서울중앙지방법원 2025타경103925. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 5층 510호입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 2022년부터 전입한 임차인 이민경은 보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2024년 국의 압류가 들어왔으므로 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조라면 낙찰대금으로 보증금을 다 돌려주지 못할 경우 그 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 임차보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 정했다는 점입니다. 따라서 130,000,000원 보증금을 매수인이 그대로 추가 부담한다고 판단하는 것도 잘못이고, 반대로 조건의 적용 범위를 검증하지 않은 채 모든 권리가 깨끗하다고 단정하는 것도 위험합니다. 이 경매는 특별매각조건의 효력과 별도 점유 여부를 확인해야 하는 조건부 권리해소형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층 510호 도로명: 서울특별시 관악구 청룡4길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 지상 8층 건물 중 5층 510호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2005.03.10 |
| 소유자 | 이재문 (2021.11.01 소유권이전 · 거래가액 78,500,000원) |
| 감정가 | 74,000,000원 |
| 최저매각가 | 59,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 139,865,469원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.04 국 압류 (갑구 23번 · 금천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 이민경 · 보증금 130,000,000원 · 을구 11번 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 있다
말소기준은 2024.12.04 접수된 갑구 23번 국의 압류입니다. 이후 2025.09.11 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2024.02.28 등기된 이민경의 임차권은 압류보다 앞선 권리입니다. 또한 전입일 2022.02.25와 확정일자 2022.01.24 역시 압류 이전입니다. 따라서 임차보증금의 배당 부족분이 통상적으로 인수 대상이 될 수 있는 구조입니다.
“특별매각조건: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 특별매각조건이 유효하게 적용되고 이행되면, 주택도시보증공사가 승계한 임차보증금 반환채권의 미배당액은 매수인이 부담하지 않습니다. 이민경 관련 승계채권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 임차권등기 말소 이행과 승계·포기 범위는 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.과거에도 이 호실에는 이소영 명의의 주택임차권등기가 있었지만, 해당 권리는 2010.07.28 말소되었습니다. 과거 관악새마을금고·강북새마을금고 등의 근저당권도 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리판단에서 별도로 살펴야 할 것은 이민경의 선순위 임차권, 국의 압류, 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실명 확인 1명, 추가 점유 여부 미확정
| 임차·점유 표기 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
이민경 주거 · 건물 전부 임차권등기 |
130,000,000원 |
전입 2022.02.25 확정 2022.01.24 점유개시 2022.02.20 |
대항력 있음
우선변제
승계채권 포기 조건 배당요구 있음 · 임차권등기 2024.02.28 |
|
추가 점유 표기 '기사항전' · 신원 확인 필요 |
미상 |
전입 미상 확정 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 특별매각조건 적용 여부 미확인 |
실명과 보증금이 확인된 임차인은 이민경 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권의 승계인이면서 경매신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이민경의 130,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 139,865,469원을 두 임차인의 보증금처럼 더해서는 안 됩니다.
한편 매각물건명세서에서 '기사항전'이라는 별도 주거 점유 표기가 확인되지만, 정상적인 임차인 성명인지부터 불분명하며 전입일·확정일자·보증금도 확인되지 않습니다. 이를 확정된 두 번째 임차인으로 단정할 수 없지만, 그렇다고 실제 추가 점유 가능성을 배제할 수도 없습니다. 해당 표기가 단순 문서 표기인지 별도 점유자인지 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%와 시장가격은 다르다
감정가는 74,000,000원, 현재 최저매각가는 59,200,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 내려왔지만, 이것만으로 시세 대비 할인율이 확보되었다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최신 실거래가격과 최근 12개월 거래 평균이 확인되지 않아 실제 시장에서 어느 가격이 경쟁력 있는지는 별도 검증해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 적용 시 주된 인수 |
|---|---|---|---|
|
현재 회차 2회 유찰 · 감정가 80% |
59,200,000원 | 72,265,600원 | 0원 |
|
3회 유찰 시 감정가 64% |
47,360,000원 | 83,892,480원 | 0원 |
|
4회 유찰 시 감정가 51.2% |
37,888,000원 | 93,193,984원 | 0원 |
인수 추정액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 배당 시뮬레이션 값입니다. 주된 인수 0원은 주택도시보증공사의 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 별도 점유자의 권리, 취득 관련 비용, 명도비 및 미납 관리비는 포함되지 않았습니다. 향후 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 여부를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,465,600원 |
|
1. 이민경 임차보증금 우선변제 |
130,000,000원 | 57,734,400원 |
|
2. 강제경매 신청채권 주택도시보증공사 |
139,865,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당 구조에서는 매각대금 59,200,000원 중 집행비용 1,465,600원을 제외한 57,734,400원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분은 72,265,600원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 별도 배당되는 금액은 0원으로 추정됩니다. 신청채권의 미배당액은 139,865,469원입니다.
