서울동부지방법원 2025타경51323. 강동구 천호동 다성이즈빌 9층 901호, 전용 17.02㎡의 다세대 주택으로 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자 최헌태는 2020.11.23. 이 물건을 거래가 178,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.08.05. 국민건강보험공단의 압류이며, 이후 한국자산관리공사 가압류와 여러 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 허윤지입니다. 임대차계약일은 2020.10.20., 확정일자는 2020.10.23., 점유개시는 2020.11.06., 주민등록은 2020.11.09.이며 보증금은 178,000,000원입니다. 전입이 2021.08.05. 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 원래라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 9층 901호 · 도로명 서울특별시 강동구 성안로25길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 17.02㎡ · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 최헌태 (2020.11.23. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 143,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,724,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05. 갑구 5번 압류 · 국민건강보험공단 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 확약으로 실질 인수 해소
등기상 임차권은 2022.12.16. 설정됐지만, 임차인의 주민등록은 2020.11.09.로 말소기준인 2021.08.05.보다 앞섭니다. 따라서 기본 구조는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 178,000,000원이 현재 최저가 143,200,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 유형입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허윤지 | 178,000,000원 | 2020.11.09 | 2020.10.23 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 2026.06.24. 확약은 허윤지 임차보증금에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의에 적용됩니다. 현재 회차 배당계산상 보증금 미배당액은 37,604,800원이나, 확약 반영 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본의 시간차를 봐야 한다
확인 가능한 같은 단지 거래표본은 1건입니다. 2021.08, 전용 16.84㎡, 8층이 205,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 전용 17.02㎡로 면적이 매칭되는 것으로 집계됐고, 제공 시세 요약상 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 16.84㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 시세 요약 | 17.02㎡ 대상 | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 143,200,000원은 제공 시세 205,000,000원의 69.9%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 143,200,000원이므로 단순 숫자상으로는 시세 지표보다 낮습니다. 다만 확인 가능한 거래가 2021.08 단 1건뿐이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐으며 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 205,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 두고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,804,800원 |
| 1. 임차인 허윤지 보증금 | 178,000,000원 | 140,395,200원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 9,743,711원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 195,724,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금의 미배당액은 37,604,800원입니다. 다만 2026.06.24. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 감정가 80% | 143,200,000원 | 37,604,800원 | 143,200,000원* |
| 6회 유찰 · 감정가 64% | 114,560,000원 | 65,843,840원 | 114,560,000원* |
| 7회 유찰 · 감정가 51% | 91,648,000원 | 88,401,664원 | 91,648,000원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출됐으므로, 각 회차의 실질취득은 낙찰가 자체로 봅니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동역 북측 인근으로 오피스텔, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 건물. 2016.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층 901호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·전기·승강기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규모·거래. 다성이즈빌(169-9)은 20세대이며 대상면적은 17.02㎡, 확인 가능한 매매 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 문구를 원문에서 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 보증금 미배당액은 37,604,800원이지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 제공 시세는 205,000,000원이지만 확인 거래가 2021.08 단 1건입니다. 현재가 판단의 단독 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 5.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 가격뿐 아니라 수요·환금성을 함께 확인하세요.
- 현장 이용 확인. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 이용상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심”
이 사건은 표면만 보면 위험합니다. 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 143,200,000원이라 계산상 37,604,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 고정됩니다.
하지만 2026.06.24. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 이번 사건은 실질 인수 0원*으로 전환됩니다. 현재 최저가 143,200,000원은 제공 시세 205,000,000원의 69.9%지만, 그 시세는 2021.08 한 건의 거래에 기반하고 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격의 진짜 승부처는 현재 수요와 환금성 확인입니다.
