서울중앙지방법원 2025타경103796. 서울 중구 황학동 1663의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 목조·와즙지붕 지상 1층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 69.0㎡의 ‘대’이며 일반상업지역입니다. 현 소유자는 고만석으로 2024.08.16 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조의 중심은 2022.07.19 설정된 진복섭 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 진복섭의 2025.01.07 근저당권 200,000,000원, 홍경란의 2025.03.05 주택임차권, 2025.08.27 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1663 · 서울특별시 중구 난계로19길 11-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 목조 · 와즙지붕 · 지상1층 · 임차권 범위 건물(42.98㎡) 전부 |
| 토지 | 대 · 69.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 4,725,000원/㎡ |
| 소유자 | 고만석 (2024.08.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 789,823,500원 / 631,859,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍경란 / 51,730,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 5번 진복섭 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 민사윤입니다. 이어 2025.01.07 같은 근저당권자 진복섭 명의로 채권최고액 200,000,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 두 근저당권은 모두 토지 서울특별시 중구 황학동 1663을 공동담보로 기재하고 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍경란 | 건물(42.98㎡) 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.07.26 | 2024.10.14 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍경란의 임대차계약일자는 2022.07.25 및 2024.08.14, 주민등록일자는 2022.07.26, 점유개시일자는 2022.07.25입니다. 말소기준권리 설정일인 2022.07.19보다 주민등록일자가 뒤이므로 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 50,000,000원이며, 임차권등기와 함께 배당요구가 2025.03.05 접수돼 있습니다.
② 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 631,859,000원 | 623,140,410원 | 228,589,720원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 505,487,200원 | 498,032,328원 | 353,697,802원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 404,389,760원 | 397,945,862원 | 453,784,268원 | 0원 | 0원 |
현재 최저매각가는 631,859,000원입니다. 이 가격에서는 전체 채권 851,730,130원 가운데 623,140,410원이 배당되고 228,589,720원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 2회 유찰 시 미배당은 353,697,802원, 3회 유찰 시 453,784,268원으로 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,718,590원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 진복섭 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 진복섭 | 200,000,000원 | 23,140,410원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 홍경란 | 51,730,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 을구 5번 진복섭 근저당권 600,000,000원이 전액 배당되고, 을구 6번 진복섭 근저당권에는 23,140,410원이 배당됩니다. 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 흥인동 소재 성동공업고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대·오피스텔·상가주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 신당역(2·6호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 목조·와즙지붕 지상1층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐으며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 69.0㎡의 대지, 일반상업지역·평지·사다리형·세로각지(불)이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공공공지. 본건 토지는 도시관리계획상 도시계획시설 공공공지로 지정돼 있으며, 감정평가에서는 그 제한 정도를 감안한 평가액을 별도 표기한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m)에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 5번 진복섭 근저당권 600,000,000원, 접수일 2022.07.19을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원문과 다시 대조하세요.
- 홍경란 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 홍경란의 임대차계약과 51,730,130원 청구채권의 발생 관계를 확인하세요.
- 임차권 확인. 보증금 50,000,000원, 전입 2022.07.26, 확정일자 2024.10.14, 배당요구 2025.03.05의 일치 여부를 임차권등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 공공공지 확인. 토지가 도시계획시설 공공공지로 지정된 점과 감정평가에서 반영한 제한의 정도를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 내용을 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 631,859,000원 가정에서 신청채권자 홍경란의 예상배당이 0원으로 계산된 구조를 배당요구·채권 원문과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
형식적인 권리분석만 보면 결론은 분명합니다. 2022.07.19 진복섭 근저당권이 말소기준이고, 홍경란의 임차권은 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없으며, 후순위 근저당·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심 리스크는 인수액 바깥에 있습니다. 임차권자 홍경란과 강제경매 신청채권자 홍경란이 동일하고, 자료 자체에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 동시에 69.0㎡ 토지가 도시계획시설 공공공지로 지정돼 있습니다. 현재 최저가는 631,859,000원으로 감정가의 80%이지만, “1회 유찰됐다”는 사실만으로 가격이 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 소멸은 비교적 선명하지만, 관계인 구조와 토지 제한을 확인한 뒤 가격 판단으로 넘어가는 사건입니다.
