서울중앙지방법원 2025타경104034. 신당동 남산정은스카이아파트 7층 704호입니다. 감정가는 1,580,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,264,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.13 홍은동새마을금고 근저당권으로, 최초 채권최고액은 1,170,000,000원이며 2025.03.06 변경 후 1,147,250,000원입니다. 이후 근저당권은 2025.09.12 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.10.01 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 오태선의 선순위 전입입니다. 전입일 2019.12.11은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액도 확정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104034 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 366-126 남산정은스카이아파트 7층 704호 · 도로명 서울특별시 중구 다산로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 동일면적 실거래 기준 143.05㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제7층 제704호 |
| 사용승인일 | 2005.12.20 |
| 소유자 | 남도로시현선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,580,000,000원 / 1,264,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 886,688,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2006.05.26 남도로시현선에게 소유권이 이전된 뒤 여러 근저당·압류가 설정됐다가 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.01.13 설정된 홍은동새마을금고 근저당권입니다. 이후 삼성자산대부주식회사 근저당 78,000,000원과 전세권 5,000,000원, 서울특별시 중구 압류, 현대카드 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태선 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮아졌다
남산정은스카이 동일면적 143.05㎡의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 4건 평균은 1,477,250,000원이고 최신 거래는 2026.07 1,499,000,000원입니다. 현재 최저가 1,264,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%입니다. 전체 9건 평균 1,409,333,333원보다도 낮지만, 가격 판단은 오래된 900,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 143.05㎡ | 4 | 1,499,000,000원 |
| 2026.03 | 143.05㎡ | 8 | 1,450,000,000원 |
| 2026.02 | 143.05㎡ | 8 | 1,510,000,000원 |
| 2025.08 | 143.05㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2025.05 | 143.05㎡ | 10 | 1,540,000,000원 |
| 2024.10 | 143.05㎡ | 13 | 1,445,000,000원 |
| 2024.10 | 143.05㎡ | 13 | 1,445,000,000원 |
| 2024.10 | 143.05㎡ | 13 | 1,445,000,000원 |
| 2023.12 | 143.05㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.05㎡ | 4건 | 1,477,250,000원 |
최근 12개월 평균은 그 이전 거래군 대비 9.0% 높은 추세입니다. 최신 거래 1,499,000,000원과 최근 평균 1,477,250,000원 모두 현재 최저가 1,264,000,000원을 웃돌기 때문에, 권리위험을 제외한 표면 가격만 비교하면 1회 유찰 효과는 분명합니다. 다만 오태선 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,040,000원 |
| 1. 을구 20번 근저당권 · 홍은동새마을금고 | 1,170,000,000원 | 1,170,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 삼성자산대부주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 27번 전세권 · 삼성자산대부주식회사 | 5,000,000원 | 960,000원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,663,281원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 1,260,663,281원 중 1,248,960,000원이 배당되고 미배당은 11,703,281원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 오태선의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 수치를 임차보증금 인수까지 포함한 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,264,000,000원 | 1,248,960,000원 | 11,703,281원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,011,200,000원 | 998,688,000원 | 261,975,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 808,960,000원 | 798,470,400원 | 462,192,881원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각가는 1,011,200,000원, 808,960,000원으로 내려가지만 배당 부족액은 각각 261,975,281원, 462,192,881원으로 커집니다. 이 표의 계산상 인수액은 모두 0원이지만, 선순위 전입자의 보증금이 별도로 확인될 경우 매수인 부담 판단은 다시 해야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 무조건 안전해지는 사건이 아니라는 점이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 신당동, 버티고개역 북동측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 버티고개역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 704호, 사용승인일은 2005.12.20입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획·이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 남산정은스카이는 102세대이고 동일면적 거래 표본은 9건입니다. 최근 12개월 4건 평균은 1,477,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오태선 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 보증금·점유관계·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2019.12.11 전입은 말소기준 2022.01.13보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 판단해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 1,264,000,000원은 최근 12개월 평균 1,477,250,000원의 85.6%입니다. 보증금 확인 후 낙찰가와 인수 가능액을 합친 실질취득가로 다시 시세와 비교해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋아졌지만 권리 확인 전에는 결론을 내리기 어렵다
현재 최저가 1,264,000,000원은 감정가의 80%이고 최근 12개월 실거래 평균 1,477,250,000원의 85.6%입니다. 최신 거래도 1,499,000,000원으로, 표면 가격만 놓고 보면 1회 유찰 후 매력은 생겼습니다. 최근 12개월 가격 역시 이전 거래군보다 9.0% 높아 하락 추세도 아닙니다.
그러나 권리분석에서는 오태선의 2019.12.11 전입이 2022.01.13 말소기준보다 앞선다는 사실이 더 중요합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이고, 이 값이 확인되기 전에는 ‘1,264,000,000원에 취득한다’는 계산 자체가 완성되지 않습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 보류. 이 사건의 승부처는 보증금 확인 후 실질취득가를 다시 계산하는 데 있습니다.
