계획. 지구단위계획구역, 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지번은 2015.02.05. 변경되어 현황은 서상동 683-6 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘현재’ 표기 점유자의 실제 성명·점유 부분·전입일·보증금·계약관계를 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 101호 중복 점유 확인. 원경현과 원남경이 모두 101호로 확인되므로 실제 세대구성과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 101호 이용상태 확인. 일반건축물대장상 근린생활시설이나 실제 주거로 이용 중이라는 기재가 있으므로 인허가·용도 문제를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 문지윤·정재윤·김명근·황성준은 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 재계산. 현재 배당표의 소유자 잔여 95,149,640원은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70%인 608,636,000원이지만, 별도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “등기 순위는 깨끗해도 점유 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 장점은 말소기준이 2013년으로 명확하다는 점입니다. 전입일이 확인되는 현재 임차인 6명은 모두 그보다 뒤이고, 2026년 가압류도 소멸 대상입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 끝내기에는 한 가지 빈틈이 있습니다. 명세서상 ‘현재’로 표시된 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있기 때문입니다. 여기에 101호의 중복 점유 표기와 근린생활시설의 주거 이용까지 겹칩니다. 따라서 결론은 말소기준권리는 양호하지만, 점유관계 원본 확인 전에는 최종 인수위험 확정 금지입니다. 현재 최저매각가는 608,636,000원, 매각기일은 2026.08.26입니다.
