서울중앙지방법원 2025타경103716. 동작구 신대방동 동작상떼빌 105동 2층 209호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부상 용도는 판매시설이며 현재 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 새벽토건주식회사로, 2020년 6월 2일 매매를 원인으로 2020년 6월 16일 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2023년 6월 20일 근로복지공단 가압류 23,980,000원이며, 그 뒤 전문건설공제조합·엠앤티커뮤니티·이한준·백수명 등의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 권리와 별개로 임차인 글로벌의 대항력 여부가 미상이어서 매수인 인수 위험을 0원으로 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 105동 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현재 사무실 이용 · 118.90㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상25층 · 사용승인 2006.08.25 |
| 소유자 | 새벽토건주식회사 (2020.06.02 매매 · 2020.06.16 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 389,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 752,798,160원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차는 확인 필요
과거 우리은행 근저당권 76,800,000원, 중소기업은행 근저당권 118,800,000원, 재단법인씨젠의료재단 전세권 30,000,000원은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 갑구 10번 근로복지공단 가압류입니다. 그 후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도 실제 점유자로 봐야 합니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 “있음” 또는 “없음”으로 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 직접 비교에는 주의
동작상떼빌 거래 자료는 총 11건, 전체 평균 1,229,227,272원입니다. 가격 판단에는 최근 자료를 우선하면 최근 12개월 4건 평균이 1,289,750,000원, 최신 거래는 2026년 3월 1,310,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.0% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 128.61㎡ | 26 | 1,310,000,000원 |
| 2026.03 | 128.61㎡ | 6 | 1,290,000,000원 |
| 2026.01 | 128.61㎡ | 14 | 1,269,000,000원 |
| 2025.10 | 128.61㎡ | 22 | 1,290,000,000원 |
| 2024.10 | 128.61㎡ | 18 | 1,210,000,000원 |
| 2024.01 | 128.61㎡ | 13 | 1,127,500,000원 |
| 2023.10 | 128.61㎡ | 12 | 1,125,000,000원 |
| 2023.03 | 128.61㎡ | 7 | 1,200,000,000원 |
| 2022.02 | 128.61㎡ | 14 | 1,320,000,000원 |
| 2021.09 | 128.61㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 2021.06 | 128.61㎡ | 8 | 1,130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 128.61㎡ | 4건 | 1,289,750,000원 |
현재 최저가 389,600,000원은 최근 12개월 평균의 30.2%입니다. 단순 금액만 보면 격차가 매우 큽니다. 그러나 대상은 118.90㎡ 근린시설·판매시설·사무실 이용이고, 위 거래 표본은 128.61㎡로 표시됩니다. 따라서 이 비율만으로 대상 물건이 실제 시장가보다 69.8% 싸다고 단정하거나 등급을 크게 올리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,254,400원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 23,980,000원 | 23,980,000원 |
| 3. 가압류 · 전문건설공제조합 | 800,000,000원 | 359,365,600원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 엠앤티커뮤니티 | 65,332,927원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이한준 | 36,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 백수명 | 44,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 정춘걸 | 752,798,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,722,411,087원 중 예상 배당액은 383,345,600원, 미배당은 1,339,065,487원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 389,600,000원 | 383,345,600원 | 1,339,065,487원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 311,680,000원 | 306,516,480원 | 1,415,894,607원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 249,344,000원 | 245,053,184원 | 1,477,357,903원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 등기채권의 미배당은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다. 다만 이 숫자에는 보증금이 알려지지 않은 임차인 글로벌의 대항력 여부가 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없으므로, 낙찰가가 낮아지는 것과 임차 리스크가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로디지털단지역 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있으며, 시흥대로와 대림로변 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
- 이용. 공부상 판매시설이며 현재 사무실로 이용 중입니다. 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형이며 4면이 각각 광로·중로·소로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 7,642,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2006.08.25이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 글로벌 확인. 전입신고일·확정일자·보증금·실제 점유범위를 확인해 대항력 여부부터 확정해야 합니다.
- 이용상태 불일치 확인. 임차인 자료에는 주거 이용으로 기재돼 있지만 감정평가상 현재 이용은 사무실입니다. 현장 점유와 사용현황을 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 대상은 118.90㎡, 제시된 거래 표본은 128.61㎡입니다. 최저가가 최근 평균의 30.2%라는 비율만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 상가·사무실 환금성 점검. 사건상 근린시설이고 현재 사무실로 이용 중이므로 주거용 물건과 다른 임대수요·공실·매도기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차관계를 확정할 물건”
현재 최저가 389,600,000원은 감정가의 80%이고, 제공된 최근 12개월 거래 평균 1,289,750,000원과 비교하면 30.2% 수준입니다. 최근 거래 추세도 +8.0%라 표면적인 가격 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 대상은 근린시설·판매시설·사무실 이용이고 거래 표본과 면적 차이도 있습니다. 무엇보다 임차인 글로벌의 보증금과 전입일이 없어 대항력 판정을 끝내지 못했습니다.
따라서 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 결론이 아닙니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 미상 임차인 하나가 최종 실질취득비용을 바꿀 수 있는 상태입니다. 배당표상 인수 0원은 참고할 수 있으나 확정값으로 믿기 전에 임차관계를 먼저 닫아야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건입니다.
