서울중앙지방법원 2025타경104013. 관악구 봉천동 우성빌라 지하층 비101호, 전용 49.32㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 244,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 195,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.16. 구리새마을금고 근저당권 10,000,000원이고, 이후 송파세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 보면 안 됩니다. 임차인 이종휘는 2022.05.13. 전입했고 말소기준권리 2023.08.16.보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당요구도 2025.10.21. 접수됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 최저가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1689-8 지하층비101호 · 서울특별시 관악구 솔밭로 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.32㎡ · 지하층 비101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트연와조 스라브 3층 · 사용승인일 1991.10.09. |
| 소유자 | 서해표 (2020.03.20. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종휘 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.08.16. 구리새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 2024.05.28. 송파세무서장 압류와 2025.09.25. 이종휘의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 임차인의 전입이 말소기준보다 먼저이므로, 실질적인 인수위험은 등기부가 아닌 임차관계에서 발생합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종휘 | 2022.05.13. | 미상 | 미상 | 2025.10.21. | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 61.0% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’은 미확정
확인된 거래사례는 같은 우성빌라(1689-8), 전용 49.32㎡의 1건입니다. 2023.09. 2층이 320,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 195,200,000원은 이 거래금액의 61.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 49.32㎡ | 2 | 320,000,000원 |
다만 비교 표본은 1건뿐이고, 거래사례는 2층인 반면 경매 대상은 지하층입니다. 따라서 320,000,000원을 그대로 현재 지하층의 시세로 놓고 ‘39% 싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이어서 195,200,000원은 실질취득가가 아니라 낙찰대금의 출발점이라는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 구리새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 이종휘 | 250,000,000원 | 181,667,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권 합계는 260,000,000원, 예상 배당은 191,667,200원, 미배당은 68,332,800원입니다. 이 계산에는 임차인 보증금이 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 68,332,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,160,000원 | 153,173,760원 | 106,826,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 124,928,000원 | 122,379,008원 | 137,620,992원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 더 중요한 것은 임차보증금입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어, 유찰 자체가 실질취득가를 같은 폭으로 낮춰준다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 낙성대역 북측 인근이며, 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 낙성대역이 인근에 있습니다.
- 건물. 1991.10.09. 사용승인된 철근콘크리트연와조 스라브 3층 건물의 지하층 비101호입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 119.7㎡, 공시지가는 5,425,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이종휘의 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 배당순위와 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일명이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있어 계약서·보증금 지급내역 확인이 중요합니다.
- 가격표본 한계. 확인된 거래사례는 2023.09. 2층 320,000,000원 1건뿐이며 대상은 지하층입니다.
- 유찰을 할인으로 단정 금지. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있습니다.
- 현장 확인. 지하층의 채광·습기·환기·접근 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “61.0%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
표면적인 가격만 보면 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰돼 195,200,000원까지 내려왔고, 확인된 320,000,000원 거래사례 대비 61.0%입니다. 하지만 이 수치만으로 가격 매력이 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 대상은 지하층 다세대이고 비교 거래는 2층 1건뿐인 데다, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 확인 후 계산되는 실질취득가입니다. 임차보증금이 확인되고 배당 후 잔액이 0원임이 검증되기 전까지는 배당표상의 ‘매수인 인수 0원’을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 등기권리는 단순하지만 임차관계는 미확정 — 가격 판단은 보류가 이 사건의 안전한 결론입니다.
