서울동부지방법원 2025타경51323. 서울 강동구 천호동 다성이즈빌 9층 901호, 전용 17.02㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 179,000,000원에 출발한 물건이 6회 유찰돼 최저매각가 114,560,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부에는 보증금 178,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 임차인 허윤지의 전입신고는 2020.11.09., 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2021.08.05.입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.

통상 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당되지 않은 보증금을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 이 물건도 배당 계산상 65,843,840원의 임차보증금 부족분이 발생합니다. 하지만 2026.06.24. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건은 단순한 보증금 인수형이 아니라, 확약의 효력과 적용 범위가 매수인의 실제 부담을 결정하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 물건의 말소기준권리는 2021.08.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 한국자산관리공사 가압류, 지방자치단체 압류, 추가 건강보험공단 압류 및 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 2021년 강제경매개시결정은 2022.08.16. 이미 말소됐습니다.

중요한 것은 을구 임차권등기입니다. 허윤지의 임차권등기일은 2022.12.16.이지만, 전입신고는 2020.11.09., 점유개시는 2020.11.06., 확정일자는 2020.10.23.입니다. 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단할 수 없습니다. 확약이 없다면 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 가장 중요하다

확인되는 실제 임차인은 허윤지 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 55.9%라는 숫자의 한계

다성이즈빌은 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 비교 가능한 실거래로 확인되는 거래는 2021.08. 전용 16.84㎡, 8층, 205,000,000원의 1건입니다. 대상 물건은 전용 17.02㎡, 9층이므로 면적과 층이 완전히 같지도 않습니다.

현재 최저가는 과거 거래가 205,000,000원의 55.9%입니다. 확약이 유효하다면 실질취득액도 114,560,000원 수준이므로 과거 거래가보다 낮다는 것은 사실입니다. 그러나 2021년 거래 1건을 2026년 현재 시세라고 볼 수는 없습니다. 최근 거래에 근거한 가격 추세도 확인하기 어렵습니다. 과거 거래 대비 할인율을 현재 시장 대비 할인율로 해석하거나, 이를 근거로 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

추정 집행비용을 차감한 매각대금은 임차보증금에 배당되며, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 임차보증금 미배당액은 65,843,840원이지만, 대항력 포기·말소 동의 확약 적용 시 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가면?

향후 유찰 시 최저가는 추가로 내려가지만, 대항력 있는 임차권이 그대로 존속한다면 부족한 보증금이 늘어나는 구조입니다. 반대로 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

확약이 없는 경우의 인수 추정액은 각 회차 예상배당에 따른 보증금 부족분입니다. 집행비용 등으로 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금과 정확히 같지는 않지만 약 178,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 확약 적용 시 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 수준이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동역 북측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택·노선상가가 혼재합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 수준입니다.
• 건물. 2016.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 급배수·위생·난방·전기·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 규모·환금성. 20세대 규모의 전용 17.02㎡ 소형 도시형생활주택입니다. 실거래 표본이 제한적이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.5회이므로 재매각 가능성과 적정가격 판단에 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.24.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본건 임차보증금과 임차권 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항없음 기재와 임차권등기 및 확약의 관계를 법원 서류 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 현황. 허윤지 외 실제 점유자나 별도 임차인이 있는지 확인하고, 확약 밖 권리가 존재한다면 별도 인수위험을 검토해야 합니다.
• 체납세금. 압류권리가 다수 존재합니다. 국세·지방세 중 당해세 등에 해당하는 채권은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당순위와 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 2021년 실거래 1건만으로 현재 적정가격을 판단하지 말고 인근 유사 면적의 최근 거래와 매물가격, 임대수요를 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 인도 절차와 점유 이전 가능성을 확인하고, 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 부분도 확인해야 합니다.
• 최종 서류 재확인. 매각기일 2026.10.26.에 앞서 등기부·현황조사서·매각물건명세서와 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건은 감정가 179,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가 114,560,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 허윤지의 보증금 178,000,000원을 무시할 수는 없습니다. 확약이 없다면 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조이고, 현재 예상배당을 반영한 부담은 180,403,840원입니다.

반면 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 취득대금은 낙찰가 수준으로 계산할 수 있습니다.

다만 이 물건은 6회 유찰된 소형 다세대이고, 시세 판단에 사용할 실거래는 2021년의 1건뿐입니다. 과거 거래가격 대비 55.9%라는 수치는 현재 시세 대비 할인율이라고 단정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 현재 시장의 검증입니다. 확약 효력이 확인되더라도 환금성과 매각 가능성을 충분히 검토해야 하므로 종합 평가는 C등급, 조건부 신중 접근입니다.