서울중앙지방법원 2025타경103716. 서울특별시 동작구 신대방동의 동작상떼빌 105동 2층 209호입니다. 현재 소유자는 새벽토건주식회사이며, 매각기일은 2026년 10월 28일입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 20일 설정된 근로복지공단의 가압류 23,980,000원으로 파악됩니다. 그 뒤에 등재된 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 표시되어 있지만, 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
이 물건의 핵심은 등기부상 권리와 점유자 문제를 따로 판단하는 것입니다. 선행 우리은행 근저당, 중소기업은행 근저당, 씨젠의료재단 전세권은 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 반면 임차인 ‘글로벌’은 전입신고일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표에 기재된 매수인 인수액 0원을 실제 인수위험이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 제105동 제2층 제209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 판매시설, 현재 사무실로 이용 중 |
| 면적 비교 기준 | 과거 전세권 범위 118.90㎡ · 최근 실거래 표본 128.61㎡ |
| 소유자 | 새벽토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 249,344,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 · 2023.06.20 · 23,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 별도 경매 사건 | 2025타경103973 · 정춘걸 · 청구금액 752,798,160원. 본건 2025타경103716과 구분하여 확인할 사항입니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인 위험을 분리
등기부상 2010년 우리은행 근저당권 76,800,000원과 2014년 중소기업은행 근저당권 118,800,000원은 이미 말소되었습니다. 씨젠의료재단의 전세권 30,000,000원 역시 해지·말소된 것으로 나타납니다. 이 선행 권리들은 현재 인수할 권리로 보지 않습니다.
말소기준인 근로복지공단 가압류 이후의 전문건설공제조합, 엠앤티커뮤니티, 이한준, 백수명 등의 가압류와 후행 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 표시되어 있습니다. 다만 권리 소멸과 배당금 회수는 별개입니다. 예상배당 계산에서는 후순위 채권 상당액이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 현황 — 인수액 확정 전 반드시 확인
실제 임차인으로 분류되는 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 아래 권리 판단은 미상 정보를 확인하기 전의 잠정 평가입니다.
| 점유자 | 용도 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌 | 주거 | 모두 미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표시 없음 |
③ 시세 비교 — 낮은 최저가 비율을 가격 메리트로 단정하지 말 것
동작상떼빌의 실거래 자료에는 총 11건이 기록되어 있습니다. 전체 평균 거래금액은 1,229,227,272원, 최근 12개월 평균은 1,289,750,000원(4건), 최신 거래는 2026년 3월 1,310,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +8.0%로, 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 128.61㎡ | 26 | 1,310,000,000원 |
| 2026.03 | 128.61㎡ | 6 | 1,290,000,000원 |
| 2026.01 | 128.61㎡ | 14 | 1,269,000,000원 |
| 2025.10 | 128.61㎡ | 22 | 1,290,000,000원 |
| 2024.10 | 128.61㎡ | 18 | 1,210,000,000원 |
| 2024.01 | 128.61㎡ | 13 | 1,127,500,000원 |
| 2023.10 | 128.61㎡ | 12 | 1,125,000,000원 |
| 2023.03 | 128.61㎡ | 7 | 1,200,000,000원 |
| 2022.02 | 128.61㎡ | 14 | 1,320,000,000원 |
| 2021.09 | 128.61㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 2021.06 | 128.61㎡ | 8 | 1,130,000,000원 |
| 전체 평균 | 128.61㎡ 표본 | 11건 | 1,229,227,272원 |
| 최근 12개월 평균 | 128.61㎡ 표본 | 4건 | 1,289,750,000원 |
최저매각가 249,344,000원은 최근 12개월 평균의 약 19.3% 수준입니다. 하지만 이 비율은 동일한 용도와 면적의 실질적인 시세 차이를 증명하지 않습니다. 최근 거래 표본은 128.61㎡이고, 본건은 근린시설이며 공부상 판매시설· 현황 사무실입니다. 과거 전세권 범위 118.90㎡와도 차이가 있으므로, 비교 거래가 본건에 직접 적용 가능한지 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 249,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 4,290,816원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 23,980,000원 | 23,980,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 전문건설공제조합 | 800,000,000원 | 221,073,184원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 엠앤티커뮤니티 | 65,332,927원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 이한준 | 36,300,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 백수명 | 44,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 갑구 23번 별도 경매개시결정 · 정춘걸 | 752,798,160원 | 0원 |
| 소유자 교부 잔여 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 배당 합계는 245,053,184원, 미배당 채권액은 1,477,357,903원이며 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 미상 임차인의 보증금 인수 가능성을 해소하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)
- 용도·현황. 공부상 판매시설이며 현재 사무실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성이나 거래가격을 전제로 접근하지 마세요.
- 교통. 감정평가 요항표에는 차량 출입이 가능하고, 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 시흥대로·대림로변 버스정류장 접근이 비교적 양호하다고 기재되어 있습니다. 다만 소재지와 위치 설명이 불일치하므로 실제 호수 위치를 먼저 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 25층이며 사용승인일은 2006.08.25로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역과 일반상업지역, 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표기와 건축선·도로 등 제한사항은 입찰 시점의 현행 규정과 대조해야 합니다.
- 환금성. 단지 세대수는 545세대로 기록되어 있지만, 본건은 근린시설·판매시설 용도이며 현황은 사무실입니다. 주거용 거래 표본과 같은 가격·매수층을 적용할 수 있는지 별도로 검증해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기재값은 7,642,000원/㎡입니다. 이 수치만으로 해당 호실의 시가나 적정 입찰가를 직접 산정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리. 글로벌의 전입일·확정일자·보증금·차임·배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능성을 해소하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
- 매각물건명세서·현황조사. 임차인의 실제 점유 부분, 임대차관계, 인수되는 권리 유무를 원문과 대조하세요.
- 등기부 대조. 2023.06.20 근로복지공단 가압류를 말소기준으로 확인하고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 점검하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부와 우선배당 가능성을 확인하세요. 세금 배당에 따라 후순위 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 별도 경매 사건. 등기부에는 2025타경103973 사건도 기재되어 있습니다. 정춘걸의 청구금액 752,798,160원을 본건의 청구금액과 혼동하지 말고 두 사건의 진행 및 매각 조건을 각각 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 거래의 128.61㎡ 표본과 본건의 근린시설·판매시설·사무실 이용현황이 직접 비교 가능한지 확인하세요. 최근 12개월 평균 대비 19.3%라는 비율만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 입지 확인. 소재지는 동작구 신대방동이나 감정평가 요항표에는 구로동·구로디지털단지역 관련 문구가 있으므로, 감정평가서 원문과 호별배치도를 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 자료 및 최신 세금 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 먼저 인수위험을 확정할 물건
현재 최저매각가는 249,344,000원이며 감정가 대비 약 51.2%입니다. 그러나 낮은 최저가 비율이 곧바로 시세 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 표본은 128.61㎡이고 본건은 근린시설·공부상 판매시설이며 현황은 사무실입니다. 비교 가능한 거래인지 검증되지 않은 상태에서는 가격 우위를 확정할 수 없습니다.
권리분석에서 가장 중요한 미확정 요소는 임차인 글로벌입니다. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 우선변제권을 판단할 수 없고, 실제 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 당해세 우선배당 가능성, 다수의 미배당 채권, 소재지와 감정평가 위치 설명의 불일치까지 확인이 필요합니다.
결론은 가격 메리트 확정이 아니라 권리·점유·시세의 추가 검증입니다. 임차인의 권리관계와 실제 인수액을 먼저 확정하고, 용도·면적이 적합한 거래자료로 가격을 다시 평가한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 안전합니다.
