서울중앙지방법원 2025타경104036. 서울 동작구 대방동 391-122 소재 주택 및 토지입니다. 감정평가상 현재 주택으로 이용 중이며, 건물은 벽돌조 기와지붕 단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층주택입니다. 토지는 82.6㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 소유자는 이레주택개발주식회사로, 2022.06.30 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 신목신용협동조합의 채권최고액 672,000,000원 근저당권입니다. 이후 김재덕의 강제경매개시결정, 신목신용협동조합의 임의경매개시결정, 동작구와 국가의 압류가 이어졌고 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 3번 근저당권은 2025.12.26 주식회사비젼에이엠씨대부로 확정채권양도되었고, 같은 날 완도금일수산업협동조합과 김민혁의 근저당권부채권 질권설정도 등기되어 있어 말소기준권리 자체의 후속 채권관계는 복잡해진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-122 · 서울특별시 동작구 대방동5길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 |
| 건물 | 벽돌조 기와지붕 단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층주택 · 사용승인일 1968.05.30 |
| 토지 | 대 · 82.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이레주택개발주식회사 · 2022.06.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 882,530,830원 / 706,025,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재덕 / 125,720,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.30 근저당
과거 1999.02.03 설정된 국민은행 근저당권은 2006.07.14 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 실질적인 기준은 을구 3번 신목신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 강제·임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
또 하나 볼 부분은 2025.12.26 후속등기입니다. 을구 3번 근저당권은 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전되었고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 대해 완도금일수산업협동조합과 김민혁의 질권이 설정됐습니다. 새로운 선순위 담보권이 별도로 생긴 것이 아니라, 말소기준이 되는 을구 3번 근저당권을 둘러싼 채권 이전·질권 관계가 후속 등기로 연결된 구조입니다.
② 가격 판단 — 현재 80%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
이 사건은 감정가 882,530,830원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 706,025,000원, 즉 감정가 80% 회차입니다. 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 706,025,000원으로 봅니다.
다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 본건은 동일 물건과 직접 견줄 최신 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 706,025,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰 = 저가 매수 기회”라는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,250원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 김재덕 | 125,720,547원 | 24,564,750원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 신목신용협동조합 | 125,720,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,460,250원과 을구 3번 근저당권 672,000,000원이 먼저 반영된 뒤, 김재덕 청구액에는 24,564,750원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 923,441,094원 중 696,564,750원이 배당되고, 미배당액은 226,876,344원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 신대방삼거리역(7호선) 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다가구주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역(7호선)이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 기와지붕 단층주택과 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층주택으로, 사용승인일은 1968.05.30입니다. 위생급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 82.6㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로에 접합니다. 개별공시지가는 4,020,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정도 기재되어 있어 실제 취득 목적과 적용 대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가되어 있습니다. 현장점유와 전입관계, 매각물건명세서의 점유자 기재를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 후속등기 확인. 을구 3번 근저당권은 2025.12.26 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐고, 완도금일수산업협동조합·김민혁의 질권설정도 이어집니다. 최신 등기부에서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 706,025,000원이 감정가 80%라고 해서 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 주변 주택·토지의 실제 거래가격과 개발·정비 비용을 별도로 검증해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1968.05.30인 단층주택입니다. 현황의 구조·설비 상태와 실제 수선 필요 범위를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 목적에 따른 허가·이용 제한 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격
등기만 보면 이 사건의 기준은 분명합니다. 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 706,025,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 1968.05.30 사용승인된 주택과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 게다가 현재 최저가가 감정가 80%까지 내려왔다는 사실 외에는 시장가격과 직접 비교할 기준이 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 점유 확인과 시세 검증 전에는 가격 매력을 인정하기 어렵다”입니다. 권리 자체보다 실제 점유관계와 706,025,000원이 시장에서 적정한 가격인지가 이번 입찰의 핵심입니다.
