부산지방법원 2024타경3306. 부산 강서구 명지동 3237-4, 도로명주소 명지오션시티3로 37에 위치한 숙박시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 현칭은 OCEAN CITY HOTEL이며 제시외 건물과 옥탑도 매각에 포함되고, 목록 3은 주차장으로 이용 중입니다. 토지는 474㎡의 대지로, 감정가는 6,157,198,600원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,017,027,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2020년 4월 23일 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 4,128,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 주식회사성민테크 근저당, 이서윤 근저당, 두 건의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3306 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3237-4 · 부산광역시 강서구 명지오션시티3로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(현칭 OCEAN CITY HOTEL) · 목록 3 주차장 이용 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 옥탑 포함 |
| 소유자 | 성춘경 · 단독소유 |
| 토지 | 대 474㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로 한 면 접면 |
| 감정가 / 최저가 | 6,157,198,600원 / 3,017,027,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 3,665,663,778원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2020.04.23. 을구 9번 근저당권입니다. 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액은 4,128,000,000원이며 공동담보에는 명지동 3237-4 토지와 명지동 3237-5 토지 중 성춘경 지분이 기재되어 있습니다. 그 이후의 을구 10번 근저당권 800,000,000원, 을구 11번 근저당권 336,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 사업성과 하자 비용
현재 최저가는 감정가 6,157,198,600원의 49%인 3,017,027,000원입니다. 그러나 본건은 아파트처럼 동일 평형 거래가로 단순 비교하기 어려운 숙박시설·토지 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 객실 운영상태, 시설 노후도, 제시외 부분의 실제 현황, 행정조치 이행비용을 반영한 수익가치 검증이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,017,027,000원 | 2,279,543,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,111,918,899원 | 3,175,600,290원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,478,343,229원 | 3,802,840,203원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 2,279,543,270원에서 3,175,600,290원, 3,802,840,203원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 매수인의 인수액이 아닙니다. 매수인 입장에서는 권리상 실질취득액이 각 회차 매각가와 같지만, 위반건축물 원상회복비용과 이행강제금, 배수설비 관련 조치비용은 별도의 경제적 부담이 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,017,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.1% 추정) | - | 32,570,270원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 4,128,000,000원 | 2,984,456,730원 |
| 2. 근저당 · 주식회사성민테크 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이서윤 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,264,000,000원 중 예상 배당액은 2,984,456,730원이며, 미배당액은 2,279,543,270원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 474㎡의 대지로 상업용 이용상황, 평지·정방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,629,000원입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·도시지역· 제1종지구단위계획구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 대조. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물인 보일러실이 별도로 명시되어 있습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지, 제시외 건물·옥탑 및 주차장을 함께 인수하는 일괄매각입니다. 주거용 집합건물보다 매수층과 자금조달 조건이 제한될 수 있어 처분기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 보일러실의 위치·면적·구조와 원상회복 명령 여부, 이행강제금 부과 및 납부 내역을 관할청에서 확인하세요.
- 배수설비 조치명령. 2025.08.26. 접수된 불법행위 조치명령의 구체적 내용, 이행기한·완료 여부와 예상 공사비를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·숙박시설·제시외 건물·옥탑·주차장의 경계와 실제 이용상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 객실 운영자, 사업장 점유자 및 시설 사용자의 실제 점유 상태를 확인하고 명도비용과 기간을 반영하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 숙박시설의 실제 운영상태와 시설 보수비용을 반영한 보수적 취득가 상한을 산정하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 원본 서류와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관할청 자료를 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 물건과 가격은 실사 후 판단
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 추정되는 소멸형 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 숙박시설이라는 용도와 건축·행정 리스크에 있습니다. 일반건축물대장상 위반건축물인 보일러실, 원상회복비용과 이행강제금 가능성, 배수설비 미설치에 따른 조치명령이 모두 취득 후 비용과 운영 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
최저가 3,017,027,000원은 감정가의 49%이지만, 이를 곧바로 시장가보다 저렴한 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 건축·행정 실사는 필수. 관할청 확인과 현장조사를 통해 하자 해소비용과 점유관계를 숫자로 확정한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