다만 위 표는 배당순서와 부족액을 추정한 것이며, 주택도시보증공사와 이민경의 채권을 서로 독립된 임차보증금으로 합산한다는 뜻이 아닙니다. 배당 부족이 발생하더라도 특별매각조건에 따라 승계채권의 미배당 반환청구권이 포기되는 것이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 및 추가 점유자의 독립된 권리는 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관악초등학교 북측 인근입니다. 주변에 오피스텔·업무시설·시장·근린생활시설이 분포한 상업지역이며 인근에 주거지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2005.03.10 사용승인된 철근콘크리트조 지상 8층 건물의 5층 510호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차장 설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 준주거지역 및 봉천지역중심 지구단위계획구역에 속합니다. 토지 공시지가는 6,621,000원/㎡입니다.
- 규제·공부. 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 규제가 있으며 토지거래허가구역 관련 지정사항도 확인됩니다. 실제 본건에 대한 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 봉천역과 생활·업무시설 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 오피스텔은 주거용 이용 여부, 임대 수요, 건물 상태, 관리비와 개별 호실의 권리관계에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실제 거래 표본 없이 환금성이 우수하거나 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인합니다. 포기의 대상 채권과 효력도 함께 확인해야 합니다.
- 채권 승계 범위. 이민경의 보증금 130,000,000원 전액이 주택도시보증공사에 유효하게 승계되었는지, 별도로 남아 있는 임차인의 반환청구권이 없는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 11번 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지, 말소 조건의 이행 가능성을 확인합니다.
- 추가 점유 표기. '기사항전'이라는 기재가 실제 별도 점유자를 의미하는지 매각물건명세서 원문·현황조사서·전입세대 확인 등을 통해 검증합니다. 별도 점유자가 있다면 전입·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 말소와 현실적인 점유 이전은 별개의 문제입니다. 현재 실점유자와 인도 가능 여부, 명도 관련 비용을 확인합니다.
- 당해세 및 압류. 국의 압류가 말소기준권리이므로 실제 체납세액과 배당상 우선순위를 원본 자료로 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시장가격. 주변 오피스텔의 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확인한 뒤 최저가 59,200,000원과 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 가점을 부여하지 않습니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 미납 관리비와 전유부분 상태, 난방·급배수·주차 이용 조건을 확인합니다.
- 매각기일 및 진행 상태. 2026.10.28 매각 진행 여부와 기일변경·취하·정지·매각조건 변경 여부를 법원경매 원본에서 확인합니다.
맺으며 — “보증금 위험은 조건부 해소, 가격과 추가 점유는 검증 필요”
청룡오피스텔 510호는 표면적으로 매우 위험해 보이는 물건입니다. 최저매각가는 59,200,000원인데 선순위 임차보증금은 130,000,000원이기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 최저가가 낮아져도 보증금 부족분을 매수인이 인수해 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.
그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용·이행된다면 선순위 임차보증금의 주된 인수 위험은 해소됩니다. 그렇다고 최저매각가 59,200,000원을 완전한 실질취득 총비용으로 확정할 수는 없습니다. 별도의 점유 표기가 있고 그 권리 여부가 미상이기 때문입니다.
현재 가격은 감정가 대비 80%이지만 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수 여부도 판단할 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 점 역시 무조건적인 호재가 아닙니다. 이번 사건의 핵심은 특별매각조건의 적용 범위 확인, 추가 점유자 검증, 그리고 실거래가격 대조입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 평가해야 합니다.
