서울중앙지방법원 2025타경103671. 서울 동작구 사당동 296-12, 사당로16바길 40-1에 있는 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 주택입니다. 건물은 지하 1층·지상 2층이고, 각 층에 방 2, 화장실, 주방 등이 있는 것으로 탐문됐습니다. 현재 공유자는 주식회사지음디앤디 지분 7분의 5, 한연호 지분 7분의 2입니다. 등기상 이번 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 2025.02.10 한연호 지분에 설정된 동작구 압류입니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.08.28에 등기됐고, 제공된 권리판정에서는 이 압류를 말소기준 이전 권리 → 매수인 인수로 분류합니다. 압류 금액은 확인되지 않으므로 현재 최저가만으로 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103671 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 296-12 · 서울특별시 동작구 사당로16바길 40-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 지하 1층·지상 2층 |
| 토지 | 63.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,560,000원/㎡ |
| 현재 공유자 | 주식회사지음디앤디 7분의 5 · 한연호 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 813,929,600원 / 651,144,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매 원인 | 2025년8월27일 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2025.02.10 압류
등기 흐름은 상속재산분할과 증여, 종전 강제경매, 신탁을 거쳐 현재의 공유관계로 정리됐습니다. 2020년 가처분과 2022년 강제경매개시결정은 2023.10.17 이미 말소됐고, 2024.05.31 설정됐던 지분 7분의 5 신탁도 2026.06.04 말소돼 다시 주식회사지음디앤디 명의로 귀속됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 확정적으로 비어 있다고 볼 수는 없습니다. 보증금·확정일자·전입 관련 사실이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
② 가격 — 80% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 813,929,600원, 현재 최저매각가는 651,144,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 520,915,200원, 그 다음은 416,732,160원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당모형상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 651,144,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 520,915,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 416,732,160원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 651,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,911,440원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 한연호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 642,232,560원 |
이 배당가정은 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정에 0원을 반영해 계산된 결과입니다. 집행비용 8,911,440원을 제외한 642,232,560원이 소유자 교부 잔여로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 2025.02.10 동작구 압류는 금액이 확인되지 않은 인수 위험이므로 위 배당모형의 0원과 별개로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성역 남측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택 위주의 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 북측 근거리에 버스정류장과 전철역인 남성역 7호선이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등이며 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용되며 지하층·1층·2층 각 층에 방 2, 화장실, 주방 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 면적 63.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 4,560,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다. 대상자는 외국인 등, 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동작구 압류 금액 확인. 갑구 10번 압류가 매수인 인수로 분류돼 있으므로 실제 인수 대상과 금액을 확정하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 경매 원인과 매각범위 확인. 등기 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정이며 현재 지분은 주식회사지음디앤디 7분의 5, 한연호 7분의 2입니다. 매각물건명세서에서 매각범위와 권리처리를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이나 비교 실거래가가 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 현재 651,144,000원, 2회 유찰 시 520,915,200원, 3회 유찰 시 416,732,160원이지만 어느 회차에서도 미상 압류액은 별도로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14이고 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 압류가 먼저다”
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 651,144,000원, 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만으로 매력을 판단하기에는 권리 변수가 큽니다. 2025.02.10 동작구 압류가 2025.08.28 경매개시결정보다 앞서 있고, 제공된 권리판정에서는 매수인 인수로 분류되지만 그 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 단계에서 651,144,000원 + 인수 압류액(미상)입니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수도 없습니다. 과거 가처분·강제경매·신탁은 이미 정리됐지만, 현재 남은 선순위 압류의 실제 부담을 확정하기 전까지는 가격 판단 역시 보류하는 것이 맞습니다.
