서울중앙지방법원 2025타경103937. 종로구 창신동 제이타워 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 160,000,000원, 감정가의 64%입니다. 전용면적 비교 기준은 14.19㎡이고, 제이타워는 48세대, 사용승인일은 2021.05.28입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “대항력 임차인 인수형”이 아니라 특별매각조건이 붙은 대항력 임차인 사건이라는 점입니다. 정재영의 보증금은 235,000,000원이고 전입일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.02.08로 말소기준권리인 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 일반 배당 계산만 보면 현재 회차에서 156,960,000원을 배당받고 78,040,000원이 남아 매수인에게 승계될 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 정재영에 한해서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층502호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택[도시형생활주택(단지형 연립주택)] · 제이타워 5층 502호 |
| 비교 전용면적 | 14.19㎡ |
| 소유자 | 이의선 · 2022.01.30 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류입니다. 정재영의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차관계에 기초해 2024.01.12 등기됐고, 전입 2022.02.09·확정일자 2022.02.08이므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 됩니다. 이후의 강제경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
* 정재영은 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당액 78,040,000원이 발생하지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수 0원. 이 조건은 기사항전에게는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
제이타워 비교 실거래 12건의 전체 평균은 235,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -6.6% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 즉 160,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 안전마진을 단정할 수는 없습니다. 특히 이 건은 권리·점유 확인과 위반건축물 기재를 함께 해소해야 실제 가격 메리트가 살아납니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 정재영 보증금 | 235,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데캐피탈 주식회사 가압류 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 모델에서는 정재영에게 156,960,000원이 배당되고 78,040,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 정재영의 이 미배당 잔액은 매수인에 대한 반환청구권 포기 대상이므로 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정재영 부담은 내려가는 게 아니라 이미 0원
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 정재영 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 정재영 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,000,000원 | 109,592,000원 | 정재영 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 102,400,000원 | 134,833,600원 | 정재영 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건은 정재영에 대해 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있기 때문에 그 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 따라서 정재영만 놓고 보면 현재 160,000,000원, 3회 유찰 시 128,000,000원, 4회 유찰 시 102,400,000원이 실질 매입가격의 출발점입니다. 다만 기사항전의 미확정 승계 위험은 각 회차에서 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상11층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.05.28입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 내부확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 평가 내용과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 정재영의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확실히 붙어 있는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 주민등록·현황조사·점유관계를 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 기재 확인. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있으므로 위반 내용과 원상복구·이행강제금 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -6.6% 낮습니다. 전체 평균 235,500,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 말아야 합니다.
- 환금성 확인. 제이타워는 48세대, 비교 전용면적 14.19㎡이며 경매 평균 유찰 횟수 5.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 향후 재매각 가능성까지 고려해야 합니다.
맺으며 — 가격은 할인됐지만, 권리 확인을 끝내야 할인도 의미가 있다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 “낙찰가를 낮춰도 보증금까지 떠안는 사건”처럼 보입니다. 그러나 정재영에 대해서는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 현재 회차 기준 78,040,000원의 룰상 미배당액을 매수인이 실질적으로 승계하지 않습니다.
그래서 시세 비교도 238,040,000원 같은 일반 인수형 총액이 아니라, 특별조건을 반영한 현재 최저가 160,000,000원을 출발점으로 보는 것이 맞습니다. 이는 최근 12개월 평균 222,500,000원의 71.9%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -6.6%이고, 추가 점유자 기사항전의 대항력·보증금이 확인되지 않았으며, 위반건축물 기재와 높은 평균 유찰 횟수까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 미상 점유와 물건 리스크 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건”입니다.
