서울중앙지방법원 2025타경103925. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이재문이며, 2021.10.23 매매를 원인으로 2021.11.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 78,500,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 139,865,469원입니다.
권리분석의 핵심은 일반 근저당 경매와 전혀 다릅니다. 이 물건의 말소기준은 2024.12.04 금천세무서장 압류인데, 임차인 이민경은 그보다 훨씬 앞선 2022.02.25 전입, 2022.01.24 확정일자를 갖고 있습니다. 임차권등기는 2024.02.28 설정됐고 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103925 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층 510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 내 5층 510호 · 사용승인일 2005.03.10 |
| 소유자 | 이재문 · 2021.10.23 매매 · 거래가액 78,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 59,200,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,865,469원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
과거 2005년부터 2014년까지의 가처분·압류·경매·근저당·주택임차권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 많습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2022년 이민경의 임대차, 2024.02.28 임차권등기, 2024.12.04 압류, 2025.09.11 강제경매개시결정의 순서입니다. 이민경의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 후순위 권리처럼 단순 소멸시키면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 대항력 임차인과 미상 점유정보
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.01.24 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 59,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,465,600원 |
| 1. 임차인 이민경 보증금 | 130,000,000원 | 57,734,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,865,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 이민경 보증금 중 57,734,400원이 배당되고 72,265,600원이 부족합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 139,865,469원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 59,200,000원 | 72,265,600원 | 139,865,469원 |
| 2회 유찰 시 | 47,360,000원 | 83,892,480원 | 139,865,469원 |
| 3회 유찰 시 | 37,888,000원 | 93,193,984원 | 139,865,469원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이며 감정평가상 청룡오피스텔 5층 510호로 오피스텔 이용중입니다.
- 주위환경. 서울관악초등학교 북측 인근으로 오피스텔·업무시설·시장·근린생활시설이 소재하는 상업지역이며 인근에 주거지대가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 봉천역(2호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 건물의 5층이며 사용승인일은 2005.03.10입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비·주차장이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,621,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 130,000,000원부터 볼 것. 최저가 59,200,000원만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 예상 인수액은 72,265,600원이며 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 이민경 임차권 확인. 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.01.24, 임차권등기 2024.02.28 및 배당요구 사실을 원본에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유정보는 전입일·보증금이 없어 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용이므로 실제 사용·대출·환금성 판단 시 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 구조. 주택도시보증공사 청구액 139,865,469원은 현재 시나리오상 전액 미배당으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,920만원 경매”가 아니라 “1억3천만원 보증금 사건”
현재 최저매각가는 59,200,000원으로 감정가 74,000,000원보다 낮아졌습니다. 하지만 이 숫자만 보면 이 사건을 잘못 읽게 됩니다. 대항력 있는 이민경의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 72,265,600원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 추가 유찰 시에도 매각가가 내려가는 대신 인수액이 83,892,480원, 93,193,984원으로 증가합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “130,000,000원의 보증금 부담을 감수하고도 매수할 가치가 있느냐”입니다. 시세 자료가 없으므로 실질취득비용 대비 시장가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 주거 점유정보까지 남아 있습니다. 최저가는 낮아졌지만 권리상 부담은 낮아지지 않은 사건입니다.
