서울중앙지방법원 2025타경103721. 서울 관악구 남현동 1054-4, 남부순환로256가길 7의 지상 1층 다세대주택입니다. 말소기준은 2020.01.15 주식회사하나은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후의 신한은행 근저당, 삼성카드·서울신용보증재단·KB국민카드·경인북부수산업협동조합·신용보증기금·하나카드 가압류, 경매개시결정과 관악구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없고 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 252,000,000원입니다. 가격 비교도 이 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 전용 57.75㎡의 최근 12개월 평균 및 최신 실거래는 모두 335,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 그 가격의 75.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103721 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-4 1층1호 · 서울특별시 관악구 남부순환로256가길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.75㎡ · 지상 1층 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 · 지상2층·지하1층 · 1986.09.07 준공 · 6세대 |
| 소유자 | 판준허 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 86,024,786원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.01.15 설정된 하나은행 근저당권이고, 2025.04.14 그 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정도 한국주택금융공사를 채권자로 하여 2025.08.26 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.52억 vs 최신 실거래 3.35억
가격 판단에서 우선할 비교치는 최근 12개월 평균과 최신 실거래입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 57.75㎡ 거래는 2026.02, 1층 335,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 335,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.75㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.75㎡ | 1건 | 335,000,000원 |
현재 최저가 252,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 252,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 335,000,000원의 75.2%입니다. 따라서 현재 확인되는 실거래 기준으로는 가격 차이가 존재합니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건이므로 이 한 건을 곧바로 넓은 시장 시세로 확대해 해석하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 하나은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,145,280원 | 7,145,280원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,111,570원 | 23,111,570원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,812,999원 | 10,812,999원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 경인북부수산업협동조합 | 5,097,774원 | 5,097,774원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 11,083,341원 | 11,083,341원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 하나카드주식회사 | 11,463,456원 | 11,463,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,957,580원 |
현재 회차 252,000,000원 가정에서는 채권 총액 214,714,420원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 32,957,580원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 252,000,000원 | 214,714,420원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 16,736,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 56,492,340원 | 0원 |
가격이 추가로 내려가면 채권자 미배당은 발생하지만, 현재 계산에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시 예상 매각가는 201,600,000원, 3회 유찰 시 161,280,000원이고 각 경우 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 북서측 인근. 부근은 다세대주택 위주의 주택지대이며 북측 인근 대로변에는 중저밀도 상업업무지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 북측 인근 대로변에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층·지하1층 건물 내 지상 1층이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 가로장방형 다세대주택 건부지이며 남측 포장 세로에 접합니다. 토지면적은 238.5㎡, 공시지가는 5,673,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 대상자는 외국인 등입니다.
- 현황. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모, 1986.09.07 준공이며 최근 확인되는 면적 일치 실거래는 1건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 252,000,000원에 예상 인수액 0원을 더한 실질취득액은 252,000,000원입니다.
- 실거래 기준. 2026.02 전용 57.75㎡·1층 실거래 335,000,000원, 최근 12개월 평균 335,000,000원과 비교하면 현재 실질취득액은 75.2%입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 335,000,000원을 다수 거래로 형성된 가격대로 단정하지 않고 현장 상태와 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 말소기준. 2020.01.15 하나은행 근저당권 110,000,000원이 기준이며 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 순서대로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 신한은행 근저당과 6건의 가압류, 경매개시결정, 2026.04.23 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 교육환경보호구역 관련 사항은 감정평가서에 동작교육청 최종 확인이 필요한 사항으로 기재돼 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.19입니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래 아래”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험이 아니라 가격과 환금성의 균형입니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 2020.01.15 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 실질취득액 252,000,000원은 전용 57.75㎡의 2026.02 실거래 및 최근 12개월 평균 335,000,000원의 75.2%입니다.
다만 비교 거래는 1건이고 물건은 1986.09.07 준공·6세대 다세대주택입니다. 따라서 “최근 거래보다 낮다”는 가격 장점은 인정하되, 그 한 건의 거래만으로 환금성까지 높게 평가하는 것은 피하는 편이 맞습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 확인 거래 아래지만, 소규모·노후 다세대라는 특성까지 확인해야 하는 사건입니다.
