서울중앙지방법원 2025타경103658. 신대방역 남서측 인근의 현대스마트빌 5층 503호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 365,000,000원입니다. 현재 소유자는 이상지이며 2021년 10월 26일 매매를 원인으로 거래가액 278,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 2023년 10월 24일 김주야 명의 임차권등기가 설정되어 있고, 임차보증금은 278,000,000원입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 김주야 임차권에서 계산되는 미배당액은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리해야 합니다. 문제는 이 확약이 모든 점유관계를 지워주는 것은 아니라는 점입니다. 별도로 표시된 기사항전은 보증금과 전입신고일 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차·점유 관련자 2명

보증기관 승계 또는 대위로 표시된 임차인은 0명이며, 임차·점유 관련자는 김주야와 기사항전 2명입니다. 김주야는 임차권등기에 보증금과 계약·점유 관련 일자가 기재되어 있으나, 대항력·우선변제 판정 자체는 확정 표시가 없어 보수적으로 가능·미상으로 표시합니다.

김주야 임차권등기 기재: 임대차계약일 2021.08.28 · 확정일자 2021.09.03 · 점유개시일 2021.09.28 · 주민등록일자 2021.09.29 · 임차권등기 2023.10.24.

③ 시세 비교 — 신건 3.65억은 최근 시세의 138.5%

현대스마트빌은 16세대, 2012년 9월 10일 사용승인된 다세대입니다. 면적이 대응되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 262,333,333원보다 최근 12개월 평균 263,500,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다.

최근 12개월 평균 대비 신건 최저가 비율은 138.5%입니다. 즉 특별매각조건으로 김주야의 인수액이 0원이 되더라도, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액 365,000,000원 자체가 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 최신 거래도 265,000,000원으로, 신건 최저가 365,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +1.3%로 하락 추세는 아니지만, 그 상승폭만으로 138.5% 수준의 신건 가격을 설명할 수는 없습니다.

④ 회차별 구조 — 유찰돼도 김주야 인수는 0원*, 미상 점유는 별도

특히 2회 유찰 시에는 주택도시보증공사 청구액 278,000,000원 중 48,470,400원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권 구조라면 이 미배당액이 매수인 인수 문제로 연결될 수 있지만, 본건은 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김주야 관련 실질 인수는 0원*입니다. 단, 이는 기사항전의 보증금·대항력 위험에는 적용되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)

신건 365,000,000원 가정에서는 주택도시보증공사 청구 278,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 81,090,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 서울지하철 2호선 신대방역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조·경량철골구조 5층 공동주택 및 제2종근린생활시설 중 5층 503호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 평탄 토지로 공동주택 건부지로 이용되며 북측 소로(가)에 접합니다. 토지면적은 156.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 현대스마트빌은 16세대이고 면적 대응 실거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 많지 않은 다세대이므로 가격 판단은 최근 실제 거래 수준을 중심으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
• 기사항전 점유 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해 확약 밖 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 263,500,000원의 138.5%입니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하기 어렵습니다.
• 회차별 효과 분리. 1회 유찰 시 292,000,000원, 2회 유찰 시 233,600,000원이며 김주야 관련 실질 인수는 특별매각조건상 0원*입니다. 다만 미상 점유자의 위험은 회차와 별개로 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변수. 서울특별시 및 관악구 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 원본 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 미상 점유가 남는다”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김주야의 선순위 임차보증금 278,000,000원은 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수 0원*입니다. 2회 유찰 시 48,470,400원의 미배당이 발생해도 해당 채권자는 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 이 부분만 보면 큰 권리 리스크가 제거된 구조입니다.

하지만 둘째가 더 중요합니다. 별도 점유자 기사항전은 보증금·전입·확정일자가 미상이라 확약 밖 인수 위험을 완전히 닫을 수 없고, 현재 실질취득 365,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 263,500,000원의 138.5%입니다. 최신 거래 역시 265,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 논리는 성립하지 않습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 미상 점유도 남아 있어 보수적인 물건입니다.