서울중앙지방법원 2025타경103937. 종로구 창신동 제이타워 5층 502호로, 감정평가상 현황은 공동주택[도시형생활주택(단지형 연립주택)]입니다. 전용면적은 14.19㎡, 제이타워는 48세대이며 사용승인일은 2021.05.28입니다. 소유자 이의선은 2022.01.30 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가 200,000,000원”만 보면 안 됩니다. 정재영의 주택임차권은 2024.01.12 등기됐고, 전입·점유 개시는 2022.02.09, 확정일자는 2022.02.08입니다. 말소기준인 경기신용보증재단 가압류 2024.06.12보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 배당 구조라면 현재 회차에서 196,400,000원을 배당받고 남은 38,600,000원이 매수인에게 승계됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 정재영에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 조건은 정재영의 선순위 임차권 문제를 해소하는 근거일 뿐, 별도로 기재된 보증금·전입일 미상의 주거 점유자까지 자동으로 해소한다고 볼 자료는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층502호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택[도시형생활주택(단지형 연립주택)] · 전용 14.19㎡ · 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상11층 · 사용승인일 2021.05.28 |
| 소유자 | 이의선 · 2022.01.30 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 열람 | 서울중앙지방법원 중부등기소 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류 20,311,064원입니다. 그보다 늦은 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류 24,961,717원은 매각으로 소멸합니다. 반면 정재영의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 선순위 권리이므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 기재 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재영 | 2022.02.09 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 산정 불가 |
* 정재영은 일반 배당 원칙상 현재 회차에서 38,600,000원 미배당 인수 구조이나, 특별매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건 밖의 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세를 함께 봐야 한다
제이타워의 제공 실거래 12건 전체 평균은 235,500,000원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 222,500,000원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -6.6%를 우선합니다. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 235,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 200,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 낮고 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 감정가 신건보다 할인된 구간입니다. 다만 시세 추세가 -6.6%로 하락 방향이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.4회라는 점을 함께 봐야 합니다. 현재 1회 유찰만으로 가격 매력을 과대평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 정재영 보증금 | 235,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데캐피탈 주식회사 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 정재영에게 196,400,000원을 배당한 뒤 38,600,000원이 부족합니다. 다만 특별매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 정재영에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 미상 점유자 관련 보증금은 산정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 정재영 룰상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 200,000,000원 | 38,600,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 128,000,000원 | 109,592,000원 | 실질 0원 |
정재영에 한해서는 낙찰가가 내려가더라도 특별매각조건으로 실질 인수가 0원입니다. 그러나 미상 점유자의 권리는 별도이므로 각 회차의 총 취득비용을 매각가만으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 위반건축물·물건 자체 리스크
등기부에는 2022.02.09 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부 역시 원문 확인이 필요한 항목입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·교육시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 1,6호선 동묘앞역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층/지상11층. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측 방향으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 7,328,000원/㎡. 토지 면적은 900.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 외부관찰·탐문·현황도면 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 정재영의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 당일 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 기사항전의 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 유무나 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 위반 부분, 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.09 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 89.9%지만 시세 추세가 -6.6%입니다. 전체 평균 235,500,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 이력. 이 물건은 현재 1회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 권리 리스크가 완전히 해소되기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫 인상은 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 현재 최저가 200,000,000원에서 38,600,000원을 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 정재영에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 깨끗한 물건이 되는 것은 아닙니다. 별도로 전입일·보증금이 모두 미상인 점유자가 남아 있고, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재도 확인됩니다. 가격은 200,000,000원으로 최근 12개월 평균 222,500,000원의 89.9%까지 내려왔지만, 최근 시세 추세가 -6.6%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.4회입니다. 결론은 정재영 인수는 해소, 미상 점유자와 물건 하자는 미해소입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 할인율보다 미상 리스크를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
