서울중앙지방법원 2025타경103671. 서울 동작구 사당동 296-12의 주택 및 토지가 매각 대상입니다. 감정 이용상태는 주택으로, 연와조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층이며 각 층에 방 2, 화장실, 주방 등이 있는 것으로 조사됐습니다. 토지는 63.0㎡이고, 현재 등기상 지분은 주식회사지음디앤디 7분의 5, 한연호 7분의 2입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행형보다 권리관계 확인이 더 중요합니다. 등기에는 근저당이 없고, 2025.08.28. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2025.02.10. 동작구 압류입니다. 해당 권리는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있어, 금액과 실제 매각 후 존속 여부를 입찰 전 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 296-12 · 사당로16바길 40-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 |
| 건물 | 연와조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 2층 · 각 층 방2·화장실·주방 등 |
| 토지 | 대 63.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,560,000원/㎡ |
| 소유지분 | 주식회사지음디앤디 7분의 5 · 한연호 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 813,929,600원 / 520,915,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류가 핵심
과거 2020년 가처분과 2022년 강제경매개시결정은 2023.10.17. 이미 말소됐고, 2024년 설정된 신탁 역시 2026.06.04. 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 현재 가장 주의할 부분은 한연호 지분에 설정된 동작구 압류입니다. 이 압류는 경매개시결정보다 먼저 등기됐으며, 자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 기타 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차 관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 813,929,600원, 현재 최저매각가는 520,915,000원으로 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 416,732,000원, 4회 유찰 시 333,385,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 단독주택 위주의 일반 주택지에 위치한 저층 주택과 토지의 결합 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 즉시 가격을 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 520,915,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 416,732,000원 | 51% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 333,385,600원 | 41% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 520,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,609,150원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 한연호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 513,305,850원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 예상배당표는 집행비용 7,609,150원을 제외한 513,305,850원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으며, 선순위 압류의 실제 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 동작구 사당동 ‘남성역’ 남측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택 위주의 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 근거리에 버스정류장과 지하철 7호선 남성역이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 주택으로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 63.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 4,560,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동작구 압류 원본 확인. 2025.02.10. 압류의 체납액·배당처리·매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 압류에 실제 인수금이 존재한다면 낙찰가에 그 부담을 더해 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 현재 소유지분은 주식회사지음디앤디 7분의 5, 한연호 7분의 2이며 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 선순위 압류가 먼저다
2회 유찰로 최저가가 520,915,000원, 감정가의 64%까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 현재 자료만으로는 이것을 곧바로 가격 메리트라고 볼 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 말소기준으로 제시된 경매개시결정보다 앞선 동작구 압류가 매수인 인수로 표시돼 있기 때문입니다.
과거 가처분·강제경매·신탁은 정리됐지만, 선순위 압류 금액과 임대관계가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 자체보다 실제 인수 부담과 점유관계 확인이 우선입니다. 이 물건은 “가격은 내려왔지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 안전합니다.
