창원지방법원 2026타경10199. 김해시 대청동 280-14의 토지와 3층 건물입니다. 감정평가상 공부에는 1층 근린생활시설, 2·3층 단독주택으로 되어 있으나 현황은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 202.1㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층입니다.
권리의 기준점은 2012.07.09. 내서농업협동조합의 채권최고액 122,200,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 150,800,000원의 두 번째 근저당을 비롯해 이후의 전세권·임차권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 물건은 여러 호실을 임대해 온 다가구 형태여서 등기부만 보고 점유관계를 끝낼 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10199 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 280-14 · 경상남도 김해시 장유면 계동로159번길 16 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(2층, 3층) 및 근린생활시설(1층) · 현황 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 202.1㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 · 위생·급배수·전기·난방설비 |
| 소유자 | 김정윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 681,040,600원 / 476,728,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.07.09. 설정된 내서농업협동조합 근저당입니다. 이후 2018년 김정순 전세권 40,000,000원, 2025년 조영옥 전세권 120,000,000원, 김정홍 주택임차권 30,000,000원, 2026년 유명애 가압류 50,000,000원, 김무영 주택임차권 5,000,000원 등은 모두 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 실제 핵심은 이 부분
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 201호 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정순 | 202호 | 미상 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정영근 | 301전체 (복층다락방포함.) | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성준 | 303호 | 2025.07.21 | 3,000 | 없음 | 배당요구 2026.03.27 | 없음 |
| 배지희 | 303호 | 2025.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 202호 | 2022.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정삼남 | 202호 | 2025.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정홍 | 건물 2층 중 | 2025.10.14 | 30,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.03 | 없음 |
| 김무영 | 건물 2층 중 | 2024.12.05 | 5,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.02.24 | 없음 |
| 현재 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김소영·정영근·양성준·배지희·김창수·정삼남·김정홍·김무영은 확인된 전입일이 모두 2012.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 김정홍은 임대차계약일 2022.02.17., 점유개시일 2022.03.01., 확정일자 2022.03.15.이고 보증금은 30,000,000원입니다. 김무영은 계약일 2024.11.19., 점유개시일 2024.11.30., 전입일 2024.12.05., 보증금 5,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 681,040,600원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 476,728,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 333,709,600원(49%), 그 다음은 233,596,720원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 현황이 다가구주택이고 여러 호실의 점유·임대관계가 얽힌 물건은 단순 면적 단가만으로도 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,167,280원 |
| 1. 근저당 · 내서농업협동조합 | 122,200,000원 | 122,200,000원 |
| 2. 근저당 · 내서농업협동조합 | 150,800,000원 | 150,800,000원 |
| 3. 전세권 · 김정순 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 전세권 · 조영옥 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 가압류 · 유명애 | 50,000,000원 | 36,560,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 483,000,000원 중 469,560,720원이 배당되고, 13,439,280원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 1층 근린생활시설, 2·3층 단독주택이나 현재는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 김해서부경찰서 서측 인근이며 주택 및 상가혼용지대로 다가구주택과 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 대 202.1㎡, 주상용, 평지, 가로장방, 소로한면이며 공시지가는 782,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층이며 외벽 석재판붙임·스톤코트, 내부 벽지·장판 마감과 위생·급배수·전기·난방설비가 확인됩니다.
- 공부 차이. 별도 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정순 점유관계 확인. 현재 202호 점유와 2018년 302호 전세권이 별개의 관계인지, 실제 전입일·보증금·점유개시일을 원본으로 확인해야 합니다.
- “현재” 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 세대열람·현황조사·매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.
- 호실별 실점유 확인. 201호·202호·301호·303호 등 여러 호실에 점유자가 겹쳐 있으므로 인도 대상과 실제 거주자를 현장에서 구분할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 검토. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 476,728,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 다가구주택 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.이며 매각기일은 2026.08.26.입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2012.07.09. 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당, 전세권, 임차권, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
그러나 현황은 여러 세대가 점유하는 다가구주택입니다. 대부분의 확인된 전입일은 말소기준보다 늦지만, 김정순과 “현재” 점유자는 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상이 남습니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗하니 바로 입찰”보다는 점유자별 전입·보증금·배당요구를 끝까지 대조한 뒤 접근할 사건입니다. 가격 역시 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 시장가 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
