서울중앙지방법원 2025타경104036. 서울특별시 동작구 대방동 391-122 소재 부동산으로, 소유자는 이레주택개발주식회사입니다. 사건상 물건 분류는 연립/다세대와 토지이지만 감정평가에서는 벽돌조 기와지붕 단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층주택으로 설명하고 있습니다.
권리의 출발점은 2022년 6월 30일 신목신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매와 임의경매가 각각 개시되고, 지방자치단체와 국가의 압류가 이어졌습니다. 근저당권은 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전되었고 해당 근저당권부 채권에 질권도 설정되었습니다.
현재 최저매각가는 706,024,600원으로 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 실제 거래가격과 건물 상태, 토지 활용 가능성 및 점유관계를 확인하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-122 도로명주소: 서울특별시 동작구 대방동5길 13 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 기와지붕 단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층주택 |
| 사용승인일 | 1968.05.30 |
| 토지 | 82.6㎡ · 지목 대 · 사다리형 · 평지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역(7층 이하) |
| 소유자 | 이레주택개발주식회사 |
| 감정가 | 882,530,830원 |
| 최저매각가 | 706,024,600원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 사건 청구금액 | 125,720,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 권리가 복잡하다
말소기준권리는 2022년 6월 30일 설정된 신목신용협동조합의 근저당권입니다. 이보다 앞선 국민은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 이후 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 동작구 압류 및 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 말소기준 근저당권에는 2025년 12월 26일 확정채권양도에 따른 권리이전이 있고, 같은 날 완도금일수산업협동조합 672,000,000원 및 김민혁 160,000,000원의 근저당권부 채권질권이 설정되었습니다. 이 금액들은 원래 근저당권에 결부된 권리이므로 모두 별도의 부동산 근저당채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당금 수령 권리와 질권의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 감정가 80%가 시세 80%는 아니다
현재 최저매각가는 706,024,600원으로 감정가 882,530,830원의 80% 수준입니다. 한 차례 유찰로 입찰 시작 가격이 낮아졌지만, 주변 유사 부동산의 실거래 가격과 최근 가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 유불리를 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 882,530,830원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 706,024,600원 | 80% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 564,819,680원 | 64% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 451,855,744원 | 51.2% | 가정 시나리오 |
특히 본건은 단순 아파트가 아니라 토지가 결합된 주택입니다. 동일한 단지·평형을 직접 비교하는 방식보다 토지의 위치, 접도, 이용 가능성, 건물 노후도와 인근 유사 주택 거래사례를 함께 평가하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,024,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,460,246원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 신목신용협동조합 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매 · 김재덕 | 125,720,547원 | 24,564,354원 |
| 3. 갑구 4번 임의경매 · 신목신용협동조합 | 125,720,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 값입니다. 근저당권 양도·채권질권의 실제 배당수령 관계, 조세채권의 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제는 최종 확정된 배당 결과가 아닙니다. 동일 청구금액이 서로 다른 경매개시 항목에 반영되어 있어 실제 채권 중복 여부도 확인해야 합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 706,024,600원 | 226,876,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 564,819,680원 | 366,669,611원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 451,855,744원 | 478,503,907원 | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 923,441,094원, 채권자 예상배당 합계는 696,564,354원이며 226,876,740원의 미배당이 발생합니다. 집행비용까지 포함하면 매각대금 전액이 소진됩니다.
강제경매 신청채권자 김재덕의 청구금액은 125,720,547원이지만 현재 회차에서의 예상배당은 24,564,354원에 그칩니다. 추가 유찰 시 해당 채권자의 예상배당은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동, 지하철 7호선 신대방삼거리역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대지면적 82.6㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 접도 조건입니다. 개별공시지가는 4,020,000원/㎡입니다.
- 건물. 1968.05.30 사용승인된 벽돌조 및 시멘트 블록조 단층주택입니다. 위생급배수설비와 난방설비가 있으나 노후 건물인 만큼 구조·누수·수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 해당됩니다. 도로 접합 조건과 토지거래허가구역 지정 내용도 확인 대상입니다.
- 환금성. 역세권 인근 주거지역이라는 입지 요소는 있으나 건물 노후도, 토지 형상, 규모와 접도 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실거래가격 확인 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 토지와 노후 주택의 거래가격을 비교해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 건축물 표시 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정평가상의 단층주택 구조를 건축물대장, 등기부 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 신목신용협동조합에서 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전된 근저당권과 완도금일수산업협동조합·김민혁의 채권질권 관계를 확인하세요.
- 중복 경매 및 압류 확인. 강제경매 2025타경104036과 임의경매 2025타경104465의 관계, 동작구·국가 압류와 조세 우선순위를 확인해야 합니다.
- 건물 노후도 확인. 1968년 사용승인 건물로 수선 필요성, 불법 증개축 여부, 사용 가능 상태 및 철거·재축 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 접도·규제 확인. 실제 도로 폭과 건축법상 접도 요건, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등의 제한을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 2회 유찰 시 564,819,680원, 3회 유찰 시 451,855,744원이라는 가격 변화가 있지만, 시세가 확인되기 전에는 어느 회차에서도 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각 대상의 토지·건물을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 위험 0”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 원 근저당권에 권리이전과 채권질권이 결부되어 있고, 강제경매·임의경매와 세금 압류가 중첩된 구조입니다.
또한 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 임대관계가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가에 임대관계 미상으로 기재된 만큼 점유관계 확인이 선행되어야 합니다. 노후 단층주택과 토지가 결합된 대상이라는 점에서도 물건 표시와 건축물 현황을 면밀히 검토해야 합니다.
감정가 882,530,830원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 706,024,600원으로 내려왔지만, 확인된 실거래 시세가 없는 이상 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다.
결론은 권리구조상 인수액 0원, 그러나 점유·배당관계·건물 현황·가격 검증은 아직 필요하다는 것입니다. 단순한 할인율보다는 실제 매수 비용과 권리관계의 확정, 토지와 건물의 이용가치가 입찰 판단의 핵심입니다.
